연지4구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 부산진구 연지동 71-15번지 일원, 위치, 구역도, 사업계획, 부산 재개발 투자
부산시는 2026년 4월 22일에 연지4 재개발사업의 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시를 발표했다. 해당 지역은 부산진구 연지동 71-15번지 일대 약 7만2779㎡에 이르며, 지난해 10월 주민공람 이후 약 6개월 만에 정비구역 지정이 완료되었다.
연지4구역은 약 1,300세대로 구성되며 조합원은 약 550세대에 이를 예정이다. 이 지역의 용도는 제2종에서 제3종 일반주거지역으로 일부 상향 조정됐다. 또한, 계획된 용적률은 최대 271% 이하로 설정되어 도심 재개발에 적합한 밀도를 확보할 수 있다.
해당 지역은 입지의 장점이 뚜렷하게 드러난다. 인근에는 약 2,600세대로 구성된 연지래미안어반파크가 이미 들어서 있으며, 시민공원 촉진지구와 초읍1구역, 연지3구역의 재개발이 진행되고 있어 대규모 주거벨트가 형성되고 있다.
또한, 서면 생활권과 부전역 복합환승센터, BuTX 급행철도와 같은 교통 인프라가 잘 갖춰져 있어 이동이 편리하다. 더불어 초등학교 도보 통학권에 위치해 있어 주거 환경이 매우 우수한 편이다.
부산시민공원 북쪽에 위치한 일부 세대는 공원을 바라볼 수 있는 조망권을 확보할 가능성이 있다. 이로 인해 같은 생활권 내에서도 차별화된 요소로 작용할 수 있을 것으로 보인다.
현재는 재개발 사업의 초기 단계로, 정비구역 지정 이후 조합 설립, 사업 시행 인가, 관리 처분 등의 과정이 남아 있다. 입지 경쟁력은 뛰어나지만, 사업 기간과 분담금 등의 변수들을 고려해야 할 필요가 있는 지역으로 판단된다.
부산광역시 고시 제2026-139호
연지4 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 부산진구 연지동 71-15번지 일원의 연지4 재개발사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음“http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏ 051-888-4232) 및 부산진구 건축과(☏ 051-605-8581)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2026년 4월 22일
부 산 광 역 시 장
I. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재개발사업 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위 치 | 면 적(㎡) | 비 고 |
| 신규 | 재개발사업 | 연지4재개발사업 정비구역 | 부산광역시 부산진구 연지동71-15번지 일원 | 72,779.0 |
2. 재개발사업 정비계획
○ 토지이용에 관한 계획
| 구 분 | 명 칭 | 면 적(㎡) | 비 율(%) | 비 고 | ||
| 도시관리계획용 도 지 역 | 계 | 72,779.0 | 100.0 | |||
| 제2종일반주거지역 | 19,068.0 | 26.2 | ||||
| 제3종일반주거지역 | 53,045.0 | 72.9 | 제2종일부 → 제3종A=18,379.0㎡ | |||
| 일반상업지역 | 666.0 | 0.9 | ||||
| 도시관리계획용 도 지 구 | 방화지구 | 666.0 | 0.9 | |||
| 택 지 및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 72,779.0 | 100.0 | |||
| 택 지 | 48,003.7 | 66.0 | ||||
| 공동주택용지 | 46,423.7 | 63.8 | ||||
| 종교용지 | 1,580.0 | 2.2 | ||||
| 정비기반시설(도시계획시설) | 24,775.3 | 34.0 | ||||
| 공 원 | 5,319.2 | 7.3 | 하부일부 주차장 중복결정 | |||
| [주차장] | [2,300.0] | [3.1] | ||||
| 도 로 | 19,456.1 | 26.7 | ||||
○ 용도지역 변경에 관한 계획
| 구 분 | 면 적 (㎡) | 구성비(%) | 비고 | |||
| 기정 | 변경 | 변경 후 | ||||
| 총 계 | 72,779.0 | - | 72,779.0 | 100.0 | ||
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 | 37,447.0 | 감)18,379.0 | 19,068.0 | 26.2 | |
| 제3종일반주거지역 | 34,666.0 | 증)18,379.0 | 53,045.0 | 72.9 | ||
| 일반상업지역 | 666.0 | 666.0 | 0.9 | |||
| 용도지구 | 방화지구 | 666.0 | - | 666.0 | 0.9 | |
■ 용도지역 변경사유서
| 도면표시번호 | 위 치 | 용도지역 | 면적(㎡) | 용적률 | 변경사유 | |
| 기정 | 변경 | |||||
| - | 연지동71-15번지일원 | 제2종일반주거지역 | 제3종일반주거지역 | 18,379.0 | 300%이하 | ∙대상지는 노후불량건축물이 밀집하여 주거환경개선 및 정비기반시설 정비가 필요한 지역으로 효율적인 토지이용을 위해 공동주택용지에 한하여 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 변경결정 코자함. |
○ 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정 비례율 |
| 795,587,983,300원 | 574,064,682,980원 | 210,660,340,000원 | 105.16% | |
| 산출근거 | ⦁종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계⦁추정 비례율 = (총수입 추산액 - 총사업비 추산액)/종전자산합계 추산액⦁토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음
(토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 : 게재 생략)
○ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
| 구분 | 구역구분 | 획지구분 | 위치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | 비고 | |||||||||||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | ||||||||||||||||
| 신설 | 연지4 재개발사업정비구역 | 72,779.0 | 1-1 | 21,760.0 | 부산진구 연지동34-9번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 50이하 | 271이하 | 106이하 | - | |||||||||
| 1-2 | 24,663.7 | 부산진구 연지동37-14번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 50이하 | 271이하 | 103이하 | - | ||||||||||||
| 1-4 | 1,580.0 | 부산진구 연지동27-1번지 일원 | 종교시설 | 60이하 | 200이하 | 20이하 | - | ||||||||||||
| 주택의 규모 및 건설비율 | ∙건설하는 주택 전체 세대수의 40%이상을 85㎡이하로 건설 | ||||||||||||||||||
| 임대주택 건설에관한 사항 | ⦁건설하는 주택 전체 세대수 10% 또는 건설하는 주택 전체 연면적 7% 이상을 임대주택으로 건설⦁전체 임대주택 세대수의 30% 이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5% 이상 → 주거전용면적 40㎡ 이하 규모의 임대주택으로 건설 | ||||||||||||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ∙『2030 부산광역시 도시·주거환경정비 기본계획』상 기준용적률 평가기준 및 용적률 완화기준 적용- 기준용적률 : 240%이하 (주거정비구역) | ||||||||||||||||||
| 구 분 | 평가기준 점수 | ⇨ | 평가기준배점 | 토지이용 | 기준용적률 | ||||||||||||||
| 연지4구역 | 64점 | 50~80점 미만 | 주거정비구역 | 240% | |||||||||||||||
| ∙ 용적률 완화(인센티브) 산정① 공익요소 인센티브 : 공공시설부지 제공※공공시설 제공면적 : 3,857.5㎡, 공공시설 제공후 대지면적 : 46,423.7㎡-인센티브:[1.5×(3,857.5㎡ ÷46,423.7㎡)] × 200% = 24.9% (실제적용 20%)② 지역현황 인센티브 : 지역경제 활성화-인센티브 : 설계자 5%③ 추가 인센티브 : 지속가능(리모델링) 공동주택-인센티브 : 5%④ 추가 인센티브 : 녹색건축(우수-그린2등급)-인센티브 : 3%∙허용용적률 산정- 240% + 20% + 5% + 5% + 3% = 273%∙계획용적률 : 271% 이하 | |||||||||||||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2026-139호
제목
연지4 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2026-04-22
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 부산진구 연지4구역 재개발사업의 정비구역 지정은 언제 완료되었나요?
2026년 4월 22일에 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시가 이루어졌습니다.
부산시는 2026년 4월 22일 부산진구 연지동 71-15번지 일대에 대해 연지4 재개발사업의 정비계획을 결정하고 정비구역 지정을 고시했습니다. 이 고시는 주민공람 이후 약 6개월 만에 최종적으로 완료된 것으로, 도시 및 주거환경정비법에 따른 공식 절차를 거쳐 확정되었습니다.
Q. 연지4구역 재개발사업의 규모와 구성은 어떻게 되나요?
약 7만2779㎡ 부지에 1,300세대, 조합원 550세대 규모입니다.
연지4구역은 부산진구 연지동 71-15번지 일대 약 7만2779㎡에 이르며, 재개발 후 약 1,300세대 주택이 조성될 계획입니다. 조합원 수는 약 550세대로 예상되며, 주거지의 용도지역이 기존 제2종에서 제3종 일반주거지역으로 일부 상향 조정되어 밀도 높은 주거 공간을 마련합니다. 용적률은 최대 271% 이하로 설정되어 적절한 도시 밀도를 확보합니다.
Q. 연지4구역의 입지적 장점은 무엇인가요?
서면 생활권과 부전역 환승센터 인접, 우수한 교통과 교육 환경 갖췄습니다.
연지4구역은 서면 생활권과 부전역 복합환승센터, BuTX 급행철도 등 뛰어난 교통 인프라를 갖추어 이동이 편리합니다. 인근에 연지래미안어반파크(2,600세대)와 시민공원 촉진지구가 위치해 있어 대규모 주거벨트를 형성하고 있습니다. 또한 초등학교 도보 통학이 가능해 가족 단위의 주거 환경도 우수하며, 일부 세대는 부산시민공원 북쪽에서 조망권도 확보할 수 있습니다.
Q. 재개발사업 진행 상황과 앞으로의 절차는 어떤가요?
정비구역 지정 이후 조합 설립, 사업 시행 인가, 관리 처분 등의 절차가 남아 있습니다.
연지4 재개발사업은 현재 초기 단계로 정비구역 지정이 완료된 상태입니다. 이후 조합 설립과 사업 시행 인가, 관리 처분계획 수립 등의 주요 절차가 순차적으로 진행될 예정입니다. 사업 기간과 개별 분담금 등의 변수가 있으므로 투자와 거주를 고려하는 분은 이 점을 유념해야 합니다.
Q. 재개발 후 용도지역과 용적률은 어떻게 변경되나요?
제2종에서 제3종 일반주거지역으로 변경되고 용적률은 최대 271% 이하로 설정됩니다.
연지4구역은 재개발 계획에 따라 기존 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 일부 상향 조정되었습니다. 이는 더 높은 주택 밀도와 다양한 용도의 주거 및 근린시설 조성을 가능하게 합니다. 용적률은 최대 271% 이하로 정하여 도심 재개발에 적합한 건축 밀도를 확보하는 동시에 쾌적한 주거 환경을 조성하는 데 기여합니다.
