연산13구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 연제구 연산동 794-16번지 일원, 가칭 연산2동 재개발
연산13 재개발사업이 6월 11일 정비계획의 결정과 함께 정비구역 지정 고시를 통해 본격적으로 시작되었다. 이 사업의 대상 지역은 연제구 연산동 794-16번지 일대의 3만 5,978㎡로, 약 780세대 규모의 7개 동 아파트가 건설될 예정이다.
용적률은 최대 280%로 설정되었으며, 건물의 최고 높이는 100m로 계획되어 중·고층 주거단지로 변화할 것으로 기대된다. 이번 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)의 공람․공고는 2025년 1월에 이루어졌고, 이후 6개월이 지나 공식적으로 사업이 착수된 것이다.
현재 구역 지정이 완료된 상태로, 이제 추진위원회와 조합 설립, 그리고 시공사 선정 과정이 남아 있다. 인근 연산10구역은 지난 5월 HDC현대산업개발을 시공사로 확정하고, 1,166세대의 대단지 개발을 추진 중이므로, 대형 건설사들이 연산13구역에도 관심을 가질 가능성이 매우 높다.
입지의 경쟁력이 두드러진다. 이마트 연제점 후면과 인접해 있으며, 부산도시철도 1·3호선 환승역인 연산역까지는 도보로 약 10분 거리에 위치한다.
계획안에는 17m 폭의 신설 도로와 6m 보행 통로, 그리고 지상권 설정 등의 교통 환경 개선 방안이 포함되어 있어, 생활의 편리함이 크게 향상될 것으로 기대된다.
부동산 시장을 분석해보면, 인근의 연제롯데캐슬데시앙은 2018년에 완공된 1,168세대 규모의 대단지로, 최근 전용 면적 84㎡의 실거래가는 약 5억 6,300만 원에서 5억 7,000만 원(평당 약 2,260만 원)으로 나타난다.
반면, 2016년에 준공된 브라운스톤 연제는 738세대로 구성되어 있으며, 전용 면적 83㎡의 거래가는 4억 4,200만 원에서 4억 5,000만 원(평당 약 1,770만 원) 수준으로 형성되어 있다.
이로 인해 두 단지 간의 평당 가격 차이는 약 500만 원에 달하며, 전체적으로 30% 정도의 가격 차이가 발생하고 있다. 이러한 시세 차이는 투자자들에게 중요한 참고 자료가 될 것이다.
연산 13구역에서는 노후된 227동의 주택이 철거되며, 새로운 공동주택, 어린이집, 근린생활시설, 그리고 625㎡ 규모의 공영주차장이 들어설 예정이다. 이러한 변화는 생활 인프라의 개선과 주차 문제 해결, 그리고 학세권 통학 여건 향상에 기여할 것으로 보인다.
특히, 새로 설계된 주택의 40% 이상이 전용 면적 85㎡ 이하로 구성되며, 10% 이상은 임대주택으로 마련될 계획이다. 이는 실수요자와 젊은 세대에게 더욱 많은 내 집 마련의 기회를 제공할 것으로 예상된다.
현재 연산동 물만골 일대는 13구역뿐만 아니라 11구역, 12구역, 14구역, 15구역에서도 개발이 진행되고 있어, 이 지역이 아파트 대단지로 탈바꿈할 가능성이 커지고 있다. 이러한 변화는 지역 발전과 함께 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것이다.
앞으로의 일정은 신속하게 진행된다면 고시일로부터 4년 이내에 사업 시행 인가가 이루어질 수 있으며, 6~7년 내에 착공 및 분양이 이루어질 것으로 예상된다.
만약 금리가 하락하는 사이클과 맞물린다면, 주변 시세에 비해 추가적인 상승 가능성이 있다는 분석이 제기되고 있다. 그러나 조합 설립 속도, 시공사 간의 경쟁 상황, 사업비와 분담금의 확정 등을 주의 깊게 살펴보아야 할 필요가 있다.
부산광역시 고시 제2025-220호
연산13 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 연제구 연산동 794-16번지 일원의 연산13 재개발사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 의거 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음 “http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏051-888-4231) 및 연제구 건축과(☏051-665-5051)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2025년 06월 11일
부 산 광 역 시 장
Ⅰ. 정비구역 지정 및 정비계획 결정
1. 재개발 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위치 | 면적(㎡) | 비고 |
| 신규 | 재개발사업 | 연산13 재개발사업 정비구역 | 연제구 연산동 794-16번지 일원 | 35,978.4 |
2. 재개발사업 정비계획
○ 토지이용에 관한 계획
| 구분 | 명칭 | 면적(㎡) | 비율(%) | 비고 | |
| 도시관리계획용도지역 | 계 | 35,978.4 | 100.0 | ||
| 제2종일반주거지역 | 2,400.2 | 6.7 | |||
| 제3종일반주거지역 | 33,578.2 | 93.3 | |||
| 도시관리계획용도지구 | - | - | - | ||
| 택지 및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 35,978.4 | 100.0 | ||
| 택지 | 28,943.4 | 80.4 | |||
| 공동주택 | 27,712.0 | 77.0 | |||
| 어린이집 | 835.0 | 2.3 | |||
| 근린생활시설 | 396.4 | 1.1 | |||
| 정비기반시설(도시계획시설) | 7,035.0 | 19.6 | |||
| 도로 | 6,410.0 | 17.8 | |||
| 주차장 | 625.0 | 1.8 | |||
○ 용도지역 변경에 관한 계획
| 구 분 | 면적(㎡) | 비율(%) | 비고 | ||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | |||
| 계 | 35,978.4 | - | 35,978.4 | 100.0 | |
| 제2종일반주거지역 | 35,978.4 | 감) 33,578.2 | 2,400.2 | 6.7 | |
| 제3종일반주거지역 | - | 증) 33,578.2 | 33,578.2 | 93.3 | |
■ 용도지역 변경 사유서
| 도면표시번호 | 위치 | 용도지역 | 면적(㎡) | 용적률 | 변경사유 | |
| 기정 | 변경 | |||||
| - | 연제구 연산동 794-16번지 일원 | 제2종일반주거지역 | 제3종일반주거지역 | 33,578.2 | 300%이하 | ⦁대상지는 노후·불량건축물이 밀집하여 주거환경 개선 및 정비기반시설 정비가 필요한 지역으로 효율적 토지이용을 위해 용도지역을 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 변경하나, 구역 내 주차장, 어린이집용지 및 근린생활시설 부지는 제2종일반주거지역을 유지하여 결정코자 함 |
○ 토지등 소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정비례율 |
| 432,076,300천원 | 294,835,942천원 | 133,138,666천원 | 103.08% | |
| 산출근거 | ⦁종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계⦁추정비례율 = (총수입 추산액 – 총사업비 추산액) / 종전자산합계 추산액⦁토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음(토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 : 게재 생략)
○ 건축물의 주용도․건폐율․용적률․높이에 관한 계획
| 구분 | 구역 구분 | 가구 또는 획지 구분 | 위치 | 주용도 | 건폐율 | 용적률 | 높이 | 비고 | ||||||||||||||||||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 신설 | 연산13 재개발사업 정비 구역 | 35,978.4 | 1-1 | 27,712 | 연산동794-16번지 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 30%이하 | 280%이하 | 100m이하 | |||||||||||||||||
| 2-1 | 835 | 연산동791-24번지 일원 | 어린이집 | 60%이하 | 220%이하 | 50m이하 | ||||||||||||||||||||
| 2-2 | 625 | 연산동791-34번지 일원 | 주차장 | 60%이하 | 220%이하 | 20m이하 | ||||||||||||||||||||
| 2-3 | 396.4 | 연산동791-36번지 일원 | 근린생활시설 | 60%이하 | 220%이하 | 50m이하 | ||||||||||||||||||||
| 주택의 규모및 건설비율 | ∙ 건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡이하로 건설 | |||||||||||||||||||||||||
| 임대주택건설에 관한 사항 | ∙ 건설하는 주택 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건설∙ 전체 임대주택 세대수의 30%이상 또는 건설하는 주택 전체세대수의 5%이상 → 40㎡이하 규모의 임대주택으로 건설 | |||||||||||||||||||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ∙ 「2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획」상 기준용적률평가기준 및 용적률 완화 기준 적용∙ 기준용적률 : 240% (주거정비구역 재개발) | |||||||||||||||||||||||||
| 구 분 | 평가기준 점수 | ⇨ | 평가기준배점 | 토지이용 | 기준용적률 | |||||||||||||||||||||
| 연산13구역 | 64점 | 50~80점미만 | 주거정비 | 240% | ||||||||||||||||||||||
| ∙ 용적률 완화 적용▸ 공공시설 부지 제공 인센티브 : 20% 적용= 1.5 × (2,629.8㎡ ÷ 28,943.4㎡) × 200% = 27.25%(최대 20% 적용)▸ 지역경제활성화 인센티브 : 하도급 6% + 설계자 5% = 11% 적용▸ 지속가능 공동주택 : 5% 적용▸ 녹색건축 및 에너지효율등급 인증 : 6% 적용(녹색건축인증 우수등급 3% + 에너지 효율 1+등급 3%)∙ 허용용적률 : 280%이하(240%+20%+11%+5%+6%)∙ 계획용적률 : 280%이하 | ||||||||||||||||||||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-220호
제목
연산13 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2025-06-11
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 연산13구역 재개발사업의 위치와 규모는 어떻게 되나요?
연산13구역은 부산 연제구 연산동 794-16번지 일대 3만5978㎡ 규모로 약 780세대의 7개 동 아파트가 건립됩니다.
연산13구역 재개발사업 대상지는 부산광역시 연제구 연산동 794-16번지 일원이며 총 면적은 3만5,978㎡입니다. 이곳에 약 780세대 규모의 7개 동 아파트가 신축될 계획으로, 지역 내 중·고층 주거단지 조성을 기대할 수 있습니다. 용적률은 최대 280%, 건물 최고 높이는 100m로 설정되어 현대적인 주거 환경으로 탈바꿈하게 됩니다.
Q. 재개발사업의 교통 및 생활 편의성은 어떻게 개선되나요?
연산13구역은 이마트 연제점 후면과 인접하며 연산역 도보 10분 거리, 신설 도로와 보행 통로 등 교통 환경이 개선됩니다.
이 사업지는 이마트 연제점 후면과 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 쉽고, 부산도시철도 1·3호선 환승역인 연산역까지 도보 약 10분 거리로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다. 또한 17m 폭 신설 도로와 6m 보행 통로 확보, 지상권 설정 등의 계획이 포함되어 있어 주민들의 교통 환경과 보행 편의성 향상에 크게 기여할 전망입니다.
Q. 연산13구역 재개발 후 주거 환경은 어떻게 변화하나요?
노후 주택 227동 철거 후 공동주택, 어린이집, 근린시설, 공영주차장이 조성되며 주택의 40% 이상은 85㎡ 이하로 계획됩니다.
연산13구역은 기존 노후된 227동의 주택을 철거하고 새로운 공동주택 단지와 어린이집, 근린생활시설, 625㎡ 규모 공영주차장 등이 들어서 생활 인프라가 크게 개선됩니다. 새 아파트의 40% 이상은 전용면적 85㎡ 이하이며, 10% 이상은 임대주택으로 배정되어 실수요자와 젊은 세대 내 집 마련 기회가 확대될 것입니다. 또한 학세권 단지로 통학환경도 개선될 것으로 기대됩니다.
Q. 향후 연산13구역 재개발사업 추진 일정과 전망은 어떻게 되나요?
고시일로부터 4년 내 사업 시행 인가, 6~7년 내 착공 및 분양 예정이며 금리 하락 시 시세 상승 가능성이 있습니다.
연산13구역 재개발사업은 2025년 6월 11일 고시를 시작으로 신속히 추진될 경우 4년 내 사업 시행 인가를 받을 수 있고, 6~7년 내에 착공과 분양이 이뤄질 전망입니다. 금리 하락 사이클과 맞물릴 경우 주변 시세 대비 분양가 상승 여력이 크다고 분석되지만, 조합 설립 속도, 시공사 경쟁, 사업비·분담금 확정 등 여러 변수를 주의 깊게 살펴야 합니다.
Q. 연산13구역의 인근 부동산 시세 현황과 투자 참고 자료는 무엇인가요?
인근 연제롯데캐슬데시앙 84㎡는 약 5억 6,300만~5억 7,000만 원, 브라운스톤 연제 83㎡는 4억 4,200만~4억 5,000만 원대입니다.
주변 아파트 단지인 연제롯데캐슬데시앙은 1,168세대 대단지로 2018년 완공되었으며, 전용면적 84㎡ 기준 최근 실거래가는 약 5억 6,300만~5억 7,000만 원대로 평당 약 2,260만 원 수준입니다. 반면, 브라운스톤 연제는 738세대 규모에 2016년 준공된 단지로 83㎡ 기준 거래가는 약 4억 4,200만~4억 5,000만 원대로 평당 약 1,770만 원입니다. 약 30%의 가격 차이가 투자 시 중요한 참고 포인트가 될 수 있습니다.
