연산11구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 연제구 연산동 651-10번지 일원
부산시는 6월 11일에 '연산11 재개발사업 정비구역'을 공식으로 지정했다. 이 구역은 연제구 연산동 651-10번지 일대에 위치하며, 면적은 5만 6573㎡에 이른다.
정비계획 결정과 정비구역 지정안이 지난 24년 12월에 공고된 이후, 약 6개월 만에 진행된 사항이다.
해당 토지는 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역 및 준주거지역으로의 변화를 겪게 된다. 이로 인해 계획된 용적률은 265%로 설정되며, 지하 3층에서 지상 32층 규모의 공동주택과 다양한 부대시설이 들어설 예정이다.
또한, 새롭게 조성되는 중로 1-488·489호선은 폭이 21~22m로 설계되어 있으며, 어린이공원(면적 3376㎡)과 공공보행통로(폭 6m, 길이 134m)도 포함된다. 이러한 시설들은 차량의 원활한 흐름을 촉진하고 주민들의 생활 편의성을 크게 향상시킬 것으로 기대된다.
정비계획에 따르면, 공동주택 택지는 3만 8263㎡로 설정되어 있다. 전용 면적이 59·74·84㎡ 중심으로 공급될 경우, 증가한 용적률을 고려할 때, 기존의 1115세대보다 1200세대 정도로 늘어날 가능성이 크다. 이 사업의 시행 인가는 고시일로부터 4년 이내에 이루어질 예정이다.
현재 시공사는 결정되지 않았지만, 인근에 위치한 연산10구역에서는 1166세대 규모의 현설이 진행되었고, 5개의 대형 건설사가 참여하여 HDC현대산업개발이 선정된 사례가 있다. 이로 인해 대형 브랜드사 간의 경쟁이 치열할 것으로 보인다.
부산의 연산역과 물만골역은 도보로 10~15분 거리에 위치해 있어 매우 편리한 교통 환경을 자랑한다. 이 지역은 온천천, 시청권, 황령산터널 등 생활 인프라가 가까워 주거 여건도 뛰어난 편이다. 교육 측면에서도 연동초, 연산중, 연제중, 연산고와 같은 학교가 근처에 있어 양호한 조건을 갖추고 있다.
부산의 대표적인 아파트 단지인 ‘연산자이’의 84㎡ 실거래가는 최근 약 5억 9000만 원으로 형성되고 있으며, 32평형 매물의 호가는 5억 4000만 원에서 7억 원 사이로 나타나고 있다. 이러한 가격대는 이 지역의 주거 안정성을 더욱 높이는 요소로 작용하고 있다.
6월 초, 연산12구역의 정비구역 고시가 마무리되면서 연산동 물만골 지역이 주목받고 있다.
연산 11, 12구역을 중심으로 13구역, 14구역, 15구역까지 포함해 최소 5000세대 이상의 대규모 아파트 단지가 조성될 가능성이 커지고 있다.
이로 인해 해당 지역은 미니신도시급으로 발전할 전망이다.
사업 완료 후에는 노후 주거지의 안전성이 크게 향상되고, 교통 혼잡도 개선될 것으로 보인다. 대규모 브랜드 단지의 집합 효과 덕분에 주거 선호도가 높아져 중장기적으로 시세 상승이 예상된다.
더불어 지역 건설사와 설계사의 참여를 촉진하기 위해 5%의 용적률 추가 인센티브가 제공되며, 리모델링을 용이하게 하는 설계 인센티브도 5% 적용된다. 이러한 점들은 지역 경제 활성화와 에너지 효율 향상에 기여할 것으로 기대된다.
부산광역시 고시 제2025-221호
연산11 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 연제구 연산동 651-10번지 일원의 연산11 재개발사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음“http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏ 051-888-4231) 및 연제구 건축과(☏ 051-665-5052)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2025년 06월 11일
부 산 광 역 시 장
Ⅰ. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재개발사업 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위치 | 면적(㎡) | 비고 |
| 신규 | 재개발사업 | 연산11재개발사업 정비구역 | 연제구 연산동651-10번지 일원 | 56,573 |
2. 재개발사업 정비계획
○ 토지이용에 관한 계획
| 구분 | 명칭 | 면적(㎡) | 비율(%) | 비고 | |
| 도시관리계획용도지역 | 계 | 56,573 | 100.0 | ||
| 제3종일반주거지역 | 52,161 | 92.2 | 제2종→제3종 | ||
| 준주거지역 | 4,412 | 7.8 | |||
| 도시관리계획용도지구 | - | - | - | ||
| 택지 및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 56,573 | 100.0 | ||
| 택지 | 39,531 | 69.9 | |||
| 공동주택 | 38,263 | 67.6 | |||
| 종교시설 | 653 | 1.2 | |||
| 노유자시설 | 615 | 1.1 | |||
| 정비기반시설(도시계획시설) | 17,042 | 30.1 | |||
| 도로 | 13,425 | 23.7 | |||
| 공원 | 3,376 | 6.0 | |||
| 주차장 | 241 | 0.4 | |||
○ 용도지역 변경에 관한 계획
| 구 분 | 면적(㎡) | 비율(%) | 비고 | ||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | |||
| 계 | 56,573 | - | 56,573 | 100.0 | |
| 제2종일반주거지역 | 52,161 | 감) 52,161 | - | - | |
| 제3종일반주거지역 | - | 증) 52,161 | 52,161 | 92.2 | |
| 준주거지역 | 4,412 | - | 4,412 | 7.8 | |
■ 용도지역 변경 사유서
| 도면표시번호 | 위치 | 용도지역 | 면적(㎡) | 용적률(%) | 변 경 사 유 | |
| 기정 | 변경 | |||||
| - | 연제구 연산동651-10번지일원 | 제2종일반주거지역 | 제3종일반주거지역 | 52,161 | 300%이하 | ·대상지는 노후·불량건축물이 밀집하여 주거환경 개선 및 정비기반시설 정비가 필요한 지역으로서 효율적 토지이용을 위하여 제2종일반주거지역을 제3종일반주거지역으로 변경코자 함 |
○ 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입추산액 | 총사업비추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정비례율 |
| 603,164,764천원 | 439,827,436천원 | 163,337,328천원 | 100.00% | |
| 산출근거 | ⦁종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계⦁추정비례율 = (총수입 추산액–총사업비 추산액)/종전자산합계 추산액⦁토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음 (토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 : 게재 생략)
○ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
| 구분 | 구역 구분 | 가구 또는획지 구분 | 위 치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | 비고 | ||||||||||||||||||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 신설 | 연산11재개발사업정비구역 | 56,573 | 1-1 | 38,263 | 연제구 연산동1184-2번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 50%이하 | 265%이하 | 113m이하 | |||||||||||||||||
| 1-2 | 653 | 연제구 연산동1225번지 일원 | 종교시설 | 50%이하 | 360%이하 | 30m이하 | ||||||||||||||||||||
| 1-3 | 615 | 연제구 연산동1215-1번지 일원 | 노유자시설 | 50%이하 | 240%이하 | 30m이하 | ||||||||||||||||||||
| 주택의 규모및 건설비율 | ·건설하는 주택 전체 세대수의 40%이상을 85㎡이하로 건설 | |||||||||||||||||||||||||
| 임대주택건설에 관한 사항 | ·건설하는 주택 전체 세대수의 10%이상 임대주택으로 건설·전체 임대주택 세대수의 30%이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5%이상→ 40㎡이하 규모의 임대주택으로 건설 | |||||||||||||||||||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ·「2030부산광역시 도시･주거환경정비기본계획」상 기준용적률 평가기준 및 용적률 완화기준 적용·기준용적률 : 240%(주거정비구역),360%(주거지정비사업 포함 준주거지역) | |||||||||||||||||||||||||
| 구분 | 평가기준 점수 | ⇨ | 평가기준 배점 | 토지이용 | 기준용적률 | |||||||||||||||||||||
| 연산11구역 | 76점 | 50~80점 | 주거정비 | 240% | ||||||||||||||||||||||
| ·평균용적률 : 249%이하(용도지역 혼재, 준주거지역 기준용적률 360% 적용)[(52,161㎡×240%) + (4,412㎡×360%)] ÷ 56,573㎡ ≒ 249.3%·용적률 완화 적용‣ 지속가능형 공동주택(리모델링이 용이한 공동주택 기준) 인센티브 : 5%‣ 지역경제활성화(지역건설업체 및 지역설계업체 참여) 인센티브 : 5%‣ 녹색건축 및 에너지 효율등급 인증 인센티브 : 6%·허용용적률 : 249% + 5% + 5% + 6% = 265%·계획용적률 : 265% 이하 | ||||||||||||||||||||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-221호
제목
연산11 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2025-06-11
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 연산11구역 재개발사업 정비구역 지정은 언제 이루어졌나요?
부산시는 2025년 6월 11일 연산11 재개발사업 정비구역을 공식 지정했습니다.
부산광역시는 2025년 6월 11일에 연제구 연산동 651-10번지 일대의 연산11 재개발사업 정비구역을 공식 지정했습니다. 이 결정은 2024년 12월에 정비계획 결정과 정비구역 지정안이 공고된 지 약 6개월 만에 이루어진 것입니다. 이를 통해 본격적인 재개발 사업 추진이 가능해졌습니다.
Q. 연산11구역 재개발사업의 용도지역과 용적률은 어떻게 변경되나요?
제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거 및 준주거지역으로 변경되며, 용적률은 265%로 설정됩니다.
연산11구역은 기존 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역과 준주거지역으로 용도지역 변경이 이루어집니다. 이에 따라 계획된 용적률은 265%로 정해져, 지하 3층에서 지상 32층 규모의 공동주택과 부대시설 건설이 예정되어 있습니다. 이러한 변경으로 보다 고밀도 주거 환경 조성이 가능해집니다.
Q. 연산11 재개발사업의 세대수는 어떻게 예상되나요?
기존 1115세대에서 약 1200세대로 세대수가 증가할 전망입니다.
재개발사업 정비계획에 따르면 공동주택 택지는 3만 8263㎡로 조성됩니다. 전용 59·74·84㎡ 중심의 공급이 예상되며, 용적률 증가를 반영하면 기존 1115세대보다 약 1200세대 정도로 세대수가 늘어날 가능성이 큽니다. 이를 통해 주거 공급이 확대되어 지역 인구가 증가할 것으로 기대됩니다.
Q. 연산11구역 주변 교통 및 생활 인프라는 어떠한가요?
연산역, 물만골역 도보 10~15분 거리로 교통 편리하며, 생활 인프라와 학교도 가까워 주거여건 양호합니다.
연산11구역은 부산의 대표적인 역세권 단지로 연산역과 물만골역이 도보 10~15분 거리에 위치해 매우 편리한 교통 환경을 자랑합니다. 또한 온천천, 시청권, 황령산터널 등 생활 인프라가 인접해 있고, 연동초, 연산중, 연제중, 연산고 등 교육시설도 가까워 가족 단위 거주에 적합한 환경을 제공합니다.
Q. 연산11 재개발사업 완료 후 기대되는 효과는 무엇인가요?
노후 주거지 안전성 향상, 교통 혼잡 개선, 주거 선호도 증가와 시세 상승이 기대됩니다.
사업 완료 후 낡은 주택지의 안전성이 크게 개선되고, 폭 21~22m로 설계된 도로와 공공보행통로 등으로 교통 체증 완화가 예상됩니다. 또한 대규모 브랜드 단지 조성으로 주거 선호도가 높아져 중장기적으로 지역 부동산 시세 상승의 긍정적 효과가 기대됩니다. 이와 함께 지역 경제 활성화와 에너지 효율 향상에 기여할 인센티브도 제공됩니다.
