만덕2구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 북구 만덕동 858번지 일원, 구역도, 위치, 사업성, 진행상황
부산시는 2026년 4월 22일에 만덕2 재개발사업의 정비계획과 정비구역 지정에 대한 고시를 발표했다. 해당 지역은 북구 만덕동 858번지 일대이며, 면적은 약 4만9398㎡에 달한다. 지난해 8월 주민공람 이후 8개월 만에 정비구역 지정을 완료한 것이다.
이번 계획에서는 제2종 일반주거지역의 일부를 제3종으로 변경하여 개발 밀도를 상승시켰다. 계획된 용적률은 최대 231% 이하로 정해졌으며, 공원, 도로, 주차장 등 기반시설의 비율은 약 26.8%로 설정되었다. 또한, 임대주택 비율도 일정 수준 반영될 예정이다.
백양산 근처에 위치한 이 지역은 자연환경이 잘 조화된 주거지로, 백양산베스티움에코포레와 백양디이스트와 비슷한 생활권을 형성하고 있다. 비록 역세권은 아니지만, 만덕IC, 만덕터널, 초읍터널, 그리고 센텀-만덕 대심도도로를 통한 차량 접근성이 우수한 편이다.
지형적 제약이 뚜렷한 상황이다. 고바위 언덕에 자리 잡은 비선호 지역은 과거 인근 단지에서도 시세 상승이 제한적이었다. 또한 분양 시장에서도 큰 프리미엄이 형성되기 어려웠다. 이런 이유로 사업성 확보가 쉽지 않은 구조로 판단된다.
노후 주거지가 밀집된 지역에서는 재개발의 필요성이 크다. 현재 이 구역은 정비구역 지정 단계에 있으며, 이후 조합 설립과 사업 시행 인가 등의 절차를 거쳐야 한다. 실제 착공과 분양까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 보인다. 따라서 입지와 사업성의 균형을 고려한 신중한 접근이 요구되는 지역이다.
부산 북구 만덕 덕천 일대에는 재개발 추진이 활발히 이루어지고 있다.
부산광역시 고시 제2026-141호
만덕2 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 북구 만덕동 858번지 일원의 만덕2 재개발사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음“http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏ 051-888-4234) 및 북구 건축과(☏ 051-309-4612)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2026년 4월 22일
부 산 광 역 시 장
I. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재개발사업 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의구 분 | 구역의 명칭 | 위 치 | 면 적(㎡) | 비 고 |
| 신규 | 재개발사업 | 만덕2 재개발사업정비구역 | 북구 만덕동858번지 일원 | 49,398 |
2. 재개발 정비계획
가. 토지이용에 관한 계획
| 구 분 | 명 칭 | 면 적(㎡) | 비 율(%) | 비 고 | |
| 도시관리계획용 도 지 역 | 계 | 49,398 | 100.0 | ||
| 제2종일반주거지역 | 13,246 | 26.8 | |||
| 제3종일반주거지역 | 36,152 | 73.2 | 제2종→제3종 | ||
| 도시관리계획용 도 지 구 | - | - | - | ||
| 구 분 | 명 칭 | 면 적(㎡) | 비 율(%) | 비 고 | |
| 택 지및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 49,398 | 100.0 | ||
| 택 지 | 36,152 | 73.2 | |||
| 공동주택용지(1-1) | 36,152 | 73.2 | |||
| 정비기반시설(도시계획시설) | 13,246 | 26.8 | |||
| 도 로 | 7,579 | 15.3 | |||
| 공 원 | 4,017 | 8.2 | |||
| 주 차 장 | (4,017) | (8.2) | 공원하부 중복결정 | ||
| 지 구 대 | 1,150 | 2.3 | 공공이용시설 | ||
| 노유자시설 | 500 | 1.0 | 공공이용시설 | ||
나. 용도지역 변경에 관한 계획
| 구 분 | 면 적(㎡) | 비율(%) | 비 고 | ||
| 기 정 | 변경 | 변경후 | |||
| 총 계 | 49,398 | - | 49,398 | 100.0 | |
| 제2종일반주거지역 | 49,398 | 감) 36,152 | 13,246 | 26.8 | |
| 제3종일반주거지역 | - | 증) 36,152 | 36,152 | 73.2 | |
■ 용도지역 변경사유서
| 도면표시번호 | 위치 | 용도지역 | 면적(㎡) | 용적률 | 변경사유 | |
| 기정 | 변경 | |||||
| - | 북구 만덕동 858번지 일원 | 제2종일반주거지역 | 제3종 일반주거지역 | 36,152 | 300%이하 | ∙대상지는 노후⋅불량건축물이 밀집 하여 주거환경 개선 및 정비기반시설 정비가 필요한 지역으로서 효율적 토지이용을 위해 용도지역 일부를 제3종일반주거지역으로 변경코자함. |
다. 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정비례율 |
| 447,373,644천원 | 384,272,020천원 | 62,870,345천원 | 100.37 % | |
| 산출근거 | ㆍ종전자산합계추산액 = 토지등소유자별종전자산 추산액합계ㆍ추정비례율 = (총수입 추산액 - 총사업비추산액) / 종전자산합계 추산액ㆍ토지등소유자별 분담금 추산액= 조합원분양가 - 권리가액 | |||
※ 상기 종전자산 추산액은 사업시행계획 및 관리처분계획 인·허가 과정에서 변경될 수 있음.
사. 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
| 구분 | 구역 구분 | 가구 또는 획지 구분 | 위치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | 비고 | ||||||||||||||||||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 신설 | 만덕2재개발사업정비구역 | 49,398 | 1-1 | 36,152 | 북구 만덕동858번지 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 30%이하 | 231%이하 | 75m이하 | - | ||||||||||||||||
| 2-1 | 1,150 | 북구 만덕동866-4번지 일원 | 지구대 | 60%이하 | 200%이하 | 30m이하 | - | |||||||||||||||||||
| 2-2 | 500 | 북구 만덕동865-1번지 일원 | 노유자시설 | 60%이하 | 200%이하 | 30m이하 | - | |||||||||||||||||||
| 주택의 규모 및규모별 건설비율 | ∙건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡이하로 건설 | |||||||||||||||||||||||||
| 임대주택 건설에관한 사항 | ∙건설하는 주택 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건설∙임대주택 세대수의 30%이상 또는 건설하는 주택 전체세대수의 5%이상→ 40㎡이하 규모의 임대주택으로 건설 | |||||||||||||||||||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ∙「2030부산광역시 도시 및 주거환경정비 기본계획(변경)」상 기준용적률 평가 기준 및 용적률 완화기준 적용∙기준용적률 산정 : 200%(경관관리구역 재개발사업) | |||||||||||||||||||||||||
| 구 분 | 평가기준 점수 | ⇨ | 평가기준배점 | 토지이용 | 기준용적률 | |||||||||||||||||||||
| 만덕2구역 | 30점 | 30점이하 | 경관관리 | 200% | ||||||||||||||||||||||
| ∙용적률 완화 적용▸공익요소 인센티브 산정 : 20% 적용- 공공시설부지 제공시 용적률 인센티브 : 20.01%- 1.5 × (제공면적 ÷ 제공후대지면적) ×200%- 1.5 × (2,412㎡ ÷ 36,152㎡) × 200% = 20.01%※공원 하부 공영주차장 설치 연면적 3,070㎡ 적용▸ 지역경제활성화 인센티브 : 11%(하도급 6%, 설계자 5%)∙ 허용용적률 : 200% + 31% = 231%∙ 계획용적률 : 231%이하 | ||||||||||||||||||||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2026-141호
제목
만덕2 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2026-04-22
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 만덕2구역 재개발사업 정비구역 지정은 언제 이루어졌나요?
만덕2구역 정비구역 지정은 2026년 4월 22일에 고시되었습니다.
부산광역시는 2026년 4월 22일 만덕2 재개발사업의 정비계획과 정비구역 지정에 대한 고시를 발표했습니다. 이 사업은 북구 만덕동 858번지 일대를 대상으로 하며, 지난해 8월 주민공람 이후 약 8개월 만에 정비구역 지정 절차가 완료되었습니다. 공식 고시는 부산광역시 고시 제2026-141호를 통해 확인할 수 있습니다.
Q. 만덕2구역 재개발사업의 용도지역 및 용적률 계획은 어떻게 되나요?
제2종 일반주거지역 일부를 제3종으로 변경해 용적률 최대 231% 이하로 계획했습니다.
이번 재개발사업에서는 기존의 제2종 일반주거지역 일부를 제3종 일반주거지역으로 변경하여 개발 밀도를 증가시켰습니다. 용적률은 최대 231% 이하로 설정되었으며, 공원, 도로, 주차장 등 기반시설 비율이 약 26.8%로 계획되어 쾌적한 주거환경을 조성할 예정입니다. 또한 임대주택 비율도 일정 수준 반영하여 공공기여를 포함한 다양한 요구를 충족하도록 설계되었습니다.
Q. 만덕2구역의 위치적 특성과 교통여건은 어떤가요?
백양산 근처 비역세권이나 만덕IC, 만덕터널 등 차량 접근성이 뛰어납니다.
만덕2구역은 백양산 인근에 위치해 자연환경이 잘 조화된 주거지역이며, 백양산베스티움에코포레 및 백양디이스트와 유사한 생활권을 형성하고 있습니다. 비록 지하철 역이 가까운 역세권은 아니지만, 만덕IC, 만덕터널, 초읍터널, 그리고 센텀-만덕 대심도도로를 통한 차량 접근성이 우수하여 교통 편의성이 높은 편입니다. 이러한 여건은 입지적 장점 중 하나로 평가받고 있습니다.
Q. 만덕2구역 재개발사업의 사업성 및 리스크는 어떻게 평가되나요?
지형적 제약과 비선호 입지로 사업성 확보에 어려움이 예상됩니다.
만덕2구역은 고바위 언덕에 위치해 지형적 제약이 분명하며, 과거 주변 단지에서 시세 상승이나 분양 시장 프리미엄 형성이 제한적이었던 지역입니다. 이러한 입지 특성으로 인해 사업성 확보는 쉽지 않은 편입니다. 노후 주거지 밀집지역이라는 재개발 필요성은 크지만, 인가와 착공, 분양까지 상당한 시간이 소요되어 신중한 투자 및 사업 추진이 요구되는 상황입니다.
