괴정11구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 공람 공고
- 사하구 괴정동 358-1번지 일원, 구역도, 위치, 세대수, 사업성, 부산투자
부산 사하구 괴정동 지역이 새로운 주거 공간으로 탈바꿈하기 위한 재개발 과정에 본격적으로 착수했다. 사하구청은 2025년 10월 15일을 기준으로 ‘괴정11구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)’에 대한 공람 공고를 발표하고, 주민들의 의견을 수렴하는 절차를 진행하고 있다.
공람 일정은 10월 15일부터 11월 17일까지 한 달 넘게 진행된다. 주민설명회는 10월 27일 오후 4시 사하구청 대강당에서 개최된다. 공람 장소는 사하구청 주거정비과와 괴정11구역 추진위원회 사무실로 정해졌다.
이번 사업의 주요 위치는 사하구 괴정동 358-1번지 일대이며, 면적은 14만 7,231㎡에 달한다. 이곳은 신규 재개발 정비구역으로 지정될 예정이다.
정비계획(안)에 따르면, 이 지역은 기존 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 상향 조정되어, 공동주택 중심의 대규모 주거단지로 변화할 계획이다. 이러한 개발은 지역의 주거 환경을 개선하고, 더 나은 삶의 질을 제공할 것으로 기대된다.
사업 구역의 용적률은 최대 271% 이하로 설정되어 있으며, 건폐율은 30% 이하로 계획되고 있다. 또한 전체 세대의 40% 이상은 전용 85㎡ 이하로 조성되고, 10% 이상은 임대주택으로 제공될 예정이다. 이와 함께 공공청사, 문화시설, 공원 등 다양한 기반 시설도 함께 마련될 계획이다.
재정 계획에 따르면, 총 예상 수입은 약 1조6천억 원에 달하며, 사업비는 약 1조3천억 원 규모로 추정된다. 이로 인해 비례율은 111.6%로 계산되었으며, 사업성 측면에서도 안정적인 수익 구조가 확보된 것으로 볼 수 있다. 이러한 다양한 요소들은 사업의 성공 가능성을 높이는 데 기여할 것으로 기대된다.
괴정11구역은 이전에 괴정13구역으로 불리던 지역으로, 현재는 11구역으로 공식적으로 추진되고 있다. 2023년에는 사전타당성 검토에서 조건부 의결을 받았으며, 이번 공람은 본격적인 정비계획 수립 단계로 나아가는 중요한 의미를 갖는다.
괴정11구역은 입지 조건이 매우 뛰어나다. 이 지역은 지하철 1호선 괴정역과 사하역에 인접해 있어 더블역세권으로 불린다. 또한 낙동대로와 사리로와 같은 주요 도로에 쉽게 접근할 수 있다. 주변에는 승학초등학교와 동주여자중학교 등이 있어 교육 환경도 우수하다.
최근 괴정동 지역에서는 괴정5구역의 관리처분 외에도 괴정6, 7, 8구역에서 새로운 재개발 프로젝트가 활발히 진행되고 있다. 이는 사하구의 재정비 사업에서 중요한 역할을 하고 있다. 그러나 일부 인근 구역에서는 시공사 선정이 어려움을 겪고 있는 상황이어서, 괴정11구역의 향후 절차가 원활하게 진행될 수 있을지가 주목받고 있다.
이번 공람 결과와 주민설명회에서 나온 의견은 이후 도시계획위원회와 경관·건축 심의에 반영될 예정이다. 정비구역 지정이 최종 확정되면, 사업 시행 계획 인가와 시공사 선정 등 구체적인 사업 진행 단계로 나아갈 것으로 보인다.
부산광역시 사하구 공고 제2025-1201호
괴정11 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 공람 공고
부산광역시 사하구 괴정동 358-1번지 일원 괴정11 재개발사업 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)에 대하여「도시 및 주거환경정비법」제15조 및 같은 법 시행령 제13조 규정에 따라 아래와 같이 주민설명회 개최 및 주민공람하오니, 의견이 있는 경우 공람기간 내 사하구청 주거정비과로 의견서를 제출하여 주시기 바랍니다.
2025년 10월 15일
부산광역시 사하구청장
1. 주민설명회 개요
가. 일 시 : 2025. 10. 27.(월) 16:00
나. 장 소 : 사하구청 대강당(부산 사하구 낙동대로398번길 12, 본관4층)
다. 참 석 자 : 토지등소유자 및 주민
라. 내 용 : 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 설명
2. 주민공람 개요
가. 기 간 : 2025. 10. 15.(수) ~ 2025. 11. 17.(월) (공고일로부터 30일 이상)
나. 장 소
1) 사하구청 주거정비과(부산 사하구 낙동대로398번길 12, 제1별관 1층)
2) (가칭)추진위원회 사무실(부산 사하구 사리로7번길 3, 2층)
다. 공람내용 : 괴정11 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 공람
1) 정비구역 지정조서(안)
| 지 정구 분 | 사업의구 분 | 구역의 명칭 | 위 치 | 면 적(㎡) | 비 고 |
| 신 규 | 재개발사업 | 괴정11재개발사업 정비구역 | 부산광역시 사하구괴정동 358-1번지 일원 | 147,231 |
2) 정비계획
가) 토지등소유자 유형별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정 비례율 |
| 1,602,071,476,638 | 1,300,189,164,698 | 270,461,762,213 | 111.6% | |
| 산출근거 | • 종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계• 추정 비례율 = (총수입 추산액 - 총사업비 추산액)/종전자산합계 추산액• 토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
상기 제시된 종전자산의 추정 가치 및 개별 부담금은 향후 관리처분계획에 따라 변동이 있을 수 있다.
이에 따라 용도지역 변경에 대한 계획이 필요하다.
| 구 분 | 면 적(㎡) | 구성비(%) | 비 고 | |||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | ||||
| 합 계 | 147,231 | - | 147,231 | 100.0 | - | |
| 주거지역 | 제2종일반주거지역 | 147,231 | 감) 147,231 | - | - | - |
| 제3종일반주거지역 | - | 증) 147,231 | 147,231 | 100.0 | - | |
다) 토지이용계획
| 구 분 | 면 적(㎡) | 비 율(%) | 비 고 | |||
| 택지 및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 147,231 | 100.0 | |||
| [택 지] | 104,703 | 71.1 | ||||
| 공동주택용지 | 102,102 | 69.3 | ||||
| 종교용지 | 2,601 | 1.8 | ||||
| [정비기반시설](도시계획시설) | 42,528 | 28.9 | ||||
| 도로 | 정비기반시설 | 223 | 0.1 | |||
| 도시계획시설 | 25,904 | 17.6 | ||||
| 주차장 | 2,300 | 1.6 | ||||
| 공공청사 | 1,200 | 0.7 | ||||
| 문화시설 | 1,550 | 1.1 | ||||
| 사회복지시설 | 150 | 0.1 | ||||
| 공원 | 5,543 | 3.8(2.2) | 공원하부 주차장 중복결정(A=3,213㎡) | |||
| 녹지 | 5,658 | 3.8 | ||||
라) 건축물의 주용도․건폐율․용적률․높이에 관한 계획
| 결정구분 | 지구구분 | 획지구분 | 위 치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | ||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | ||||||
| 신설 | 괴정11재개발사업정비구역 | 147,231 | Ⅰ-1 | 48,249 | 사하구 괴정동350-70번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 30%이하 | 271%이하 | 100m이하 |
| Ⅰ-2 | 1,550 | 사하구 괴정동355번지 일원 | 문화시설 | 50%이하 | 260%이하 | 30m이하 | |||
| Ⅰ-3 | 1,200 | 사하구 괴정동354-5번지 일원 | 공공청사 | 50%이하 | 260%이하 | 30m이하 | |||
| Ⅰ-4 | 601 | 사하구 괴정동365-12번지 일원 | 종교시설 | 50%이하 | 200%이하 | 30m이하 | |||
| Ⅱ-1 | 29,193 | 사하구 괴정동302번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 30%이하 | 271%이하 | 100m이하 | |||
| Ⅲ-1 | 24,660 | 사하구 괴정동372번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 30%이하 | 271%이하 | 100m이하 | |||
| Ⅲ-2 | 2,000 | 사하구 괴정동365-3번지 일원 | 종교시설 | 50%이하 | 240%이하 | 30m이하 | |||
| Ⅲ-3 | 150 | 사하구 괴정동378-106번지 일원 | 사회복지시설 | 50%이하 | 220%이하 | 30m이하 | |||
| 주택의 규모및 건설비율 | · 건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡이하로 건설 | ||||||||
| 임대주택 건설에관한 사항 | · 건설하는 주택 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건설· 전체 임대주택 세대수의 30% 이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5% 이상 → 40㎡ 이하 규모의 임대주택으로 건설 | ||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ◦기준용적률 : 249%(주거정비구역 240%, 특별정비구역 9%)◦완화용적률 : 32.7%- 공공시설 부지제공에 따른 인센티브 = 16.7%- 지역경제활성화 인센티브 : 5%(설계자 5%)- 지속가능형 공동주택(리모델링이 용이한 공동주택 기준) : 5%◦허용용적률 : 281.7%◦계획용적률 : 271% 이하 | ||||||||
마) 기타사항 : 공람도서 참조
3. 공람도서:
게재생략(공람장소에 비치)
4. 의견제출방법:
공람기간 내 사하구청 주거정비과에 서면으로 제출
5. 자세한 사항은 공람장소에 비치된 도서를 참조하시기 바라며, 해당 내용은 향후 도시경관공동위원회 심의 등 행정절차 이행에 따라 변경될 수 있습니다.
구분
공고
기관구분
구군
기관
사하구
고시·공고 번호
제2025-1201호
제목
괴정11 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 공람 공고
일자
2025-10-15
#괴정11구역, #괴정재개발, #사하구, #부산재개발, #정비계획결정, #정비구역지정, #주민공람, #주민설명회, #재개발사업, #사업성, #부산투자, #괴정동, #도시정비, #정비사업, #공공청사, #임대주택, #도시계획, #용적률, #건폐율, #부산정비사업, #괴정역, #사하역, #입지분석, #부동산투자, #주거환경개선, #시세, #주택정비, #사전타당성, #경관심의, #건축심의, #사하재개발
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 괴정11구역 재개발사업의 주요 내용은 무엇인가요?
괴정11구역 재개발은 사하구 괴정동 358-1번지 일대에 공동주택 중심 대규모 단지를 조성하는 사업입니다.
괴정11구역 재개발사업은 부산 사하구 괴정동 358-1번지 일대를 대상으로 진행됩니다. 약 14만7천㎡ 면적으로, 기존 제2종 일반주거지역에서 제3종으로 상향되어 공동주택 중심의 대규모 주거단지가 조성됩니다. 용적률은 최대 271%, 건폐율 30% 이하로 계획돼 있으며, 전체 세대의 40% 이상은 전용 85㎡ 이하, 10% 이상은 임대주택으로 제공됩니다. 공공청사, 문화시설, 공원 등 기반 시설도 함께 마련되어 주거환경이 크게 개선될 전망입니다.
Q. 재개발사업의 사업성 및 재정 규모는 어떻게 되나요?
총 예상 수입 약 1조6천억 원, 사업비 1조3천억 원으로 안정적인 사업성 확보되었습니다.
괴정11구역 재개발사업의 재정 계획에 따르면, 총 예상 수입은 약 1조6천억 원이며 사업비는 약 1조3천억 원 규모로 추산됩니다. 이로 인해 비례율은 111.6%로 계산되어 사업성 측면에서 안정적인 수익 구조를 갖추고 있음을 보여줍니다. 이러한 재정 규모는 사업 성공 가능성을 높이는 중요한 요소로 작용할 것입니다.
Q. 주민들은 어떻게 재개발 관련 의견을 제출할 수 있나요?
10월 15일부터 11월 17일까지 공람 후 사하구청 주거정비과에 서면 의견 제출이 가능합니다.
재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대한 주민공람은 2025년 10월 15일부터 11월 17일까지 약 한 달간 진행됩니다. 공람 장소는 사하구청 주거정비과와 괴정11구역 추진위원회 사무실입니다. 주민들은 해당 기간 내에 직접 방문해 내용을 확인하고, 사하구청 주거정비과에 서면으로 의견서를 제출할 수 있습니다. 제출된 의견은 이후 도시계획위원회, 경관·건축 심의 과정에 반영될 예정입니다.
Q. 주민설명회는 언제 어디서 열리나요?
2025년 10월 27일 오후 4시, 사하구청 대강당에서 개최됩니다.
괴정11구역 재개발사업 관련 주민설명회는 2025년 10월 27일 월요일 오후 4시에 부산 사하구청 대강당(본관 4층)에서 열립니다. 이 자리에는 토지 등 소유자와 주민들이 참석해 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대한 설명을 듣고 질의응답할 수 있습니다. 주민 관심과 참여가 중요한 절차로 사업 진행에 실질적 영향을 미칠 수 있습니다.
Q. 괴정11구역의 입지 및 주변 환경은 어떤가요?
지하철 1호선 괴정역과 사하역 인접, 주요 도로 접근성 우수하고 교육 환경도 뛰어납니다.
괴정11구역은 부산 지하철 1호선 괴정역과 사하역 사이에 위치하여 더블역세권으로 불립니다. 낙동대로와 사리로 등 주요 간선도로에 쉽게 접근할 수 있어 교통 여건이 매우 편리합니다. 또한 주변에는 승학초등학교, 동주여자중학교 등 교육시설이 위치해 우수한 학군 환경을 갖추고 있습니다. 이러한 입지적 장점은 재개발사업의 경쟁력을 높이고 주민들의 삶의 질 향상에 기여할 것입니다.
