連算14区域再開発事業整備計画決定および整備区域指定公告
- 連渉区連算洞1876-147番地、位置、区域図、事業性、釜山再開発投資
釜山連渉区連算洞で進行中の連算14再開発事業が整備区域指定手続に入った。釜山市は2026年4月1日に「連算14再開発事業整備計画決定および整備区域指定」を公式発表した。
今回の公告は2025年7月に行われた整備計画(案)住民説明会および公覧から約9ヶ月後に行われたもので、これは事業が本格的に進行していることを意味する。こうした点で、この公告は大きな意義を持つ。
事業が行われる地域は連渉区連算洞1876-147番地で、面積は約77,917㎡に達する。この地域は旧水満谷再開発として知られており、計画によれば約1,700世帯規模の大規模共同住宅が建設される予定である。
組合員数は約700名に過ぎず、一般分譲物量割合が高いため、事業の収益性が優れた構造と評価されている。こうした要素が結びつき、将来的に大きな発展可能性を示す。
今回の整備計画では共同住宅用地が全体面積の72.6%を占め、道路や公園、社会福祉施設などの基盤施設は27.4%に分かれている。
特に、街路公園は3,170㎡、子供公園は1,830㎡、高齢者センターは1,000㎡で整備されて生活インフラが整えられる。こうした措置は住環境の改善にポジティブな影響を与えると予想される。
さらに、子供公園下部には駐車場が重複設置され、駐車問題解決にも寄与する方策を反映している。
建築計画は建蔽率を30%以下に制限し、容積率は最大295%に設定されている。また、建物の最高高さは116m以下に規定されている。用途地域も第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域に引き上げられ、開発密度がかなり増加することになる。
立地条件が非常に優れている。釜山地下鉄3号線水満谷駅からわずか2分の距離に位置しており、超駅近と言える。また、黄嶺3トンネルが開通すれば南川洞までの移動時間がさらに短縮されると期待されている。周辺には同名小学、連渉中学、連渉高校などの教育機関があり、連算市場や大型スーパーなど生活便利施設も豊富である。
近隣の連算12区域を含む再開発が進められており、将来的に再開発が完了すれば該当地域は連渉区の中心的な住宅帯に変貌する可能性が高い。
今回の事業は整備区域指定公告日から4年以内に実施される予定で、その後組合設立と事業実施許可手続きを経て本格的な開発が開始されると見込まれる。
釜山広域市公告第2026-113号
連算14再開発事業整備計画決定および整備区域指定公告
1. 釜山広域市連渉区連算洞1876-147番地の連算14再開発事業整備区域について「都市および住環境整備法」第16条に基づき次のように整備計画決定および整備区域指定を公告し、「土地利用規制基本法」第8条および同法施行令第7条に基づき地形図面を公告します。
2. 関連文書（土地利用「http://www.eum.go.kr」から閲覧可能）は釜山広域市都市整備課（☏051-888-4231）および連渉区建築課（☏051-605-5052）に備えられ、一般に公開されます。
2026年4月1日
釜山広域市市長
I. 整備区域の指定および整備計画決定
1. 再開発事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | 連算14再開発事業整備区域 | 釜山広域市連渉区連算洞1876-147番地一帯 | 77,917.0 | - |
2. 再開発事業整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比例(%) | 備考 | |
| 都市管理計画用途地域 | 合計 | 77,917.0 | 100.0 | ||
| 第3種一般住宅地域 | 63,350.9 | 81.3 | 第2種→第3種 | ||
| 準住宅地域 | 14,566.1 | 18.7 | |||
| 宅地および整備基盤施設（都市計画施設） | 合計 | 77,917.0 | 100.0 | ||
| 宅地 | 56,570.0 | 72.6 | |||
| 共同住宅用地 | 56,570.0 | 72.6 | ∙付帯福利施設を含む | ||
| 整備基盤施設（都市計画施設） | 21,347.0 | 27.4 | |||
| 道路 | 15,347.0 | 19.7 | ∙都市計画施設4ヶ所∙整備基盤施設1ヶ所 | ||
| 公園 | 5,000.0 | 6.4 | ∙都市計画施設2ヶ所 | ||
| 社会福祉施設 | 1,000.0 | 1.3 | ∙都市計画施設1ヶ所 | ||
○ 用途地域変更に関する計画
| 区分 | 面積(㎡) | 構成比(%) | 備考 | ||
| 既定 | 変更 | 変更後 | |||
| 合計 | 77,917.0 | - | 77,917.0 | 100.0 | - |
| 第2種一般住宅地域 | 63,350.9 | 減) 63,350.9 | - | - | - |
| 第3種一般住宅地域 | - | 増) 63,350.9 | 63,350.9 | 81.3 | - |
| 準住宅地域 | 14,566.1 | - | 14,566.1 | 18.7 | - |
○ 土地所有者別負担金推定額および算出根拠
| 負担金推定額 | 総収入推定額 | 総事業費推定額 | 権限資産合計推定額 | 推定比例率 |
| 906,705,000,000 | 649,298,150,774 | 252,792,323,082 | 101.83% | |
| 算出根拠 | ⦁権限資産合計推定額 = 土地所有者別権限資産推定額合計⦁推定比例率 = (総収入推定額 - 総事業費推定額)/権限資産合計推定額⦁土地所有者別負担金 = 組合員分譲価格 - 権利価格 | |||
※ 上記権限資産推定額および個別負担金算出額などは今後管理処分計画などにより変更される可能性があります
○ 建築物の主用途・建蔽率・容積率・高さに関する計画
| 区分 | 地区区分 | 戸数または区画区分 | 位置 | 主用途 | 建蔽率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新設 | 連算14再開発事業整備区域 | 77,917.0 | 1-1 | 28,620.0 | 連算洞1876-147番地一帯 | 共同住宅および付帯福利施設 | 30%以下 | 307%以下 | 116m以下 | |||||||||||||||||
| 2-1 | 27,950.0 | 連算洞2147-8番地一帯 | 共同住宅および付帯福利施設 | 30%以下 | 282%以下 | 116m以下 | ||||||||||||||||||||
| 3-1 | 1,000.0 | 連算洞2063-192番地一帯 | 社会福祉施設(高齢者センター) | 50%以下 | 270%以下 | 30m以下 | ||||||||||||||||||||
| 住宅の規模および建設比率 | ⦁建設する住宅全体世帯数の40%以上を85㎡以下で建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ⦁建設する住宅全体世帯数の10%以上を賃貸住宅として建設⦁全賃貸住宅世帯数の30%以上または建設する住宅全体世帯数の5%以上 → 住居専用面積40㎡以下規模の賃貸住宅として建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ⦁「2030釜山広域市都市・住環境整備基本計画」上基準容積率評価基準および容積率緩和基準適用⦁基準容積率算出: 270% | |||||||||||||||||||||||||
| 区分 | 評価基準点数 | ⇨ | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | |||||||||||||||||||||
| 連算14区域 | 80点 | 80点以上 | 開発誘導区域 | 270% | ||||||||||||||||||||||
| ⦁容積率緩和適用▸1段階: インセンティブ適用時の最大許可容積率算出 | ||||||||||||||||||||||||||
| 47,171.9㎡ × (270% + 20%) + 9,398.1㎡ × (360% + 20%) | ≒ 305.0% | |||||||||||||||||||||||||
| 56,570.0㎡ | ||||||||||||||||||||||||||
| ▸2段階: 平均容積率算出- 第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域に変更（基準容積率270%）⇒ インセンティブ = 1.5 × (137.0㎡ ÷ 47,171.9㎡) × 200% ≒ 0.9%⇒ 許可容積率 = 270% + 0.9% = 270.9%- 準住宅地域（基準容積率360%）⇒ インセンティブ = 1.5 × (1,832.0㎡ ÷ 9,398.1㎡) × 360% ≒ 105.3%⇒ 許可容積率 = 360% + 105.3% = 465.3%※ 平均容積率 | ||||||||||||||||||||||||||
| (47,171.9㎡ × 270.9%) + (9,398.1㎡ × 465.3%) | ≒ 303.2% | |||||||||||||||||||||||||
| 56,570.0㎡ | ||||||||||||||||||||||||||
| ▸公益要素以外のインセンティブ- 持続可能型共同住宅: 5%⦁許可容積率: 303.2% + 5.0% = 308.2%⦁計画容積率: 295%以下 | ||||||||||||||||||||||||||
区分
公告
機関区分
市
機関
釜山広域市
公告・公報番号
第2026-113号
タイトル
連算14再開発事業整備計画決定および整備区域指定公告
日付
2026-04-01
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よくある質問(FAQ)
Q. 連算14再開発事業の整備区域指定がいつ公告されましたか？
釜山市は2026年4月1日に連算14再開発事業整備計画決定および整備区域指定を公告しました。
連算14再開発事業の整備区域指定および整備計画決定は2026年4月1日に釜山広域市公告第2026-113号として公式発表されました。この公告は2025年7月住民説明会および公覧の後約9ヶ月を経て行われ、事業が本格的に推進されていることを知らせる重要な段階と評価されています。
Q. 連算14区域再開発事業の事業対象地域と規模はどのようになっていますか？
事業対象地は釜山連渉区連算洞1876-147番地で面積は約77,917㎡です。
連算14区域再開発事業は釜山連渉区連算洞1876-147番地一帯を対象としており、総事業面積は約77,917㎡に達します。この区域は「水満谷」として知られている地域で、約1,700世帯規模の大規模共同住宅団地が構築されることが計画されています。
Q. この再開発事業の住宅施設および基盤施設の配置はどのように計画されていますか？
共同住宅用地の比率は72.6%、基盤施設は27.4%で整備されます。
整備計画によれば連算14区域は全体面積の72.6%が共同住宅用地に割り当てられています。残りの27.4%は道路、公園、社会福祉施設などの基盤施設で構成され、特に街路公園3,170㎡、子供公園1,830㎡、高齢者センター1,000㎡が整備され、快適な住環境と生活利便性向上を目指しています。子供公園下部には駐車場が重複設置され、駐車問題解決にも寄与する予定です。
Q. 建築計画と用途地域変更事項は何ですか？
建蔽率30%以下、容積率最大295%、最高建物高さ116m以下に設計され、用途地域は第3種一般住宅地域に引き上げられます。
連算14再開発事業は建築計画上建蔽率を30%以下に制限し、容積率は最大295%まで許容し、建物の最高高さは116m以下に規定しています。また、該当地域は既存第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域に用途地域が上昇し、開発密度が大きく増加する見込みです。
Q. この区域の交通および立地条件はどのようですか？
釜山地下鉄3号線水満谷駅から2分の距離にあり、黄嶺3トンネル開通により近隣移動がより便利になります。
連算14区域は釜山地下鉄3号線水満谷駅のすぐ近く超駅近位置で優れた交通アクセスを誇ります。また、黄嶺3トンネルが開通すれば南川洞など近隣地域への移動時間が大幅に短縮され、交通利便性がさらに向上する見込みです。周辺には小学校、中学校、高校と連算市場、大型スーパーなど豊富な生活便利施設も位置しています。
Q. 連算14区域再開発事業と近隣地域の開発動向はどうなっていますか？
近隣の連算12区域とともに開発され、連渉区中心の住宅帯に発展する可能性が高いです。
連算14区域だけでなく、近隣の連算12区域でも再開発が進行中であり、両区域の開発完了時には連渉区内の中心的な住宅帯となる見通しです。これは地域の住環境改善だけでなく、釜山内の不動産価値上昇および投資魅力増加にポジティブな影響を与えるでしょう。