연산14구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 연제구 연산동 1876-147번지, 위치, 구역도, 사업성, 부산 재개발 투자
부산 연제구 연산동에서 진행 중인 연산14 재개발사업이 정비구역 지정 절차에 들어갔다. 부산시는 2026년 4월 1일에 ‘연산14 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정’을 공식 발표했다.
이번 고시는 2025년 7월에 진행된 정비계획(안) 주민설명회 및 공람 이후 약 9개월이 지난 후 이루어진 것으로, 이는 사업이 본격적으로 진행되고 있다는 것을 의미한다. 이러한 점에서 이번 고시는 큰 의미를 지닌다.
사업이 진행될 지역은 연제구 연산동 1876-147번지로, 면적은 약 77,917㎡에 이른다. 이 지역은 구 물만골 재개발로 알려져 있으며, 계획에 따르면 약 1,700세대 규모의 대규모 공동주택이 들어설 예정이다.
조합원 수는 약 700명에 불과하며, 일반분양 물량 비중이 높아 사업의 수익성이 뛰어난 구조로 평가받고 있다. 이러한 요소들이 결합되어 향후 큰 발전 가능성을 보여준다.
이번 정비계획에서는 공동주택 용지가 전체 면적의 72.6%를 차지하고, 도로와 공원, 사회복지시설 같은 기반시설은 27.4%로 나뉘어 있다.
특히 가로공원은 3,170㎡, 어린이공원은 1,830㎡, 경로당은 1,000㎡로 조성되어 생활 인프라가 함께 마련된다. 이러한 조치는 주거환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.
더불어 어린이공원 하부에는 주차장이 중복 설치되어, 주차 문제 해결에도 기여하는 방안을 반영했다.
건축 계획은 건폐율을 30% 이하로 제한하고, 용적률은 최대 295%로 설정되었다. 또한, 건물의 최고 높이는 116m 이하로 규정되어 있다. 용도 지역 또한 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 상향 조정되며, 개발 밀도가 상당히 증가하게 된다.
입지 조건이 매우 뛰어나다. 부산지하철 3호선 물만골역과 불과 2분 거리에 위치해 있어 초역세권이라 할 수 있다. 또한, 황령3터널이 개통되면 남천동까지의 이동 시간이 더 짧아질 것으로 기대된다. 주변에는 동명초, 연제중, 연제고 등의 교육 기관이 있으며, 연산시장과 대형마트 등 생활 편의 시설도 풍부하다.
인근의 연산12구역을 포함한 재개발이 진행되고 있어, 미래에 재개발이 완료되면 해당 지역은 연제구의 중심 주거벨트로 변모할 가능성이 크다.
이번 사업은 정비구역 지정 고시일로부터 4년 이내에 시행될 계획이며, 이후 조합 설립과 사업 시행 인가 절차를 통해 본격적인 개발이 시작될 것으로 보인다.
부산광역시 고시 제2026-113호
연산14 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 연제구 연산동 1876-147번지 일원의 연산14 재개발사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음“http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏051-888-4231) 및 연제구 건축과(☏051-605-5052)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2026년 4월 1일
부 산 광 역 시 장
I. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재개발사업 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위 치 | 면 적(㎡) | 비 고 |
| 신규 | 재개발사업 | 연산14재개발사업 정비구역 | 부산광역시 연제구연산동 1876-147번지 일원 | 77,917.0 | - |
2. 재개발사업 정비계획
○ 토지이용에 관한 계획
| 구 분 | 명 칭 | 면 적(㎡) | 비 율(%) | 비 고 | |
| 도시관리계획용도지역 | 계 | 77,917.0 | 100.0 | ||
| 제3종일반주거지역 | 63,350.9 | 81.3 | 제2종→제3종 | ||
| 준주거지역 | 14,566.1 | 18.7 | |||
| 택지 및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 77,917.0 | 100.0 | ||
| 택 지 | 56,570.0 | 72.6 | |||
| 공동주택용지 | 56,570.0 | 72.6 | ∙부대복리시설 포함 | ||
| 정비기반시설(도시계획시설) | 21,347.0 | 27.4 | |||
| 도 로 | 15,347.0 | 19.7 | ∙도시계획시설 4개소∙정비기반시설 1개소 | ||
| 공 원 | 5,000.0 | 6.4 | ∙도시계획시설 2개소 | ||
| 사회복지시설 | 1,000.0 | 1.3 | ∙도시계획시설 1개소 | ||
○ 용도지역 변경에 관한 계획
| 구 분 | 면 적(㎡) | 구성비(%) | 비 고 | ||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | |||
| 합 계 | 77,917.0 | - | 77,917.0 | 100.0 | - |
| 제2종일반주거지역 | 63,350.9 | 감) 63,350.9 | - | - | - |
| 제3종일반주거지역 | - | 증) 63,350.9 | 63,350.9 | 81.3 | - |
| 준주거지역 | 14,566.1 | - | 14,566.1 | 18.7 | - |
○ 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정 비례율 |
| 906,705,000,000 | 649,298,150,774 | 252,792,323,082 | 101.83% | |
| 산출근거 | ⦁종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계⦁추정 비례율 = (총수입 추산액 - 총사업비 추산액)/종전자산합계 추산액⦁토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음
○ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
| 구분 | 지구구분 | 가구 또는 획지구분 | 위 치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | 비고 | ||||||||||||||||||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 신설 | 연산14재개발사업정비구역 | 77,917.0 | 1-1 | 28,620.0 | 연산동1876-147번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 30%이하 | 307%이하 | 116m이하 | |||||||||||||||||
| 2-1 | 27,950.0 | 연산동2147-8번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 30%이하 | 282%이하 | 116m이하 | ||||||||||||||||||||
| 3-1 | 1,000.0 | 연산동2063-192번지 일원 | 사회복지시설(경로당) | 50%이하 | 270%이하 | 30m이하 | ||||||||||||||||||||
| 주택의 규모 및 건설비율 | ⦁건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡ 이하로 건설 | |||||||||||||||||||||||||
| 임대주택 건설에관한 사항 | ⦁건설하는 주택 전체 세대수 10%이상 임대주택으로 건설⦁전체 임대주택 세대수의 30% 이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5% 이상 → 주거전용면적 40㎡ 이하 규모의 임대주택으로 건설 | |||||||||||||||||||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ⦁「2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획」상기준용적률 평가기준 및 용적률 완화기준 적용⦁기준용적률 산정 : 270% | |||||||||||||||||||||||||
| 구 분 | 평가기준 점수 | ⇨ | 평가기준 배점 | 토지이용 | 기준용적률 | |||||||||||||||||||||
| 연산14구역 | 80점 | 80점 이상 | 개발유도구역 | 270% | ||||||||||||||||||||||
| ⦁용적률 완화 적용▸1단계 : 인센티브 적용 시 최대 허용용적률 산정 | ||||||||||||||||||||||||||
| 47,171.9㎡ × (270% + 20%) + 9,398.1㎡ × (360% + 20%) | ≒ 305.0% | |||||||||||||||||||||||||
| 56,570.0㎡ | ||||||||||||||||||||||||||
| ▸2단계 : 평균용적률 산정- 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 변경(기준용적률 270%)⇒ 인센티브 = 1.5 × (137.0㎡ ÷ 47,171.9㎡) × 200% ≒ 0.9%⇒ 허용용적률 = 270% + 0.9% = 270.9%- 준주거지역(기준용적률 360%)⇒ 인센티브 = 1.5 × (1,832.0㎡ ÷ 9,398.1㎡) × 360% ≒ 105.3%⇒ 허용용적률 = 360% + 105.3% = 465.3%※ 평균용적률 | ||||||||||||||||||||||||||
| (47,171.9㎡ × 270.9%) + (9,398.1㎡ × 465.3%) | ≒ 303.2% | |||||||||||||||||||||||||
| 56,570.0㎡ | ||||||||||||||||||||||||||
| ▸공익요소 외 인센티브- 지속가능형 공동주택 : 5%⦁허용용적률 : 303.2% + 5.0% = 308.2%⦁계획용적률 : 295% 이하 | ||||||||||||||||||||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2026-113호
제목
연산14 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2026-04-01
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 연산14 재개발사업의 정비구역 지정이 언제 고시되었나요?
부산시는 2026년 4월 1일 연산14 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시했습니다.
연산14 재개발사업의 정비구역 지정 및 정비계획 결정은 2026년 4월 1일 부산광역시 고시 제2026-113호로 공식 발표되었습니다. 이 고시는 2025년 7월 주민설명회 및 공람 이후 약 9개월 만에 이루어져 사업이 본격적으로 추진됨을 알리는 중요한 단계로 평가받고 있습니다.
Q. 연산14구역 재개발사업 사업 대상 지역과 규모는 어떻게 되나요?
사업 대상지는 부산 연제구 연산동 1876-147번지로 면적은 약 77,917㎡입니다.
연산14구역 재개발사업은 부산 연제구 연산동 1876-147번지 일대를 대상으로 하며, 총 사업면적은 약 77,917㎡에 달합니다. 이 구역은 '물만골'로 알려진 지역으로, 약 1,700세대 규모의 대규모 공동주택 단지 조성이 계획되어 있습니다.
Q. 이 재개발사업의 주거시설 및 기반시설 배치는 어떻게 계획되었나요?
공동주택 용지 비율은 72.6%, 기반시설은 27.4%로 조성됩니다.
정비계획에 따르면 연산14구역은 전체 면적 중 72.6%가 공동주택 용지로 배정되어 있습니다. 나머지 27.4%는 도로, 공원, 사회복지시설 등 기반시설로 구성되며, 특히 가로공원 3,170㎡, 어린이공원 1,830㎡, 경로당 1,000㎡가 마련되어 쾌적한 주거환경과 생활 편의 향상을 목표로 합니다. 어린이공원 하부에는 주차장이 중복 설치되어 주차 문제 해결에도 기여할 예정입니다.
Q. 건축 계획과 용도지역 변경 사항은 무엇인가요?
건폐율 30% 이하, 용적률 최대 295%, 최고 건물 높이 116m 이하로 설계되었고, 용도지역은 제3종 일반주거지역으로 상향 조정됩니다.
연산14 재개발사업은 건축계획상 건폐율을 30% 이하로 제한하고, 용적률은 최대 295%까지 허용하며, 건물의 최고 높이는 116m 이하로 규정했습니다. 또한 해당 지역은 기존 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 용도지역이 상향 조정되어 개발 밀도가 크게 증가할 전망입니다.
Q. 이 구역의 교통 및 입지 조건은 어떤가요?
부산지하철 3호선 물만골역과 2분 거리이며, 황령3터널 개통으로 인근 이동이 더 편리해집니다.
연산14구역은 부산지하철 3호선 물만골역 바로 인근 초역세권 위치로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다. 또한 황령3터널 개통 시 남천동 등 인근 지역으로의 이동 시간이 대폭 단축되어 교통 편의성이 더욱 개선될 전망입니다. 주변에는 초·중·고등학교와 연산시장, 대형마트 등 풍부한 생활 편의 시설도 자리하고 있습니다.
Q. 연산14구역 재개발사업과 인근 지역 개발 동향은 어떠한가요?
인근 연산12구역과 함께 개발되어 연제구 중심 주거벨트로 발전할 가능성이 큽니다.
연산14구역뿐만 아니라 인근 연산12구역에서도 재개발이 진행 중이며, 두 구역의 개발 완료 시 연제구 내에서 중심적인 주거벨트로 자리 잡을 것으로 전망됩니다. 이는 지역 주거환경 개선은 물론 부산 내 부동산가치 상승과 투자 매력도 증가에 긍정적인 영향을 끼칠 것입니다.
