徳川1区再開発事業整備計画決定及び整備区域指定公告
釜山北区徳川洞342-2番地周辺は注目される投資先です。
該当区域の位置と開発進捗状況は投資者にとって重要な情報です。
事業性の観点からこの地域は将来価値上昇が期待されます。
釜山北区徳川洞342-2番地周辺の徳川1区再開発事業が整備計画決定と整備区域指定公告を経て正式に確定しました。今回の公告は2025年5月住民公覧及び住民説明会の告知後約6ヶ月ぶりのものであり、事業推進が一層進展した状況です。
整備区域の総面積は28,310㎡で、このうち共同住宅用地は20,746㎡、宗教施設用地は355㎡、そして整備基盤施設は7,209㎡を占めます。用途地域は既存の第2種一般住宅地域から全て第3種一般住宅地域に変更されました。
建築計画によると、共同住宅が主用途として設定され、建蔽率は30%以下、容積率は264%以下に制限されます。また、建物の最大高さは108mに規定されています。これらの基準は地域の発展と居住環境改善を目指して設定されています。
整備区域内の現在の世帯数は412世帯で、整備計画に基づき予定される世帯数は約500世帯に達します。世帯数の増加幅は大きくない状況ですが、計画されている住宅のほとんどは国民住宅規模である専用85㎡以下に設計されており、組合員の再入居が可能な環境が整っています。
しかし、比例率が100%に設定されているため、既存世帯数に比べて新たに供給される世帯数の増加率は低くなっています。このことと比例率もまた事業性が高いとは言えない数値であり、これにより事業の実現可能性に対する疑問が提起されています。
現在進行中の地域再開発プロジェクトには徳川2区と徳川3区があります。これらの区域は全て北区徳川生活圏内での大規模整備事業で、居住環境全般にポジティブな変化が期待されています。
しかし、各区画ごとに事業の進行速度と規模、容積率が異なるため、個々の区画の事業性は今後の事業施行許可と施工者選定の過程でさらに明確になると見られます。このような変化は今後周囲の環境に大きな影響を与える可能性が高いです。
事業地は釜山地下鉄3号線宿等駅に近く、万徳大路の対向の2・3区画連携開発により生活インフラの向上が期待されます。しかし、現在まで住宅世帯数の増加はわずかで、予想される比例率も高くはなく、事業性についての綿密な検討が求められている状況です。
釜山広域市公告第2025-437号
徳川1再開発事業整備計画決定及び整備区域指定公告
1. 釜山広域市北区徳川洞342-2番地周辺の徳川1再開発事業整備区域について「都市及び住居環境整備法」第8条及び第16条の規定に従い、以下のように整備計画を決定し整備区域を指定しこれを公告し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条の規定に従い地形図を公告します。
2. 関係図書（土地移転 “
http://eum.go.kr
”で閲覧可能）は釜山広域市都市整備課（☏ 051-888-4234）及び北区建築課（☏ 051-309-4612）に備えて一般人（利害関係人）に公開されます。
2025年11月19日
釜山広域市長
Ⅰ. 整備区域指定及び整備計画決定
1. 再開発事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | 徳川1再開発事業整備区域 | 北区徳川洞342-2番地周辺 | 28,310 | - |
2. 再開発事業整備計画
○ 土地等所有者別分担金推算額及び算出根拠
| 分担金推算額 | 総収入推算額 | 総事業費推算額 | 純資産合計推算額 | 推定比例率 |
| 356,423,973,000 | 278,438,738,000 | 77,985,234,000 | 100.00% | |
| 算出根拠 | ◦純資産合計推算額 = 土地等所有者別純資産推算額合計◦推定比例率 = (総収入推算額 - 総事業費推算額) / 純資産合計推算額◦土地等所有者別分担金推算額 = 組合員分譲価格 - 権利価格 | |||
※ 上記純資産推算額及び個別分担金算出額等は今後管理処分計画等により変更される可能性があります
○ 土地利用に関する計画
| 区 分 | 名 称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |
| 宅地及び整備基盤施設(都市計画施設) | 計 | 28,310 | 100.0 | - | |
| 宅 地 | 小計 | 21,101 | 74.5 | - | |
| 共同住宅 | 20,746 | 73.3 | - | ||
| 宗教施設 | 355 | 1.2 | - | ||
| 整備基盤施設等 | 小計 | 7,209 | 25.5 | - | |
| 児童公園 | 2,090 | 7.4 | - | ||
| 道路 | 5,119 | 18.1 | - | ||
○ 用途地域変更に関する計画
| 区 分 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |||
| 既 存 | 変 更 | 変更後 | ||||
| 計 | 28,310 | - | 28,310 | 100.0 | - | |
| 住宅地域 | 第2種一般住宅地域 | 28,310 | 減)28,310 | - | - | - |
| 第3種一般住宅地域 | - | 増)28,310 | 28,310 | 100.0 | - | |
■ 用途地域変更理由書
| 図面表示番号 | 位置 | 用途地域 | 面積(㎡) | 決定(変更)理由 | |
| 既 存 | 変 更 | ||||
| - | 北区徳川洞342-2番地周辺 | 第2種一般住宅地域 | 第3種一般住宅地域 | 28,310 | 「釜山広域市都市及び住居環境整備基本計画」に適合する用途地域の細分化及び土地利用効率性の向上を通じて計画的整備を行うため、第3種一般住宅地域に変更 |
○ 建物の主用途・建蔽率・容積率・高さに関する計画
| 決定区分 | 区域区分 | 画地区分 | 位置 | 主用途 | 建蔽率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | ||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | ||||||
| 新規 | 徳川1再開発事業整備区域 | 28,310 | 1-1 | 20,746 | 徳川洞339-20番地周辺 | 共同住宅 | 30以下 | 264以下 | 108以下 |
| 1-2 | 355 | 徳川洞340-14番地周辺 | 宗教施設 | 50以下 | 264以下 | 25以下 | |||
| 住宅の規模及び建設比率 | ◦ 建設する住宅全体の世帯数の40%以上を85㎡以下とすること | ||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ◦ 建設する住宅全体の世帯数の10%以上を賃貸住宅として建設◦ 賃貸住宅の30%以上または総建設住宅世帯数の5%以上⇨ 40㎡以下規模の賃貸住宅として建設 | ||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ◦「釜山広域市都市・住居環境整備基本計画」上の容積率緩和基準適用- 基準容積率 : 240%- 地域経済活性化インセンティブ: 8%- 持続可能型共同住宅インセンティブ : 5%- 緑の建築及びエネルギー効率等級認証 : 11% [ゼロエネルギー建築物5等級]- 許可容積率 : 240% + 8% + 5% + 11% = 264%- 計画容積率 : 264%以下 | ||||||||
| 建物の建築線に関する計画 | ◦「釜山市建築条例」第39条の2に従う | ||||||||
区分
公告
機関区分
市
機関
釜山広域市
公告・公報番号
第2025-437号
タイトル
徳川1再開発事業整備計画決定及び整備区域指定公告
日付
2025-11-19
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よくある質問(FAQ)
Q. 徳川1区再開発事業の整備区域面積と主要用途はどのようになりますか？
徳川1区整備区域は総28,310㎡で、共同住宅用地20,746㎡、宗教施設355㎡、基盤施設7,209㎡で構成されています。
徳川1区再開発事業整備区域の総面積は28,310㎡であり、この中に共同住宅用地が約20,746㎡、宗教施設用地が355㎡、整備基盤施設が7,209㎡に指定されています。これらの用途はそれぞれ開発目標に従って配分され、居住環境の改善と地域社会基盤施設の拡充に寄与するように設計されています。
Q. 整備区域内の建築計画と主要建築制限条件は何ですか？
建蔽率30%以下、容積率264%以下、最高建物高さは108mに制限されています。
徳川1区再開発事業の建築計画では共同住宅を主用途とし、建蔽率を30%以下に維持し、容積率は264%以下に制限するなど強力な建築規制が適用されます。また、建物の最大高さは108メートルに規定され、居住環境の質を向上させ、過剰な高層建物による副作用を防ぐことを目指しています。これにより地域の均衡的発展と快適な居住環境の創造を目指しています。
Q. 再開発事業による世帯数の変化と比例率の状況はどのようになりますか？
現在412世帯から約500世帯に増加し、比例率は100%で低く、事業性は制限的です。
徳川1区内の現在の世帯数は412世帯で、再開発後の予定世帯数は約500世帯に達します。世帯数の増加幅は大きくないですが、主に85㎡以下の国民住宅規模で計画されており、既存の組合員の再入居に有利な環境が提供されています。ですが、比例率が100%に設定されているため、新たに供給される世帯数増加率は低く、これは事業性の観点から限界があるとして指摘されています。
Q. 徳川1区再開発事業の事業推進状況と公告日程はどのようになっていますか？
2025年5月の住民公覧後約6ヶ月で整備計画と整備区域指定公告が行われました。
徳川1区再開発事業は2025年5月住民公覧及び住民説明会の告知後約6ヶ月で整備計画決定及び整備区域指定公告が行われました。この公告は釜山広域市の公式公告第2025-437号に該当し、2025年11月19日釜山市長名義で発表されました。これにより事業推進に公式な法的基盤が整い、事業が進展することが期待されています。
Q. 徳川1区再開発事業近隣の生活環境及び交通状況はどうなっていますか？
釜山地下鉄3号線宿等駅に近く、周辺2区及び3区開発により生活インフラの改善が期待されています。
徳川1区は釜山地下鉄3号線宿等駅の近くに位置し、交通アクセスが優れています。また万徳大路を挟んだ2区と3区の連携開発により、生活インフラ全般の向上が見込まれています。しかしながら、世帯数の増加はわずかで、比例率も高くないため、事業性の検討が求められる状況です。今後、周囲の開発に連携した交通及び基盤整備の改善は住民の生活利便性を高める展望です。
