연산12구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 연제구 연산동657-1번지 일원
연제구 연산동 657-1번지를 포함하는 연산12 재개발사업이 시작되었다. 2025년 6월 4일에 정비계획이 고시되면서, 이 사업은 면적이 12만 5,753㎡로 설정되었고, 주거용 용적률은 275%, 준주거용은 380%에 달한다.
이번 재개발에서는 노후화된 단독주택 690동이 철거되고, 지하 4층에서 지상 36층 규모의 공동주택 약 2,600세대가 건설될 예정이다. 또한, 근린생활시설과 공공청사, 그리고 가로공원 5곳도 함께 조성될 계획이다.
사업이 원활하게 진행된다면, 2025년 하반기에는 시공사 입찰이 이루어질 가능성이 커 보인다. 이로 인해 지역의 주거 환경이 크게 개선될 것으로 기대된다.
2024년 11월에 연산12구역의 재개발사업에 대한 정비계획이 결정된다. 이와 함께 정비구역 지정안이 공람 및 공고될 예정이다. 이 과정은 발생한 지 7개월이 지나서 이루어지게 된다.
11구역은 지난 12월에 정비계획을 결정하고 정비구역 지정안에 대한 공람 및 공고를 진행하였다. 곧 정비구역 지정 고시가 이루어질 예정이다.
부산 연제구 연산동 지역의 재개발 프로젝트에 대한 투자 정보는 이전 포스팅에서 확인할 수 있다. 관심 있는 분들은 참고하길 바란다.
시세 비교 대상인 단지는 바로 맞은편에 자리한 2019년에 완공된 1,168세대 규모의 브랜드 대단지인 ‘연제롯데캐슬&데시앙’이다. 국토교통부 실거래가 통계에 따르면, 2025년 5월에 전용 84㎡가 5억 9,000만 원에서 6억 500만 원(평당 약 2,100만 원)으로 거래된 것으로 나타났다.
입지의 장점이 분명하다. 남쪽으로는 부산 3호선 물만골역이 도보 5분 거리에 위치하고, 서쪽으로는 대로 3-215호선(폭 25m 신설)과 중로 확장 구간이 연결되어 있어 트리플 역세권과 광역 도로망을 동시에 이용할 수 있다. 또한, 단지 내부에는 연제구 가족센터, 공공주차장, 가로공원이 배치되어 있어 생활 인프라의 개선이 기대된다.
사업이 완료되면 연제구에 새로운 대규모 아파트 단지가 형성된다. 이로 인해 약 5,000명에서 7,000명에 달하는 인구가 유입될 것으로 예상된다. 또한, 연산권의 상업 지역도 활성화될 전망이다. 전체 세대의 40% 이상이 85㎡ 이하의 중소형 아파트로 구성되며, 임대주택 비율도 10%를 넘겨 실수요자와 청년 및 신혼부부에게 더 많은 주거 선택권을 제공할 예정이다.
부산광역시 고시 제2025-212호
연산12 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 연제구 연산동 657-1번지 일원의 연산12 재개발사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음“http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏ 051-888-4231) 및 연제구 건축과(☏ 051-665-5052)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2025년 6월 4일
부 산 광 역 시 장
Ⅰ. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재개발사업 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위치 | 면적(㎡) | 비고 |
| 신규 | 재개발사업 | 연산12재개발사업 정비구역 | 연제구 연산동657-1번지 일원 | 125,753 |
2. 재개발사업 정비계획
○ 토지이용에 관한 계획
| 구분 | 명칭 | 면적(㎡) | 비율(%) | 비고 | |
| 도시관리계획용도지역 | 계 | 125,753 | 100.0 | ||
| 제3종일반주거지역 | 117,397 | 93.4 | 제2종→제3종 | ||
| 준주거지역 | 8,356 | 6.6 | |||
| 도시관리계획용도지구 | - | ||||
| 택지 및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 125,753 | 100.0 | ||
| 택지 | 86,902 | 69.1 | |||
| 공동주택 | 82,669 | 65.8 | |||
| 근린생활시설 | 3,833 | 3.0 | |||
| 종교시설 | 400 | 0.3 | |||
| 정비기반시설(도시계획시설) | 38,851 | 30.9 | |||
| 도로 | 31,451 | 25.0 | |||
| 공원 | 6,300 | 5.0 | |||
| 주차장 | (1,139) | (0.9) | 중복결정(공원) | ||
| 공공청사 | 1,100 | 0.9 | |||
○ 용도지역 변경에 관한 계획
| 구 분 | 면적(㎡) | 비율(%) | 비고 | ||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | |||
| 계 | 125,753 | - | 125,753 | 100.0 | |
| 제2종일반주거지역 | 117,397 | 감) 117,397 | - | - | |
| 제3종일반주거지역 | - | 증) 117,397 | 117,397 | 93.4 | |
| 준주거지역 | 8,356 | - | 8,356 | 6.6 | |
■ 용도지역 결정(변경) 사유서
| 도면표시번호 | 위치 | 용도지역 | 면적(㎡) | 용적률(%) | 변 경 사 유 | |
| 기정 | 변경 | |||||
| - | 연제구 연산동657-1번지 일원 | 제2종일반주거지역 | 제3종일반주거지역 | 117,397 | 300%이하 | ·대상지는 노후·불량건축물이 밀집하여 주거환경 개선 및 정비기반시설 정비가 필요한 지역으로서 효율적 토지이용을 위해 용도지역을 제3종일반주거지역으로 변경 결정코자 함 |
○ 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입추산액 | 총사업비추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정비례율 |
| 1,260,305,400천원 | 841,761,005천원 | 415,895,353천원 | 100.64 % | |
| 산출근거 | ⦁종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계⦁추정비례율 = (총수입 추산액–총사업비 추산액)/종전자산합계 추산액⦁토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음 (토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 : 게재 생략)
○ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
| 결정구분 | 구역 구분 | 가구 또는획지 구분 | 위치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | 비고 | |||||||||||||||||||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | ||||||||||||||||||||||||
| 신설 | 연산12재개발사업정비구역 | 125,753 | 1-1 | 21,533 | 연제구 연산동657-1번지 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 30%이하 | 270%이하 | 108m이하 | - | |||||||||||||||||
| 1-3 | 1,100 | 연제구 연산동657-10번지 일원 | 공공청사 | 50%이하 | 257%이하 | 108m이하 | - | ||||||||||||||||||||
| 2-1 | 22,653 | 연제구 연산동663-5번지 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 30%이하 | 279%이하 | 108m이하 | - | ||||||||||||||||||||
| 3-1 | 20,624 | 연제구 연산동671-8번지 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 30%이하 | 261%이하 | 108m이하 | - | ||||||||||||||||||||
| 4-1 | 17,859 | 연제구 연산동667-4번지 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 30%이하 | 264%이하 | 108m이하 | - | ||||||||||||||||||||
| 4-4 | 400 | 연제구 연산동664-68번지 일원 | 종교시설 | 50%이하 | 257%이하 | 108m이하 | - | ||||||||||||||||||||
| 5-1 | 2,729 | 연제구 연산동686-20번지 일원 | 근린생활시설 | 60%이하 | 380%이하 | 54m이하 | - | ||||||||||||||||||||
| 6-1 | 955 | 연제구 연산동685-7번지 일원 | 근린생활시설 | 60%이하 | 380%이하 | 54m이하 | - | ||||||||||||||||||||
| 7-1 | 149 | 연제구 연산동683-8번지 일원 | 근린생활시설 | 60%이하 | 380%이하 | 54m이하 | - | ||||||||||||||||||||
| 주택의 규모 및건설비율 | ∙ 건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡이하로 건설 | ||||||||||||||||||||||||||
| 임대주택 건설에관한 사항 | ∙ 건설하는 주택 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건설∙ 전체 임대주택 세대수의 30%이상 또는 건설하는 주택 전체세대수의 5%이상 → 40㎡이하 규모의 임대주택으로 건설 | ||||||||||||||||||||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ∙ 「부산광역시 도시 및 주거환경정비 기본계획」상 기준용적률 평가 기준 및 용적률 완화기준 적용∙ 기준용적률 산정 : 240%(주거정비구역),360%(주거지 정비사업 포함 준주거지역) | ||||||||||||||||||||||||||
| 구 분 | 평가기준 점수 | ⇨ | 평가기준배점 | 토지이용 | 기준용적률 | ||||||||||||||||||||||
| 연산12구역 | 74점 | 50~80점미만 | 주거정비 | 240% | |||||||||||||||||||||||
| ∙ 용적률 인센티브▸ 용도지역별 공공요소 인센티브(공공시설 제공시 인센티브)- 제2종일반주거지역 → 제3종일반주거지역∘ 인센티브 : 1.5 × (5,269.2㎡ ÷ 83,069㎡) × 200% = 19.0%- 준주거지역∘ 인센티브 : 1.5 × (3,811.1㎡ ÷ 3,833㎡) × 360% = 536.9%∘ 「도시·주거환경정비기본계획」공익요소 인센티브 최대 20%▸ 공익요소 외 인센티브- 지역경제활성화 인센티브 : 설계자 5%- 지속가능공동주택 : 5%- 녹색건축 및 에너지효율 : 6%[녹색건축 우수 등급(3%), 건축물 에너지효율 1+등급(3%)]∙ 허용용적률 ▸ 제3종일반주거지역 : 240% + 19% + 16% = 275%▸ 준주거지역 : 360% + 20% = 380%∙ 계획용적률 ▸ 제3종일반주거지역 : 271%▸ 준주거지역 : 380% | |||||||||||||||||||||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-212호
제목
연산12 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2025-06-04
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 연산12구역 재개발사업의 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시는 언제 이루어졌나요?
연산12구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시는 2025년 6월 4일에 이루어졌습니다.
부산광역시 연제구 연산동 657-1번지 일원의 연산12 재개발사업에 대한 정비계획 결정과 정비구역 지정 고시는 2025년 6월 4일 공식 고시 되었습니다. 이 고시는 '도시 및 주거환경정비법' 제16조에 따라 시행되었으며, 관련된 관계도서 열람은 부산광역시 도시정비과와 연제구 건축과에서 가능합니다. 이 결정으로 재개발사업이 본격적으로 추진될 수 있는 법적 근거가 마련되었습니다.
Q. 연산12구역 재개발사업의 주요 사업 내용과 규모는 어떻게 되나요?
노후 단독주택 690동 철거 후 지하 4층~지상 36층, 약 2,600세대 공동주택 건설이 계획되어 있습니다.
연산12구역 재개발사업은 총 면적 12만 5,753㎡에 달하며, 주거용 용적률은 275%, 준주거용 용적률은 380%로 결정되었습니다. 기존 노후화된 단독주택 690동이 철거되고, 대신 지하 4층에서 지상 36층 규모의 공동주택 약 2,600세대가 신축될 예정입니다. 이외에도 근린생활시설, 공공청사, 가로공원 5곳이 조성되어 지역의 생활 인프라가 크게 개선될 전망입니다.
Q. 연산12구역 재개발사업 완료 시 기대되는 인구 유입과 주거 환경 변화는 무엇인가요?
약 5,000~7,000명의 인구가 유입되어 연제구에 대규모 아파트 단지가 형성되고 주거 환경이 개선됩니다.
사업 완료 후 연제구 연산동에는 약 5,000명에서 7,000명에 달하는 신규 인구가 유입될 것으로 예상됩니다. 전체 세대의 40% 이상이 85㎡ 이하의 중소형으로 구성되어 청년, 신혼부부 등 실수요자에게 적합한 주거 선택권을 제공합니다. 임대주택 비율도 10% 이상 포함되어 주거 안정성도 강화되며, 상업지역 활성화와 함께 지역경제에도 긍정적 영향을 줄 것입니다.
Q. 연산12구역 재개발사업 인근 주거환경과 교통 여건은 어떤가요?
물만골역 도보 5분, 트리플 역세권과 광역 도로망, 생활 인프라 개선이 기대됩니다.
연산12구역은 부산 3호선 물만골역이 단지 남쪽에 도보 5분 거리에 위치해 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다. 서쪽으로는 25m 폭 신설 대로 3-215호선과 중로 확장 구간 등이 연결되어 트리플 역세권과 광역 도로망을 동시에 활용할 수 있습니다. 단지 내에는 연제구 가족센터, 공공주차장, 가로공원 등이 배치되어 쾌적하고 편리한 생활 인프라도 크게 개선됩니다.
Q. 연산12구역 재개발사업 시공사 입찰은 언제 실시될 가능성이 있나요?
2025년 하반기에 시공사 입찰 가능성이 높게 전망됩니다.
정비계획 결정과 정비구역 지정 고시가 2025년 6월에 이루어진 만큼, 사업이 원활하게 진행될 경우 2025년 하반기 중으로 시공사 입찰이 실시될 가능성이 큽니다. 시공사 선정 이후 본격적인 착공에 들어가면서 지역 주거환경 개선 속도가 더욱 빨라질 것으로 기대됩니다.
