거제동 현대아파트 재건축 / 거제4구역 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
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부산 연제구 거제동의 현대아파트 재건축 사업이 정비구역으로 지정되었다. 부산시는 2026년 4월 1일에 ‘거제4 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정’을 발표했다.
이번 발표는 2025년 8월에 있을 정비계획(안) 공람·공고 이후 약 8개월 만에 이루어진 것으로, 사업의 실질적인 추진이 시작되었다는 점에서 주목할 만하다. 이는 지역 주민들에게 긍정적인 변화의 신호로 해석된다.
사업 지역은 연제구 거제동 840번지에 위치하며, 면적은 약 32,414㎡에 이른다. 이곳은 1986년에 준공된 현대아파트를 재건축하는 프로젝트로 진행된다. 현재 아파트는 최고 15층 규모에 세대당 주차 공간이 0.53대에 불과해, 주거 환경의 개선이 시급히 요구되고 있다.
정비계획에 따르면, 전체 면적의 약 90.7%는 공동주택 용지로 활용되며, 나머지 9.3%는 도로와 같은 기반시설로 이루어질 예정이다.
건축 계획에 있어서는 건폐율이 30% 이하, 용적률은 최대 약 286%로 설정되며, 건물의 최고 높이는 114m 이하로 제한된다.
또한, 도로의 확폭 및 신규 도로 개설이 포함되어 교통과 보행환경의 개선도 함께 진행될 계획이다.
입지 조건이 매우 뛰어나다. 지하철 3호선 거제역과 동해선 거제역이 도보로 6~7분 거리에 있어 더블역세권으로 편리하다. 또한, 부산의료원, 이마트 연제점, 홈플러스 아시아드점 등 다양한 생활 인프라가 가까이 위치해 있다. 교육시설도 인근에 있어 주거 선호도가 높은 지역으로 평가받고 있다.
인근의 거제3구역(경남아파트)은 이미 2025년 7월에 정비구역으로 지정되었으며, 앞으로 약 573세대 규모의 새로운 아파트로 변화할 계획이다. 두 구역의 통합 추진은 없지만, 향후 이 지역은 연제구의 주요 재건축 벨트로 발전할 가능성이 크다.
중층 재건축은 사업성의 부담과 최근 공사비 상승이라는 리스크가 존재한다. 현재 초기 단계에 있기 때문에, 향후 조합 설립 및 사업 시행 인가 과정에서 사업성 확보가 중요한 요소로 작용할 것으로 예상된다.
부산광역시 고시 제2026-115호
거제4 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 연제구 거제동 840번지 일원의 거제4 재건축사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음“http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏051-888-4242) 및 연제구 건축과(☏051-665-5055)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2026년 4월 1일
부 산 광 역 시 장
I. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재건축사업 정비구역 지정 조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위 치 | 면적(㎡) | 비 고 |
| 신규 | 재건축사업 | 거제4재건축사업 정비구역 | 부산광역시 연제구거제동 840번지 일원 | 32,414 |
2. 재건축사업 정비계획
○ 토지이용에 관한 계획
| 구 분 | 명 칭 | 면적(㎡) | 비율(%) | 비 고 | |
| 도시관리계획용도지역 | 계 | 32,414 | 100.0 | ||
| 제3종일반주거지역 | 32,414 | 100.0 | |||
| 택지 및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 32,414 | 100.0 | ||
| 택 지 | 29,395 | 90.7 | |||
| 공동주택용지 | 29,395 | 90.7 | |||
| 정비기반시설(도시계획시설) | 3,019 | 9.3 | |||
| 도 로 | 3,019 | 9.3 | |||
○ 용도지역 변경에 관한 계획(변경없음)
| 구 분 | 면적(㎡) | 구성비(%) | 비 고 | |||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | ||||
| 용도지역 | 계 | 32,414 | - | 32,414 | 100.0 | |
| 제3종일반주거지역 | 32,414 | - | 32,414 | 100.0 | ||
○ 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정 비례율 |
| 606,053,500천원 | 342,062,893천원 | 256,417,957천원 | 102.95% | |
| 산출근거 | ∙ 종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계∙ 추정 비례율 = (총수입 추산액 – 총사업비 추산액) / 종전자산합계 추산액∙ 토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음
○ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
| 구분 | 구역구분 | 획지구분 | 위치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | 비고 | ||||||||||||||||||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 신설 | 거제4재건축사업정비구역 | 32,414 | 1-1 | 26,132 | 연제구 거제동840번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 30%이하 | 300%이하 | 114m이하 | - | ||||||||||||||||
| 2-1 | 3,263 | 연제구 거제동491-23번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 30%이하 | 167%이하 | 114m이하 | - | |||||||||||||||||||
| 주택의 규모 및건설비율 | ⦁ 해당사항 없음 | |||||||||||||||||||||||||
| 임대주택 건설에관한 사항 | ⦁ 해당사항 없음 | |||||||||||||||||||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ⦁「2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획」상기준용적률 평가기준 및 용적률 완화기준 적용⦁ 기준용적률 산정 : 260%(개발유도구역) | |||||||||||||||||||||||||
| 구 분 | 평가기준 점수 | ⇨ | 평가기준 배점 | 토지이용 | 기준용적률 | |||||||||||||||||||||
| 거제4구역 | 96점 | 80점이상 | 개발유도 | 260% | ||||||||||||||||||||||
| ⦁ 용적률 완화(인센티브) 산정▸공익요소 인센티브(공공시설 제공시 인센티브) : 20%- 1.5 × ( 1,919㎡ ÷ 29,395㎡ ) × 300% = 29.4%-「도시·주거환경정비기본계획」공익요소 인센티브 최대 20%▸공익요소 외 인센티브- 지역경제활성화 인센티브 : 설계자 5%- 지속가능공동주택 : 5%⦁ 허용용적률 : 260% + 20% + 10% = 290%⦁ 계획용적률 : 286%※ [(26,132㎡×300%)+(3,263㎡×167%)]÷(26,132㎡+3,263㎡)=285.3% | ||||||||||||||||||||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2026-115호
제목
거제4 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2026-04-01
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 거제동 현대아파트 재건축사업의 정비구역 지정은 언제 결정되었나요?
부산시는 2026년 4월 1일에 거제4구역 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시했습니다.
거제4구역 재건축사업의 정비계획 결정과 정비구역 지정은 2026년 4월 1일 부산광역시에서 공식 발표되었습니다. 이 고시는 2025년 8월 공람·공고 이후 약 8개월 만에 이루어진 것으로, 사업의 본격적인 추진 시작을 알리는 중요한 단계입니다. 이를 통해 지역 주민과 투자자들에게 긍정적인 신호를 보냈습니다.
Q. 거제4구역 재건축사업 대상지는 어디인가요?
부산 연제구 거제동 840번지 일원 약 32,414㎡ 규모입니다.
사업 대상지는 부산광역시 연제구 거제동 840번지 일원이며, 총면적은 약 32,414㎡에 달합니다. 이 부지에는 1986년 준공된 현대아파트가 위치하고 있는데, 최고 15층 규모이며 현재 주차 공간이 세대당 0.53대에 불과해 주거 환경 개선이 필요한 상황입니다. 재건축을 통해 주거 환경 및 기반시설이 크게 개선될 예정입니다.
Q. 재건축사업의 주요 계획 내용은 무엇인가요?
건폐율 30% 이하, 용적률 최대 286%, 최고 높이 114m 이내로 계획되었습니다.
거제4구역 재건축사업 정비계획에 따르면, 전체 용지의 약 90.7%는 공동주택 용지로 활용되고 9.3%는 도로 및 기반시설로 배정됩니다. 건축물은 건폐율 30% 이하, 용적률 최대 약 286% 범위 내에서 계획되며, 건물 최고 높이는 114m 이하로 제한됩니다. 또한 도로 확폭과 신규 도로 개설이 포함되어 교통과 보행환경도 개선됩니다.
Q. 거제4구역의 입지와 교통 여건은 어떤가요?
지하철 3호선과 동해선 거제역 도보 6~7분 거리로 더블역세권입니다.
거제4구역은 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다. 지하철 3호선 거제역과 동해선 거제역이 도보 6~7분 거리에 위치해 있어 더블역세권이라 불릴 만큼 교통이 편리합니다. 주변에는 부산의료원, 이마트 연제점, 홈플러스 아시아드점 등 생활 편의시설과 교육시설도 가까워 주거 선호도가 매우 높은 지역입니다.
Q. 거제4구역 재건축사업과 인근 거제3구역과의 관계는 어떻게 되나요?
거제3구역은 이미 정비구역 지정 완료, 두 구역은 통합 추진하지 않습니다.
거제3구역(경남아파트)은 2025년 7월에 정비구역으로 지정되어 약 573세대 신규 아파트로 탈바꿈할 계획입니다. 거제4구역과 거제3구역은 통합 사업을 추진하지는 않지만, 두 구역이 인접해 연제구 내에서 주요 재건축 벨트로 발전할 가능성이 큽니다. 이로 인해 지역 전체의 가치 상승과 주거 환경 개선 효과가 기대됩니다.
Q. 거제4구역 재건축사업의 사업성 및 리스크는 무엇인가요?
중층 재건축 특성상 공사비 상승과 사업성 확보가 중요한 과제입니다.
거제4구역은 중층 재건축 사업으로, 최근 공사비 상승이 사업성 확보에 부담을 주는 리스크로 작용하고 있습니다. 현재는 초기 단계로 향후 조합 설립과 사업시행 인가 과정에서 사업성 확보가 중요한 변수가 될 전망입니다. 따라서 투자자와 조합원 모두 신중한 검토가 필요하며, 실질적 추진 과정에서 적정 비용 관리와 계획 실행이 필수적입니다.
