万徳2区再開発事業の整備計画決定及び整備区域指定公告
- 北区万徳洞858番地一帯、区域図、位置、事業性、進行状況
釜山市は2026年4月22日に万徳2再開発事業の整備計画及び整備区域指定に関する公告を発表しました。該当地域は北区万徳洞858番地一帯であり、面積は約49,398㎡に達します。昨年8月の住民公覧以降、8ヶ月で整備区域の指定を完了したものです。
今回の計画では、第2種一般居住地域の一部を第3種に変更し、開発密度を上昇させました。計画された容積率は最大231%以下に定められており、公園、道路、駐車場など基盤施設の割合は約26.8%に設定されました。また、賃貸住宅の比率も一定のレベルで反映される予定です。
この地域は、白羊山の近くに位置し、自然環境が良く調和した居住地であり、白羊山ベスティウムエコフォレ及び白羊ディイーストと類似の生活圏を形成しています。駅近くではないものの、万徳IC、万徳トンネル、超邑トンネル、そしてセントム-万徳大深度道路を通じて車両アクセスが優れているため、交通利便性は高いといえます。
地形的制約が明確です。高い岩丘に位置する不人気地域は、過去の近隣団地でも市価上昇が制限されていました。また、分譲市場でも大きなプレミアム形成が困難でした。こうした理由から、事業性確保が容易でない構造と判断されます。
老朽住宅が密集した地域では再開発の必要性が高いです。現在この区域は整備区域指定の段階にあり、以降、組合設立と事業実施許可などの手続きを経なければなりません。実際の着工と分譲までにはかなりの時間がかかるでしょう。したがって、立地と事業性のバランスを考慮した慎重なアプローチが求められる地域です。
釜山北区万徳・徳川一帯では再開発の推進が活発に行われています。
釜山広域市公告第2026-141号
万徳2再開発事業の整備計画決定及び整備区域指定公告
1. 釜山広域市北区万徳洞858番地一帯の万徳2再開発事業整備区域について「都市及び住宅環境整備法」第16条の規定に従い、次の通り整備計画決定及び整備区域指定を公告し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条の規定に基づき地形図を公告します。
2. 関係図書（「土地利用」 “http://www.eum.go.kr” で閲覧可能）は釜山広域市都市整備課（☏ 051-888-4234）及び北区建築課（☏ 051-309-4612）に備えられ、一般に公開されています。
2026年4月22日
釜山広域市長
I. 整備区域の指定及び整備計画決定
1. 再開発事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | 万徳2再開発事業整備区域 | 北区万徳洞858番地一帯 | 49,398 |
2. 再開発整備計画
あ. 土地利用に関する計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |
| 都市管理計画用土地区域 | 計 | 49,398 | 100.0 | ||
| 第2種一般居住地域 | 13,246 | 26.8 | |||
| 第3種一般居住地域 | 36,152 | 73.2 | 第2種→第3種 | ||
| 都市管理計画用土地地区 | - | - | - | ||
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |
| 宅地及び整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 49,398 | 100.0 | ||
| 宅地 | 36,152 | 73.2 | |||
| 共同住宅用地(1-1) | 36,152 | 73.2 | |||
| 整備基盤施設（都市計画施設） | 13,246 | 26.8 | |||
| 道路 | 7,579 | 15.3 | |||
| 公園 | 4,017 | 8.2 | |||
| 駐車場 | (4,017) | (8.2) | 公園の下部重複決定 | ||
| 地救隊 | 1,150 | 2.3 | 公共利用施設 | ||
| 老人施設 | 500 | 1.0 | 公共利用施設 | ||
い. 用途地域変更に関する計画
| 区分 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | ||
| 既定 | 変更 | 変更後 | |||
| 合計 | 49,398 | - | 49,398 | 100.0 | |
| 第2種一般居住地域 | 49,398 | 減) 36,152 | 13,246 | 26.8 | |
| 第3種一般居住地域 | - | 増) 36,152 | 36,152 | 73.2 | |
■ 用途地域変更理由書
| 図面表示番号 | 位置 | 用途地域 | 面積(㎡) | 容積率 | 変更理由 | |
| 既定 | 変更 | |||||
| - | 北区万徳洞858番地一帯 | 第2種一般居住地域 | 第3種一般居住地域 | 36,152 | 300%以下 | ・対象地は老朽・不良建築物が密集して住環境の改善及び整備基盤施設の整備が必要な地域では、効率的土地利用のために用途地域の一部を第3種一般居住地域に変更することを希望します。 |
な. 土地所有者別の負担金推算額及び算出根拠
| 負担金推算額 | 総収入推算額 | 総事業費推算額 | 残存資産合計推算額 | 推定割合 |
| 447,373,644千ウォン | 384,272,020千ウォン | 62,870,345千ウォン | 100.37 % | |
| 算出根拠 | ・残存資産合計推算額 = 土地所有者別残存資産推算額合計・推定割合 = (総収入推算額 - 総事業費推算額) / 残存資産合計推算額・土地所有者別負担金推算額= 組合員販売価格 - 権利額 | |||
※ 上記残存資産推算額は事業施行計画及び管理処分計画の認可過程で変更される可能性があります。
さ. 建築物の主用途・建ぺい率・容積率・高さに関する計画
| 区分 | 区域区分 | 家屋または区画区分 | 位置 | 主用途 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新設 | 万徳2再開発事業整備区域 | 49,398 | 1-1 | 36,152 | 北区万徳洞858番地一帯 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 30%以下 | 231%以下 | 75m以下 | - | ||||||||||||||||
| 2-1 | 1,150 | 北区万徳洞866-4番地一帯 | 地区隊 | 60%以下 | 200%以下 | 30m以下 | - | |||||||||||||||||||
| 2-2 | 500 | 北区万徳洞865-1番地一帯 | 老人施設 | 60%以下 | 200%以下 | 30m以下 | - | |||||||||||||||||||
| 住宅の規模及び規模別建設比率 | ・建設する住宅全体の世帯数の40%以上を85㎡以下で建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ・建設する住宅全体の世帯数の10%以上を賃貸住宅として建設・賃貸住宅世帯数の30%以上または建設する住宅全体の世帯数の5%以上→40㎡以下規模の賃貸住宅として建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ・「2030釜山広域市都市及び住宅環境整備基本計画（変更）」に基づく基準容積率評価基準及び容積率緩和基準適用・基準容積率の算定：200%(景観管理区域再開発事業) | |||||||||||||||||||||||||
| 区分 | 評価基準点数 | ⇨ | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | |||||||||||||||||||||
| 万徳2区 | 30点 | 30点以下 | 景観管理 | 200% | ||||||||||||||||||||||
| ・容積率緩和適用▸公益要素インセンティブ算定：20%適用- 公共施設地提供時の容積率インセンティブ：20.01%- 1.5 × (提供面積 ÷ 提供後土地面積) ×200%- 1.5 × (2,412㎡ ÷ 36,152㎡) × 200% = 20.01%※公園下部公共駐車場設置延面積3,070㎡適用▸地域経済活性化 インセンティブ：11%(下請け6%、設計者5%)・許容容積率：200% + 31% = 231%・計画容積率：231%以下 | ||||||||||||||||||||||||||
区分
公告
機関区分
市
機関
釜山広域市
公告・公示番号
第2026-141号
タイトル
万徳2再開発事業整備計画決定及び整備区域指定公告
日付
2026-04-22
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よくある質問（FAQ）
Q. 万徳2区再開発事業の整備区域指定はいつ行われましたか？
万徳2区整備区域指定は2026年4月22日に公告されました。
釜山広域市は2026年4月22日に万徳2再開発事業の整備計画及び整備区域指定に関する公告を発表しました。この事業は北区万徳洞858番地一帯を対象としており、昨年8月の住民公覧以降、約8ヶ月で整備区域指定手続きが完了しました。公式公告は釜山広域市公告第2026-141号を通じて確認できます。
Q. 万徳2区再開発事業の用途地域及び容積率の計画はどうなっていますか？
第2種一般居住地域の一部を第3種に変更し、容積率を最大231%以下に計画しています。
今回の再開発事業では、既存の第2種一般居住地域の一部を第3種一般居住地域に変更し、開発密度を増加させました。容積率は最大231%以下に設定されており、公園、道路、駐車場など基盤施設の割合が約26.8%に計画されています。快適な居住環境を形成する予定です。また、賃貸住宅の比率も一定のレベルで反映し、公共寄与を含むさまざまな要求を満たすよう設計されています。
Q. 万徳2区の位置的特性及び交通条件はどうですか？
白羊山近くの非駅近ですが、万徳IC、万徳トンネルなどの車両アクセスが優れています。
万徳2区は白羊山近くに位置し、自然環境がよく調和した居住地域であり、白羊山ベスティウムエコフォレ及び白羊ディイーストと類似の生活圏を形成しています。駅近くではありませんが、万徳IC、万徳トンネル、超邑トンネル、そしてセントム-万徳大深度道路を通じて車両アクセスが優れているため、交通便宜性は高いと言えます。こうした条件は立地的な利点の一つと評価されています。
Q. 万徳2区再開発事業の事業性及びリスクはどのように評価されますか？
地形的制約と人気のない立地により事業性確保が困難であると予想されます。
万徳2区は高い岩山に位置し、地形的制約が明確で、過去には近隣団地で市価上昇や分譲市場でのプレミアム形成が制限された地域です。こうした立地特性により事業性の確保は容易ではありません。老朽住宅密集地域であるため再開発の必要性は高いですが、許可や着工、分譲までにはかなりの時間がかかるため、慎重な投資及び事業推進が求められる状況です。
