德川1区再开发项目整治计划决定及整治区域指定公告
釜山北区德川洞342-2号一带是备受关注的投资地点。
该区域的位置和开发进展情况对投资者来说至关重要。
从项目性方面来看，该地区预计未来价值将会上升。
釜山北区德川洞342-2号周边的德川1区再开发项目通过整治计划决定和整治区域指定公告正式确认。此次公告是在2025年5月居民公览及居民说明会公告后约6个月后进行的，项目推进取得了更进一步的进展。
整治区域的总面积为28,310㎡，其中共同住宅用地20,746㎡，宗教设施用地355㎡，而整治基础设施占7,209㎡。用途区域由原本的第二种一般居住区域全部改为第三种一般居住区域。
根据建筑计划，主要用途设定为共同住宅，建蔽率限制在30%以下，容积率限制在264%以下。此外，建筑的最高高度规定为108米。这些标准旨在实现区域发展和居住环境改善。
整治区域内目前的世代数为412世代，整治计划预计将达到约500世代。世代数的增加幅度不大，但计划中的大多数住宅均为国民住宅规模，即专用面积为85㎡以下，已为协会成员的重新入住创造了可能。但比例率设定为100%，新供应的世代数的增加率较低。同时，比例率也被认为在项目性方面不高，这引发了对该项目实现可行性的质疑。
当前正在进行的区域再开发项目包括德川2区和德川3区。这些区域均为北区德川生活圈内的大规模整治项目，预计会对居住环境整体产生积极变化。
但是每个区域的项目进度、规模、容积率各不相同，因此个别区域的项目性将在未来项目施行许可和施工单位选定过程中愈加明确。这些变化很可能会对未来的周边环境产生重大影响。
项目地处于釜山地铁3号线宿等站附近，因与对面万德大路的2·3区域联动开发，预计生活基础设施将得到改善。但是截至目前，住房世代数的增加微乎其微，预计的比例率也不高，因此对项目性的仔细审查是必要的。
釜山广域市公告第2025-437号
德川1 再开发项目整治计划决定及整治区域指定公告
1. 针对釜山广域市北区德川洞342-2号一带的德川1再开发项目整治区域根据「城市及居住环境整治法」第8条及第16条规定决定如下整治计划并指定整治区域并予以公告，同时依据「土地利用规制基本法」第8条及同法施行令第7条规定公告地形图。
2. 相关资料(可在土地一体“
http://eum.go.kr
”查阅)存放于釜山广域市城市整治科（☏ 051-888-4234）及北区建筑科（☏ 051-309-4612），供公众（相关人）查阅。
2025年11月19日
釜山广域市市长
Ⅰ. 整治区域指定及整治计划决定
1. 再开发项目整治区域指定章程
| 指定区分 | 项目的区分 | 区域名称 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新设 | 再开发项目 | 德川1再开发项目整治区域 | 北区德川洞342-2号一带 | 28,310 | - |
2. 再开发项目整治计划
○ 土地等所有者分摊金估算额及计算依据
| 分摊金估算额 | 总收入估算额 | 总项目费用估算额 | 综合资产总估算额 | 预计比例率 |
| 356,423,973,000 | 278,438,738,000 | 77,985,234,000 | 100.00% | |
| 计算依据 | ◦综合资产总估算额 = 土地等所有者综合资产估算额合计◦预计比例率 = (总收入估算额 – 总项目费用估算额) / 综合资产总估算额◦土地等所有者分摊金估算额 = 协会成员分配价 - 权益额 | |||
※上述综合资产估算额及个别分摊金计算额等可能会依据后续管理处置计划等进行变更
○ 土地利用计划
| 区分 | 名称 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |
| 宅地及整治基础设施(城市计划设施) | 合计 | 28,310 | 100.0 | - | |
| 宅地 | 小计 | 21,101 | 74.5 | - | |
| 共同住宅 | 20,746 | 73.3 | - | ||
| 宗教设施 | 355 | 1.2 | - | ||
| 整治基础设施等 | 小计 | 7,209 | 25.5 | - | |
| 儿童公园 | 2,090 | 7.4 | - | ||
| 道路 | 5,119 | 18.1 | - | ||
○ 有关用途区域变更的计划
| 区分 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |||
| 既定 | 变更 | 变更后 | ||||
| 合计 | 28,310 | - | 28,310 | 100.0 | - | |
| 居住区域 | 第二种一般居住区域 | 28,310 | 减少）28,310 | - | - | - |
| 第三种一般居住区域 | - | 增加）28,310 | 28,310 | 100.0 | - | |
■ 用途区域变更理由书
| 图纸标示编号 | 位置 | 用途区域 | 面积(㎡) | 决定(变更)理由 | |
| 既定 | 变更 | ||||
| - | 北区德川洞342-2号一带 | 第二种一般居住区域 | 第三种一般居住区域 | 28,310 | 为适应「釜山广域市城市及居住环境整治基本规划」的分用途区域细分类及提高土地利用效率，作出变更为第三种一般居住区域 |
○ 建筑物的主要用途、建蔽率、容积率、高度等计划
| 决定区分 | 区域区分 | 分区区分 | 位置 | 主要用途 | 建蔽率(%) | 容积率(%) | 高度(m) | ||
| 名称 | 面积(㎡) | 名称 | 面积(㎡) | ||||||
| 新设 | 德川1再开发项目整治区域 | 28,310 | 1-1 | 20,746 | 德川洞339-20号一带 | 共同住宅 | 30以下 | 264以下 | 108以下 |
| 1-2 | 355 | 德川洞340-14号一带 | 宗教设施 | 50以下 | 264以下 | 25以下 | |||
| 住宅的规模及建设比例 | ◦ 建设的住房总世代数的40%以上应建设为85㎡以下的住房 | ||||||||
| 关于租赁住房建设的事项 | ◦ 建设的住房总世代数的10%以上应建设为租赁住房◦ 租赁住房的30%以上或总建设住房世代数的5%以上⇨ 建设为40㎡以下规模的租赁住房 | ||||||||
| 容积率放宽基准应用 | ◦『釜山广域市城市·居住环境整治基本计划』中容积率放宽基准应用- 基准容积率 : 240%- 区域经济活性化激励 : 8%- 可持续型共同住宅激励 : 5%- 绿色建筑及能源效率等级认证 : 11% [零能建筑物5等级]- 允许容积率 : 240% + 8% + 5% + 11% = 264%- 计划容积率 : 264%以下 | ||||||||
| 建筑物的建筑线有关计划 | ◦『釜山市建筑条例』第39条之2依照执行 | ||||||||
区分
公告
机关区分
市
机关
釜山广域市
公告·公示编号
第2025-437号
标题
德川1 再开发项目整治计划决定及整治区域指定公告
日期
2025-11-19
#德川1区, #再开发项目, #北区再开发, #德川洞342, #-2号, #整治计划决定, #整治区域指定, #釜山再开发, #街道住宅整治法, #第三种一般居住区域, #宅地21, #101㎡, #共同住宅用地20746, #㎡, #整治基础设施7209, #㎡, #容积率264以下, #建蔽率30以下, #位置北区德川, #居住环境改善, #釜山房地产投资, #城市整治信息, #北区城市规划, #2025年公告, #项目正式化, #区域开发, #住房供应预计, #城市再整治, #釜山城市开发, #老旧住宅整治, #投资导航, #整治项目现状, #施工单位选定待定, #销售日程关注, #北区生活圈
常见问题(FAQ)
Q. 德川1区再开发项目的整治区域面积和主要用途是什么?
德川1区整治区域总面积为28,310㎡，共同住宅用地20,746㎡，宗教设施355㎡，基础设施7,209㎡。
德川1区再开发项目整治区域总面积为28,310㎡，其中共同住宅用地约20,746㎡，宗教设施用地355㎡，整治基础设施占7,209㎡。这些用地分别按照开发目标进行分配，以促进居住环境改善和地区社会基础设施的扩展。
Q. 整治区域内建筑计划和主要建筑限制条件是什么?
建盖率30%以下，容积率264%以下，最高建筑高度限制为108米。
德川1区再开发项目的建筑计划设定共同住宅为主要用途，维持建盖率在30%以下，容积率限制在264%以下等严格建筑规制。此外，建筑的最大高度被规定为108米，以提升居住环境的质量，并防止因过高建筑带来的负面影响。这旨在实现区域的均衡发展和舒适的居住环境。
Q. 再开发项目带来的世代数变化和比例率现状如何?
当前世代数从412世代增加到约500世代，比例率为100%，因此项目性有限。
德川1区内当前世代数为412世代，预计再开发后世代数将达到约500世代。世代数增加幅度不大，主要计划为85㎡以下的国民住宅规模，旨在为现有协会成员的重新入住创造便利条件。然而比例率设定为100%，新供应的世代数增加率较低，这在项目性方面被认为是一个限制。
Q. 德川1区再开发项目的项目推进现状和公告日程如何?
在2025年5月居民公览约6个月后，进行了整治计划和整治区域指定公告。
德川1区再开发项目在2025年5月居民公览及居民说明会公告后约6个月内，进行了整治计划决定和整治区域指定公告。此公告是以釜山广域市官方公告第2025-437号进行的，发布日期为2025年11月19日，由釜山市长名义发布。通过此公告正式为项目推进提供了法律基础，为项目进展提供了动力。
Q. 德川1区再开发项目附近的生活环境和交通状况如何?
靠近釜山地铁3号线宿等站，周边2·3区开发预计改善生活基础设施。
德川1区位于釜山地铁3号线宿等站附近，交通便利。此外，由于万德大路对面2区和3区的联动开发，预计生活基础设施整体将得到改善。然而，世代数增加微小，比例率也不高，因此需要对项目性进行审查。未来与周边开发联动的交通及基础设施改善将提升居民生活的便利性。
