재송그린(시영83)아파트 재건축 / 재송5구역 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 해운대구 재송동 1146-1번지 일원, 해운대 초기재개발 투자
부산 해운대구 재송동 1146-1번지 일대에서 진행 중인 재송5구역 재건축사업, 즉 재송그린·시영83아파트 재건축이 본격적인 단계에 접어들었다. 최근 정비계획 결정과 정비구역 지정 고시가 이루어져 사업이 가속화된 것이다. 이번 고시는 지난 2025년 3월에 주민공람 및 설명회 공고가 나온 지 8개월 만에 발표된 결과이다.
정비구역의 면적은 31,948㎡로 설정되었으며, 이 중 공동주택용지는 26,267.5㎡, 정비기반시설은 5,680.5㎡로 나뉜다. 용도지역은 대부분 기존의 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 변경되었다.
또한, 공동주택과 부대 복리시설을 중심으로 한 건축 계획이 수립되었으며, 용적률은 240% 이하, 건폐율은 50% 이하, 최고 건축 높이는 90m 이하로 정해졌다. 이러한 계획은 지역의 발전과 주거환경 개선에 기여할 것으로 기대된다.
정비계획에 따르면 현재 세대수는 567세대이며, 새로운 계획에 따라 세대수는 678세대로 약 111세대(19.5%)의 증가가 예상된다. 전체 계획 세대는 국민주택규모(전용 85㎡ 이하)로 구성되어 조합원들의 재입주 조건은 긍정적이다. 그러나 소형 아파트의 재건축 특성상 세대 증가율이 낮아 사업성 측면에서 뚜렷한 수익 구조를 기대하기 어려운 상황이다.
비례율은 100.61%로 나타났으며, 최근 지방 재건축 및 재개발 시장의 상황을 고려했을 때 이 비율이 더 높아지기는 어려울 것으로 보인다. 이러한 요소들은 향후 사업 진행에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다.
정비계획은 소공원(347.9㎡)의 신설과 함께 중로 및 소로 5개 노선의 도로 신설을 포함하고 있다. 기존의 30개 동 건축물은 모두 철거되어 공동주택으로 재정비될 예정이다. 특히, 공공시설 제공 및 공개공지 확보를 통해 최대 40%의 용적률 완화가 이루어지는 점이 두드러진다.
재송5구역이 위치한 재송2동은 부산 동부권의 법원과 검찰 행정 중심지로, 부산지방검찰청 동부지청과 부산지방법원 동부지원이 자리하고 있다. 이 지역은 법조계 종사자 및 관련 직업군의 수요가 안정적으로 존재하는 곳이다.
해당 지역은 전체적으로 노후화가 진행되었고, 경사가 가파른 지형에 위치해 있어 오랜 기간 동안 주거 선호도가 낮았던 베드타운이다. 이러한 특성으로 인해 그동안 대규모 정비사업의 관심을 받지 못했으나, 재개발과 재건축이 본격적으로 이루어진다면 지역의 가치가 재조명될 가능성이 크다. 이로 인해 많은 이들의 관심이 집중되고 있다.
부산광역시 고시 제2025- 445호
2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경,
재송5 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 고시 제2024-491호(2025.01.01.)로 변경 고시된“2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경”에 대하여 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제7조 제3항에 따라 다음과 같이 고시합니다.
2. 부산광역시 해운대구 재송동 1146-1번지 일원의 재송5 재건축사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
3. 관계도서(토지이음“http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏ 051-888-4242) 및 해운대구 건축과(☏ 051-749-4614)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2025년 11월 19일
부 산 광 역 시 장
I. 2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경
1. 변경사유
○ ｢2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획｣상 재송-재건축-5 정비예정구역 범위를 주변 여건 및 도시관리계획의 연계성, 구역계 정형화를 고려하여 변경함.
2. 변경내역
| 지정구분 | 연번 | 구역명 | 면적(천㎡) | 위치 | 토지이용계획 | 사업추진단계 | 정비계획수립시기 | 단계별계획 | 비고 |
| 기정 | 274 | 재송-재건축-5 | 30.4 | 재송2동1146번지 일원(재송그린) | 주거관리 | 추진위원회 구성 | 2012년 | 2단계 | 면적변경(증1.5천㎡) |
| 변경 | 31.9 |
Ⅱ. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재건축사업 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위 치 | 면 적(㎡) | 비 고 |
| 신설 | 재건축사업 | 재송5재건축사업 정비구역 | 해운대구 재송동1146-1번지 일원 | 31,948.0 |
2. 재건축사업 정비계획
○ 토지이용에 관한 계획
| 구 분 | 명 칭 | 면 적(㎡) | 비 율(%) | 비 고 | |
| 택 지및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 31,948.0 | 100.0 | ||
| 택 지 | 26,267.5 | 82.2 | |||
| 공동주택용지 | 26,267.5 | 82.2 | ⦁공동주택 및 부대복리시설 | ||
| 정비기반시설(도시계획시설) | 5,680.5 | 17.8 | |||
| 공 원 | 347.9 | 1.1 | |||
| 도 로 | 5,332.6 | 16.7 | |||
○ 용도지역 변경에 관한 계획
| 구 분 | 면 적 (㎡) | 구성비(%) | 비고 | |||
| 기정 | 변경 | 변경 후 | ||||
| 총 계 | 31,948.0 | - | 31,948.0 | 100.0 | ||
| 주거지역 | 제2종일반주거지역 | 31,948.0 | 감)30,438.0 | 1,510.0 | - | |
| 제3종일반주거지역 | - | 증)30,438.0 | 30,438.0 | 100.0 | ||
■ 용도지역 변경사유서
| 도면표시번호 | 위치 | 용도지역 | 면적(㎡) | 변경사유 | |
| 기정 | 변경 | ||||
| - | 해운대구 재송2동1146번지 일원 | 제2종일반주거지역 | 제3종일반주거지역 | 30,438.0 | ⦁재건축 사업추진에 따른 공동주택 건설을 위해 변경 |
○ 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| (단위 : 천원) | ||||
| 분담금추산액 | 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정 비례율 |
| 314,409,323 천원 | 229,064,551 천원 | 84,830,000 천원 | 100.61% | |
| 산출근거 | ∙종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계∙추정 비례율 = (총수입 추산액 - 총사업비 추산액)/종전자산합계 추산액∙토지등소유자별 분담금 추산액 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음
(토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출 근거에 대해서는 게재 생략)
○ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
| 구분 | 구역구분 | 획지구분 | 위치 | 주용도 | 건폐율 | 용적률 | 높이 | 비고 | ||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | |||||||
| 신설 | 재송5재건축사업정비구역 | 31,948.0 | Ⅰ-1 | 13,263.2 | 재송동 1146-1번지 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 50%이하 | 240%이하 | 90m이하 | |
| Ⅱ-1 | 13,004.3 | 재송동 1155-3번지 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 50%이하 | 240%이하 | 90m이하 | ||||
| 주택의 규모및 규모별 건설비율 | ∙주택규모별 건설비율 : 해당사항 없음∙임대주택 건설비율 : 해당사항 없음 | |||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ∙「2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획」상 용적률 완화기준 적용∙기준용적률 : 200% (경관관리구역, 디자인혁신 미적용)∙용적률 완화 : 47.1%(최대40%적용)-공공시설부지제공 : 9.3%-공개공지 확보 : 4.2%-시영아파트 : 16.6%-지역경제 활성화 인센티브 : 17.0%→ 12% (단독 또는 공동도급 지역업체 참여비율 20%이상)→ 5% (설계자 지역업체 참여비율 50% 이상)∙허용용적률 : 200% + 40% = 240.0%∙계획용적률 : 240.0% 이하(지역건설업체 미참여 시 지역경제 활성화 인센티브 제외) | |||||||||
| 건축물의 건축선에관한 계획 | ∙「부산광역시 건축조례」제39조의 2에 따름 | |||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-445호
제목
2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경, 재송5 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2025-11-19
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 재송5구역 재건축사업의 위치와 범위는 어떻게 되나요?
부산 해운대구 재송동 1146-1번지 일대 31,948㎡에서 재송5구역 재건축사업이 진행됩니다.
재송5구역 재건축사업은 부산광역시 해운대구 재송동 1146-1번지 일대를 포함하며 총 면적은 31,948㎡입니다. 이 중 공동주택 용지는 26,267.5㎡이고, 정비기반시설은 5,680.5㎡로 이렇게 토지 용도가 구분되어 있습니다. 이 지역은 해운대 초기재개발 투자처로 지정되어 사업이 본격화되고 있습니다.
Q. 재송5구역의 정비계획과 건축 제한사항은 어떻게 설정되었나요?
용적률 240% 이하, 건폐율 50% 이하, 최고 건축 높이 90m 이하로 계획되었습니다.
재송5구역은 공동주택 및 부대 복리시설 중심으로 정비계획이 수립되었습니다. 용적률은 최대 240% 이하로 제한하며, 건폐율은 50% 이내, 건축물 최고 높이는 90m 이하로 규정해 지역 발전과 주거환경 개선에 기여하도록 하였습니다. 이러한 제한은 지역 특성과 도시계획에 맞게 조성되도록 설계된 것입니다.
Q. 재건축 후 세대수 변화와 사업성은 어떻게 전망되나요?
기존 567세대에서 678세대로 약 19.5% 증가하지만 사업성은 제한적입니다.
현재 재송5구역은 567세대가 있으며 재건축 후 678세대로 약 111세대가 증가할 예정입니다. 전체 세대는 국민주택규모로 구성돼 조합원 재입주를 고려했습니다. 그러나 세대 증가율이 낮아 수익 구조가 크지 않고, 비례율이 100.61% 수준으로 최근 지방 재개발 시장 상황을 반영하면 더 오래 높은 수익은 기대하기 어렵습니다.
Q. 재송5구역에서 새롭게 조성되는 기반시설은 무엇인가요?
소공원 신설 및 5개 도로 노선 신설로 기반시설이 개선됩니다.
재송5구역 정비계획에는 347.9㎡ 규모의 소공원이 신설되며, 중로와 소로 5개 노선의 도로가 새로 조성됩니다. 기존 30개 동의 노후 건물은 철거되어 공동주택으로 재개발되고, 공공시설 제공과 공개공지 확보가 이루어져 용적률 완화(최대 40%)도 적용됩니다. 이로써 지역의 생활환경과 기반시설이 크게 개선될 전망입니다.
Q. 재송5구역 재건축사업이 위치한 지역의 특성과 생활권은 어떠한가요?
법원 및 검찰 행정 중심지인 재송2동에 위치한 해운대 동부권 생활권입니다.
재송5구역이 위치한 재송2동은 부산 동부권 법원과 검찰 행정 중심지로 부산지방검찰청 동부지청과 부산지방법원 동부지원이 자리 잡고 있어 안정적 수요가 존재합니다. 현재는 노후화되고 경사가 있는 지형으로 주거 선호도는 낮았으나 재건축과 재개발로 가치 재조명이 기대되는 베드타운 생활권입니다.
