![]()
年山14区再开发项目整治计划决定及整治区域指定公告
- 年代区年山洞1876-147号, 位置, 区域图, 项目性, 釜山再开发投资
在釜山年代区年山洞进行中的年山14再开发项目已进入整治区域指定程序。釜山市于2026年4月1日正式宣布‘年山14再开发项目整治计划决定及整治区域指定’。
本次公告是在2025年7月进行的整治计划(草案)居民说明会和公览后约9个月后发布的，这表明该项目正在正式推进。在这一点上，本次公告具有重要意义。
项目进行的地区为年代区年山洞1876-147号，面积约为77,917㎡。该地区被称为旧水满谷再开发，计划建设约1,700户规模的大型公寓。
会员人数仅约700人，普通销售的量比重较高，因而被评为项目的收益性表现突出。这些因素结合在一起显示出未来巨大的发展潜力。
本次整治计划中，公寓用地占总面积的72.6%，道路、公园、社会福利设施等基础设施占27.4%。
特别是小区公园为3,170㎡，儿童公园为1,830㎡，老年活动中心为1,000㎡，提供生活基础设施。这些措施预计将对改善住宅环境产生积极影响。
此外，在儿童公园下方设有停车场，反映了解决停车问题的方案。
建筑计划将建筑面积率限制在30%以下，容积率最大设定为295%。此外，建筑物的最高高度规定为116m以下。用途区域也将由第二类一般居住区域上调至第三类一般居住区域，开发密度将大幅提高。
位置条件极佳。距离釜山地铁3号线水满谷站仅2分钟路程，可以称为超车站。此外，黄灵3号隧道开通后，前往南川洞的移动时间将进一步缩短。周边有动名小学、年代中学、年代高中等教育机构，以及年山市场和大型超市等丰富的生活便利设施。
邻近的年山12区也在进行再开发，一旦完成，再开发将使该地区变成年代区的中心居住带。
本项目计划自整治区域指定公告之日起4年内实施，之后将通过成立组合和业务实施许可程序开始正式开发。
釜山市公告第2026-113号
年山14再开发项目整治计划决定及整治区域指定公告
1. 釜山市年代区年山洞1876-147号一带的年山14再开发项目整治区域，根据《城市及住宅环境整治法》第16条的规定，现公告整治计划决定及整治区域指定，并根据《土地利用规制基本法》第8条及同法实施条例第7条的规定，公告地形图。
2. 相关资料（土地使用“http://www.eum.go.kr”可查阅）已在釜山市城市整治科（☏051-888-4231）及年代区建筑科（☏051-605-5052）放置，供公众查阅。
2026年4月1日
釜山市市长
I. 整治区域的指定及整治计划决定
1. 再开发项目整治区域指定文件
| 指定分类 | 项目分类 | 区域名称 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新设 | 再开发项目 | 年山14再开发项目整治区域 | 釜山市年代区年山洞1876-147号一带 | 77,917.0 | - |
2. 再开发项目整治计划
○ 关于土地使用的计划
| 类别 | 名称 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 |
| 城市管理计划用途区域 | 合计 | 77,917.0 | 100.0 | |
| 第三种一般居住区域 | 63,350.9 | 81.3 | 第二种→第三种 |
| 准居住区域 | 14,566.1 | 18.7 | |
| 宅地及整治基础设施（城市规划设施） | 合计 | 77,917.0 | 100.0 | |
| 宅地 | 56,570.0 | 72.6 | |
| 公寓用地 | 56,570.0 | 72.6 | ·包含附属福利设施 |
| 整治基础设施（城市规划设施） | 21,347.0 | 27.4 | |
| 道路 | 15,347.0 | 19.7 | ·城市规划设施4个·整治基础设施1个 |
| 公园 | 5,000.0 | 6.4 | ·城市规划设施2个 |
| 社会福利设施 | 1,000.0 | 1.3 | ·城市规划设施1个 |
○ 关于用途区域变更的计划
| 类别 | 面积(㎡) | 组成比(%) | 备注 |
| 既定 | 变更 | 变更后 |
| 合计 | 77,917.0 | - | 77,917.0 | 100.0 | - |
| 第二种一般住房区域 | 63,350.9 | 减少) 63,350.9 | - | - | - |
| 第三种一般住房区域 | - | 增加) 63,350.9 | 63,350.9 | 81.3 | - |
| 准住房区域 | 14,566.1 | - | 14,566.1 | 18.7 | - |
○ 根据土地所有者各自的分担金估算和计算依据
| 分担金估算金额 | 总收入估算金额 | 总建设费用估算金额 | 最终资产合计估算金额 | 估算比例 |
| 906,705,000,000 | 649,298,150,774 | 252,792,323,082 | 101.83% |
| 计算依据 | ⦁最终资产合计估算金额 = 土地所有者各自的最终资产估算金额合计⦁估算比例 = (总收入估算金额 - 总建设费用估算金额)/最终资产合计估算金额⦁土地所有者各自的分担金 = 组合会员的销售价 - 权利金额 |
※ 上述最终资产估算金额及各自分担金的计算金额等可能根据后续管理处置计划等进行变更。
○ 建筑物的主要用途、建筑面积率、容积率及高度的计划
| 类别 | 地区分类 | 户数或地块划分 | 位置 | 主要用途 | 建筑面积率(%) | 容积率(%) | 高度(m) | 备注 |
| 名称 | 面积(㎡) | 名称 | 面积(㎡) |
| 新设 | 年山14再开发项目整治区域 | 77,917.0 | 1-1 | 28,620.0 | 年山洞1876-147号一带 | 公寓及附属福利设施 | 30%以下 | 307%以下 | 116m以下 | |
| 2-1 | 27,950.0 | 年山洞2147-8号一带 | 公寓及附属福利设施 | 30%以下 | 282%以下 | 116m以下 | |
| 3-1 | 1,000.0 | 年山洞2063-192号一带 | 社会福利设施(老年活动中心) | 50%以下 | 270%以下 | 30m以下 | |
| 住宅的规模及建设比例 | ⦁建设的住宅总户数的40%以上为85㎡以下 |
| 关于租赁住宅建设的事项 | ⦁建设的住宅总户数的10%以上作为租赁住宅⦁整体租赁住宅户数的30%以上或建设住宅总户数的5%以上→居住专用面积40㎡以下的租赁住宅 |
| 适用容积率减免标准 | ⦁根据《2030釜山市城市·住宅环境整治基本计划》的基准容积率评估标准及容积率减免标准适用⦁基准容积率计算：270% |
| 类别 | 评估标准分数 | ⇨ | 评估标准分值 | 土地利用 | 基准容积率 |
| 年山14区 | 80分 | 80分以上 | 开发引导区 | 270% |
| ⦁应用容积率减免▸第一阶段：在应用激励时最大允许容积率计算 |
| 47,171.9㎡ × (270% + 20%) + 9,398.1㎡ × (360% + 20%) | ≒ 305.0% |
| 56,570.0㎡ |
| ▸第二阶段：平均容积率计算- 从第二类一般居住区域变更为第三类一般居住区域（基准容积率270%）⇒激励 = 1.5 × (137.0㎡ ÷ 47,171.9㎡) × 200% ≒ 0.9%⇒允许容积率 = 270% + 0.9% = 270.9%- 准居住区域（基准容积率360%）⇒激励 = 1.5 × (1,832.0㎡ ÷ 9,398.1㎡) × 360% ≒ 105.3%⇒允许容积率 = 360% + 105.3% = 465.3%※ 平均容积率 |
| (47,171.9㎡ × 270.9%) + (9,398.1㎡ × 465.3%) | ≒ 303.2% |
| 56,570.0㎡ |
| ▸公共利益要素外激励- 可持续型公寓：5%⦁允许容积率：303.2% + 5.0% = 308.2%⦁计划容积率：295%以下 |
类别
公告
机构分类
市
机构
釜山市
公告·公告编号
第2026-113号
标题
年山14再开发项目整治计划决定及整治区域指定公告
日期
2026-04-01
#年山14区, #年山洞再开发, #釜山再开发, #年代区再开发, #水满谷再开发, #釜山公告, #整治区域指定, #整治计划决定, #釜山公寓, #再开发投资, #釜山房地产, #年山洞公寓, #水满谷站, #超车站, #釜山3号线, #年代区开发, #釜山大型公寓, #一般销售量大的项目, #项目性好的再开发, #釜山住宅环境改善, #城市整治事业, #釜山城市规划, #容积率减免, #第三种一般住宅区域, #釜山公园计划, #釜山基础设施改善, #年山12区, #釜山再开发初期, #再开发公告, #釜山投资信息
常见问题(FAQ)
Q. 年山14再开发项目的整治区域指定是在什么时候公告的？
釜山市于2026年4月1日公告了年山14再开发项目整治计划决定及整治区域指定。
年山14再开发项目的整治区域指定及整治计划决定于2026年4月1日以釜山市公告第2026-113号正式发布。此公告是在2025年7月居民说明会及公览后约9个月做出的，被评为项目正式推进的重要阶段。
Q. 年山14区再开发项目的项目目标区域和规模是怎样的？
项目目标区域为釜山年代区年山洞1876-147号，面积约为77,917㎡。
年山14区再开发项目的目标区域为釜山年代区年山洞1876-147号，总项目面积约为77,917㎡。该区被称为“水满谷”的地区，计划建设约1,700户规模的大型公寓小区。
Q. 此次再开发项目的居住设施及基础设施的布局是如何规划的？
公寓用地比例为72.6%，基础设施为27.4%进行建构。
根据整治计划，年山14区的整体面积中，72.6%为公寓用地。其余27.4%由道路、公园、社会福利设施等基础设施组成，特别是规划有3,170㎡的小区公园、1,830㎡的儿童公园、1,000㎡的老年活动中心，旨在提供舒适的居住环境和生活便利。儿童公园下方设有停车场，以解决停车问题。
Q. 建筑计划和用途区域的变更事项是什么？
建筑面积率限制在30%以下，容积率最大295%，最高建筑高度116m以下设计，同时用途区域将上调为第三种一般居住区域。
年山14再开发项目的建筑规划将建筑面积率限制在30%以下，容积率最大设定为295%，建筑物的最高高度规定在116m以下。此外，该区域将由原有的第二种一般居住区域提升为第三种一般居住区域，预计开发密度会大幅增加。
Q. 此区域的交通及位置条件是怎样的？
距离釜山地铁3号线水满谷站仅2分钟，黄灵3号隧道开通将更加方便附近的交通。
年山14区位于釜山地铁3号线水满谷站附近，交通便利。此外，黄灵3号隧道的开通预计将大幅缩短前往南川洞等附近地区的移动时间。周边有初中、高等学校及年山市场、大型超市等丰富的生活便利设施。
Q. 年山14区再开发项目与周边区域的发展动向如何？
邻近的年山12区正在同时进行开发，未来有较大可能转变为年代区的中心居住带。
不只是年山14区，邻近的年山12区也在进行再开发，预计两区的开发完成将使其成为年代区的重要居住带。这将对区域住宅环境的改善及釜山房地产价值的提升与投资吸引力的增加产生积极影响。
