万德2区域再开发项目整备计划决定及整备区域指定公告
- 北区万德洞858号地区，区域图、位置、商业性、进展情况
釜山市于2026年4月22日发布了万德2再开发项目的整备计划及整备区域指定公告。该地区为北区万德洞858号，面积约为49398㎡。在去年的8月居民公览后，经过8个月的时间完成了整备区域的指定。
此次计划将第二类一般住宅区的部分地区更改为第三类，增加了开发密度。计划中的容积率设定为231%以下，公园、道路、停车场等基础设施的比例设定约为26.8%。此外，将按一定比例反映租赁住宅的比例。
位于白杨山附近的该地区是一个自然环境协调的居住区，形成了与白杨山贝斯提乌美生态森林和白杨理想的类似生活圈。虽然不是地铁站附近，但通过万德IC、万德隧道、初岵隧道以及现代-万德大深度道路车辆的可接近性较好。
地形障碍十分明显。高耸的山丘上的不受欢迎地区，过去在附近的单元也难以实现市场升值。此外，在销售市场上也很难形成大溢价。因此判断项目性 확보困难。
在老旧住宅区密集的地方，开展再开发的必要性很大。目前该区域处于整备区域指定阶段，之后必须经过商会成立及项目实施许可等程序。实际动工和销售需耗费相当长的时间。因此，需在考虑位置与商业性的平衡下进行谨慎布局的区域。
釜山北区万德德川一带再开发的推进正在积极进行。
釜山市公告第2026-141号
万德2再开发项目整备计划决定及整备区域指定公告
1. 对于釜山市北区万德洞858号地区的万德2再开发项目整备区域，根据《城市及居住环境整备法》第16条规定，现公告整备计划决定及整备区域指定，并根据《土地利用规制基本法》第8条及同法实施令第7条规定公告地形图。
2. 相关资料（可在“http://www.eum.go.kr”上查阅）置于釜山市城市整备科（☎ 051-888-4234）和北区建筑科（☎ 051-309-4612），对公众开放。
2026年4月22日
釜山市市长
I. 整备区域指定及整备计划决定
1. 再开发项目整备区域指定考察书
| 指定区分 | 项目的区分 | 区域的名称 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新设 | 再开发项目 | 万德2再开发项目整备区域 | 北区万德洞858号地区 | 49,398 |
2. 再开发整备计划
甲. 有关土地利用的计划
| 区分 | 名称 | 面积(㎡) | 比率(%) | 备注 | |
| 城市管理计划用地区域 | 计 | 49,398 | 100.0 | ||
| 第二种一般住宅区 | 13,246 | 26.8 | |||
| 第三种一般住宅区 | 36,152 | 73.2 | 第二种→第三种 | ||
| 城市管理计划用地区域 | - | - | - | ||
| 区分 | 名称 | 面积(㎡) | 比率(%) | 备注 | |
| 宅地及整备基础设施（城市计划设施） | 计 | 49,398 | 100.0 | ||
| 宅地 | 36,152 | 73.2 | |||
| 共同住宅用地(1-1) | 36,152 | 73.2 | |||
| 整备基础设施（城市计划设施） | 13,246 | 26.8 | |||
| 道路 | 7,579 | 15.3 | |||
| 公园 | 4,017 | 8.2 | |||
| 停车场 | (4,017) | (8.2) | 公园下部重叠决定 | ||
| 基地大 | 1,150 | 2.3 | 公共利用设施 | ||
| 老人设施 | 500 | 1.0 | 公共利用设施 | ||
乙. 用地区域变更的计划
| 图面显示编号 | 位置 | 用地区域 | 面积(㎡) | 容积率 | 变更理由 | |
| 已定 | 变更 | |||||
| - | 北区万德洞858号地区 | 第二种一般住宅区域 | 第三种一般住宅区域 | 36,152 | 300%以下 | ∙该地区老旧和不合格建筑物密集，需要改善居住环境和整备基础设施，因此希望将部分用地区域变更为第三种一般住宅区域。 |
丙. 土地所有者的分担金估算及计算依据
| 分担金估算额 | 总收入估算额 | 总投资估算额 | 最终资产合计估算额 | 推测比例率 |
| 447,373,644千韩元 | 384,272,020千韩元 | 62,870,345千韩元 | 100.37 % | |
| 计算依据 | ∙最终资产合计估算额 = 土地所有者各自最终资产估算额合计∙推测比例率 = (总收入估算额 - 总投资估算额) / 最终资产合计估算额 ∙ 土地所有者各自分担金估算额 = 组员分配价格 - 权益金额 | |||
※上述最终资产估算额在项目实施计划及管理处置计划的审批过程中可能发生变更。
丁. 建筑物的主要用途、建筑占用率、容积率、高度相关计划
| 区分 | 区域区分 | 户或地块区分 | 位置 | 主要用途 | 建筑占用率(%) | 容积率(%) | 高度(m) | 备注 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面积(㎡) | 名称 | 面积(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新设 | 万德2再开发项目整备区域 | 49,398 | 1-1 | 36,152 | 北区万德洞858号地区 | 共同住宅及配套福利设施 | 30%以下 | 231%以下 | 75m以下 | - | ||||||||||||||||
| 2-1 | 1,150 | 北区万德洞866-4号地区 | 基地大 | 60%以下 | 200%以下 | 30m以下 | - | |||||||||||||||||||
| 2-2 | 500 | 北区万德洞865-1号地区 | 老人设施 | 60%以下 | 200%以下 | 30m以下 | - | |||||||||||||||||||
| 住房的规模及规模别建设比例 | ∙在建住房总户数的40%以上为85㎡以下建造 | |||||||||||||||||||||||||
| 有关租赁住宅建设的事项 | ∙在建住房总户数的10%以上为租赁住宅∙租赁住宅户数的30%或在建住房总户数的5%以上→40㎡以下规模的租赁住宅进行建造 | |||||||||||||||||||||||||
| 容积率放宽标准适用 | ∙将适用《2030釜山市城市及居住环境整备基本计划(更改)》中的标准容积率评估标准和容积率放宽标准∙标准容积率的计算：200%(景观管理区域再开发项目) | |||||||||||||||||||||||||
| 区分 | 评估标准分数 | ⇨ | 评估标准分值 | 土地利用 | 标准容积率 | |||||||||||||||||||||
| 万德2区 | 30分 | 30分以下 | 景观管理 | 200% | ||||||||||||||||||||||
| ∙实施容积率放宽▸公益因素激励的计算：20%适用- 提供公共设施用地的容积率激励：20.01%- 1.5 × (提供面积 ÷ 提供后地面面积) ×200%- 1.5 × (2,412㎡ ÷ 36,152㎡) × 200% = 20.01%※公园下部公共停车场安装总建筑面积3,070㎡适用▸ 区域经济激励：11%(分包6%, 设计者5%)∙ 容许容积率：200% + 31% = 231%∙ 计划容积率：231%以下 | ||||||||||||||||||||||||||
区分
公告
机关区分
市
机构
釜山市
公告·公示编号
第2026-141号
标题
万德2再开发项目整备计划决定及整备区域指定公告
日期
2026-04-22
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常见问题(FAQ)
Q. 万德2区域再开发项目整备区域指定是何时完成的？
万德2区域整备区域指定于2026年4月22日公告。
釜山市于2026年4月22日发布万德2再开发项目的整备计划及整备区域指定公告。该项目针对北区万德洞858号地区，自去年8月居民公览后约8个月完成了整备区域指定的程序。官方公告可通过釜山市公告第2026-141号确认。
Q. 万德2区域再开发项目的用地区域及容积率计划如何？
将第二类一般住宅区域中的一部分变更为第三类，计划最大容积率为231%以下。
此次再开发项目将原有的部分第二类一般住宅区域变更为第三类一般住宅区域，以增加开发密度。容积率设定为最大231%以下，公园、道路、停车场等基础设施的比例约为26.8%，旨在营造舒适的居住环境。此外，租赁住宅的比例也将得到一定程度的反映，以满足包含公共贡献在内的多样需求。
Q. 万德2区域的地理特性和交通条件怎么样？
靠近白杨山的非地铁区，车辆接近性良好，如万德IC、万德隧道等。
万德2区域位于白杨山附近，是一个自然环境和谐的住宅区域，形成了与白杨山贝斯提乌美生态森林及白杨理想相似的生活圈。虽然不是地铁站附近的区域，但通过万德IC、万德隧道、初岵隧道以及现代-万德大深度道路，车辆的接近性良好，因此交通便利。因此这些条件被评估为位置的优势之一。
Q. 如何评估万德2区域再开发项目的商业性和风险？
由于地形限制和不受欢迎的地位，预计商业性难以实现。
万德2区域位于高坡上，地形限制明显，过去在背景单元的市场上，房价上涨或销售市场溢价的形成受到限制。因而，商业性保障难度较高。虽然该区域是老旧住宅密集区域，需求再开发，但需要通过许可、动工及销售，耗费相当长的时间，因此目前需要谨慎的投资和项目推进。
