괴정11구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 사하구 괴정동 358-1번지 일원, 구역도, 진행상황, 서부산 부동산 아파트 투자
부산 사하구 괴정동 358-1번지에 위치한 괴정11구역의 재개발사업이 본격적으로 시작되었다. 이번 정비계획의 결정과 정비구역 지정 고시가 완료되면서, 새로운 단계로 나아가게 되었다.
괴정11구역은 2025년 10월에 정비계획이 결정되고 정비구역 지정안이 공람 공고된 이후, 약 7개월 만에 구역 지정 고시가 이루어졌다. 이러한 점에서 초기 행정 절차가 비교적 신속하게 진행되고 있는 사업지라 할 수 있다.
이번 정비구역의 면적은 147,231㎡로 설정되었으며, 기존의 제2종일반주거지역은 제3종일반주거지역으로 변화한다. 공동주택용지는 총 101,842㎡로 계획되어 있으며, 건축에 관한 기준으로는 건폐율이 30% 이하, 용적률이 271% 이하, 그리고 건물 높이는 100m 이하여야 한다.
또한 도로, 공원, 주차장, 공공청사, 문화시설, 사회복지시설 등 다양한 정비기반시설이 함께 포함되어 있다. 이러한 변화는 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다.
세대수는 사업의 성공 여부를 판단하는 중요한 요소로 작용한다. 현재 사업 대상 지역 내에 존재하는 세대수는 1,318세대이며, 정비계획에 따라 예상되는 세대수는 2,432세대로 나타났다. 기존 세대수는 꽤 많은 편이지만, 계획세대수가 1천 세대 이상 늘어나는 만큼 초기 사업성은 긍정적이라고 평가할 수 있다.
하지만 향후에 공사비가 어떻게 변동할지, 부산 부동산 시장의 흐름, 일반분양가의 산정 방식, 조합 설립 이후 사업 진행 속도 등은 실제 사업성에 중대한 영향을 미칠 것으로 보인다. 따라서 이러한 변수들을 잘 고려해야 할 필요가 있다.
부산도시철도 1호선 대티역 인근에 위치한 이 지역은 괴정 생활권과 대티터널, 낙동대로의 뛰어난 접근성을 자랑하는 서부산의 주거 공간이다. 앞으로 조합 설립 인가, 시공사 선정, 사업 시행 계획 인가 등의 절차가 진행될 예정이다. 괴정11구역은 사하구 괴정동의 주거 환경 개선과 함께 서부산 재개발 흐름을 주목할 만한 주요 사업지로 부각되고 있다.
부산광역시 고시 제2026-187호
괴정11 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 사하구 괴정동 358-1번지 일원의 괴정11 재개발사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음“http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏051-888-4234) 및 사하구 주거정비과(☏051-220-4612)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2026년 05월27일
부 산 광 역 시 장
I. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재개발사업 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위 치 | 면 적(㎡) | 비고 |
| 신규 | 재개발사업 | 괴정11재개발사업 정비구역 | 부산광역시 사하구 괴정동 358-1번지 일원 | 147,231 |
2. 재개발사업 정비계획
○ 토지이용에 관한 계획
| 구 분 | 명 칭 | 면 적(㎡) | 비 율(%) | 비 고 | |
| 도시관리계획용 도 지 역 | 합 계 | 147,231 | 100.0 | ||
| 제3종일반주거지역 | 147,231 | 100.0 | 제2종→제3종 | ||
| 택 지및정비기반시설(도시계획시설) | 합 계 | 147,231 | 100.0 | ||
| 택 지 | 104,443 | 70.9 | |||
| 공동주택용지 | 101,842 | 69.1 | |||
| 종교용지 | 2,601 | 1.8 | |||
| 정비기반시설(도시계획시설) | 42,788 | 29.1 | |||
| 도 로 | 26,127 | 17.7 | |||
| 주 차 장 | 2,300 | 1.6 | |||
| 공공청사 | 1,200 | 0.8 | |||
| 문화시설 | 1,550 | 1.1 | |||
| 사회복지시설 | 150 | 0.1 | |||
| 공 원 | 8,512(3,213) | 5.8(2.2) | 공원하부 주차장중복결정(A=3,213㎡) | ||
| 녹 지 | 2,949 | 2.0 | |||
○ 용도지역 변경에 관한 계획
| 구 분 | 면 적(㎡) | 비 율(%) | 비 고 | ||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | |||
| 합 계 | 147,231 | - | 147,231 | 100.0 | |
| 제2종일반주거지역 | 147,231 | 감)147,231 | - | - | |
| 제3종일반주거지역 | - | 증)147,231 | 147,231 | 100.0 | |
■ 용도지역 변경 사유서
| 도면표시번호 | 위 치 | 용도지역 | 면 적(㎡) | 용적률(%) | 변 경 사 유 | |
| 기정 | 변경 | |||||
| - | 사하구 괴정동358-1번지 일원 | 제2종일반주거지역 | 제3종일반주거지역 | 147,231 | 300%이하 | ⦁정비사업의 원활한 추진과 합리적인 토지이용, 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경개선을 위하여 제2종일반주거지역을 제3종일반주거지역으로 용도지역 변경을 하고자 함 |
○ 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정 비례율 |
| 1,474,586,068,000원 | 1,195,779,424,206원 | 265,053,520,265원 | 105.19% | |
| 산출근거 | ·종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계·추정 비례율 = (총수입 추산액 - 총사업비 추산액)/종전자산합계 추산액·토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
상기 종전자산의 추정액과 개별 분담금 산출액 등은 향후 관리처분 계획에 따라 조정될 수 있다.
건축물의 주요 용도, 건폐율, 용적률, 높이에 대한 구체적인 계획이 수립되어야 한다.
| 결정구분 | 지구 구분 | 획지 구분 | 위치 | 주용도 | 건폐율 | 용적률 | 높이(m) | 비고 | ||||||||||||||||||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 신설 | 괴정11재개발정비구역 | 147,231 | Ⅰ-1 | 47,989 | 사하구 괴정동 350-70번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 30%이하 | 271%이하 | 100m이하 | |||||||||||||||||
| Ⅰ-2 | 1,550 | 사하구 괴정동 355번지 일원 | 문화시설 | 50%이하 | 260%이하 | 30m이하 | ||||||||||||||||||||
| Ⅰ-3 | 1,200 | 사하구 괴정동 354-5번지 일원 | 공공청사 | 50%이하 | 260%이하 | 30m이하 | ||||||||||||||||||||
| Ⅰ-4 | 601 | 사하구 괴정동 45-7번지 일원 | 종교시설 | 50%이하 | 200%이하 | 30m이하 | ||||||||||||||||||||
| Ⅱ-1 | 29,193 | 사하구 괴정동 302번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 30%이하 | 271%이하 | 100m이하 | ||||||||||||||||||||
| Ⅲ-1 | 24,660 | 사하구 괴정동 372번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 30%이하 | 271%이하 | 100m이하 | ||||||||||||||||||||
| Ⅲ-2 | 2,000 | 사하구 괴정동 365-3번지 일원 | 종교시설 | 50%이하 | 240%이하 | 30m이하 | ||||||||||||||||||||
| Ⅲ-3 | 150 | 사하구 괴정동 378-106번지 일원 | 사회복지시설 | 50%이하 | 220%이하 | 30m이하 | ||||||||||||||||||||
| 주택의 규모 및 건설비율 | ∙ 건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡이하로 건설 | |||||||||||||||||||||||||
| 임대주택 건설에관한 사항 | ∙ 건설하는 주택 전체 세대수 10% 또는 건설하는 주택 전체 연면적 7% 이상을 임대주택으로 건설∙ 전체 임대주택 세대수의 30%이상 또는 건설하는 주택 전체세대수의 5%이상→ 주거전용면적 40㎡이하 규모의 임대주택으로 건설 | |||||||||||||||||||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ∙ 「부산광역시 도시 및 주거환경정비 기본계획」상 기준용적률 평가기준 및 용적률 완화기준 적용∙ 기준용적률 산정 : 249%(주거정비구역) | |||||||||||||||||||||||||
| 구 분 | 평가기준 점수 | ⇨ | 평가기준배점 | 토지이용 | 기준용적률 | |||||||||||||||||||||
| 괴정11구역 | 54점 | 50~80점미만 | 주거정비 | 249% | ||||||||||||||||||||||
| ※ 부산광역시 고시 제2021-541호(2021.12.29.)에 따른 특별정비구역(사하구) 기준용적률 9% 추가 적용∙ 최대 허용용적률 산정▸ 인센티브 총량 적용 시 최대 허용용적률- [104,443㎡×(249%+40%)]÷104,443㎡ = 289.0%▸ 공익요소 제공 시 최대 허용용적률- [104,443㎡×(249%+20%)]÷104,443㎡ = 269.0%∙ 용적률 완화 적용▸공공시설부지 제공 시 인센티브 산정- 1.5×(제공면적 ÷ 제공 후 대지면적)×200%(제2종일반주거지역)- 1.5 × (6,330.5㎡ ÷ 104,443㎡) × 200% = 18.2%▸지역경제활성화 인센티브 : 설계자 5%▸지속가능공동주택 : 5%▸녹색건축인증⋅에너지효율등급인증 : 6%▸완화용적률 : 18.2% + 5% + 5% + 6% = 34.2%∙ 허용용적률 : 249% + 34.2% = 283.2%∙ 계획용적률 : 271% 이하 | ||||||||||||||||||||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
2026-187호
제목
괴정11 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2026-05-27
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 괴정11구역 재개발사업 정비구역은 언제 지정되었나요?
괴정11구역 재개발 정비구역 지정 고시는 2026년 5월 27일에 이루어졌습니다.
괴정11구역은 부산광역시 사하구 괴정동 358-1번지를 대상으로 하는 재개발 사업입니다. 해당 구역의 정비계획 결정과 정비구역 지정 고시는 2026년 5월 27일 부산광역시 고시 제2026-187호로 공식 지정되었으며, 관련 서류는 부산광역시 도시정비과와 사하구 주거정비과에서 확인 가능합니다. 최초 공람 공고 후 약 7개월 만에 신속하게 구역 지정이 완료되어 진행 중인 사업의 행정 절차가 원활함을 알 수 있습니다.
Q. 괴정11구역 정비사업의 계획 세대수는 얼마인가요?
괴정11구역 재개발 후 계획 세대수는 총 2,432세대로 예상됩니다.
괴정11구역 내 기존 세대수는 1,318세대이며, 정비사업 완료 후에는 약 1,114세대가 증가한 2,432세대로 계획되어 있습니다. 이는 주거용 주택 수가 상당히 증가하는 것으로, 사업의 규모와 주거 환경 개선 효과를 가늠할 수 있는 중요한 지표입니다. 세대수 증가는 주민 유입과 인구 증가에 따른 지역 활성화 기대를 반영합니다. 다만, 사업성은 공사비 변동, 분양가 산정, 시장 흐름 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 괴정11구역 재개발사업의 용적률과 건폐율 기준은 어떻게 되나요?
괴정11구역의 용적률은 271% 이하, 건폐율은 30% 이하로 설정되었습니다.
괴정11구역 재개발사업에서는 건축물의 주요 용도와 밀도 조절을 위해 건폐율과 용적률 기준을 명확히 제시하고 있습니다. 건폐율은 30% 이하, 용적률은 271% 이하로 제한되어 있어 과도한 개발을 방지하고 쾌적한 주거 환경 조성을 도모합니다. 또한, 건물 높이는 100m 이하로 규제되어 있어 지역 경관과 일조권 등을 고려한 계획임을 알 수 있습니다. 이와 함께 도로, 공원, 문화시설 등 기반시설도 포함되어 지역 발전을 지원합니다.
Q. 괴정11구역 재개발사업의 위치와 교통 접근성은 어떤가요?
괴정11구역은 부산 사하구 괴정동 대티역 인근에 위치해 교통 접근성이 뛰어납니다.
괴정11구역은 부산도시철도 1호선 대티역 인근에 자리하며 괴정 생활권과 대티터널, 낙동대로와 인접해 있어 서부산 대표 주거지로서 교통이 편리한 지역입니다. 이러한 뛰어난 접근성은 정비사업의 가치 상승과 투자 유망성을 높이며, 주민들의 편리한 이동을 지원합니다. 앞으로 조합 설립, 시공사 선정 등의 절차 진행으로 주거 환경 개선과 지역 활성화 기대가 큽니다.
Q. 괴정11구역 정비계획 변경으로 용도지역은 어떻게 달라지나요?
괴정11구역은 기존 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 변경됩니다.
정비계획에 따라 괴정11구역의 용도지역이 기존의 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 변경되어 건축 및 토지 이용 형태에 변화가 예상됩니다. 제3종일반주거지역은 일반적인 주거와 함께 중밀도 주택 건립이 가능하여 주거환경 개선과 인구 수용력 증가에 유리합니다. 이를 통해 보다 다양한 주거 유형과 편의시설 도입이 가능해져 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 전망입니다.
