덕천3구역 再開発事業 整備計画決定および整備区域指定告示
- 北区 德天洞 419-20番地 一帯、区域図、位置、事業性、世帯数
釜山 北区 德天洞 419-20番地に位置する덕천3구역 再開発事業が告示 第2025-414号を通じて整備計画決定と整備区域指定が正式に発表されました。今回の告示は今年5月に実施された住民公覧および説明会の後、約5ヶ月ぶりに行われた結果です。
最近発表された告示によれば、整備区域の面積は80,254㎡であり、すべての区域が第3種一般住宅地域に指定され、居住環境の改善が本格的に行われる予定です。この中で、宅地と共同住宅用地は全面積の約77.4%の62,075㎡を占めています。
容積率は271%に制限され、建物の最大高さは105mに設定されました。また、事業に関連する財政的事項としては、総収入が約9,530億ウォン、総事業費が約7,300億ウォンと予想され、総電気資産の合計は約2,217億ウォンと推定されている。こうした計画は地域開発にポジティブな影響を与えると期待されています。
釜山 地下鉄 3号線の宿等駅近辺は優れた立地を誇っています。主要幹線道路の万徳大路、九浦大路、館門大路との接続が容易で交通の便利さが高いです。周辺にはニュコアアウトレット、徳天市場、メガマートなどの生活便宜施設が整備されており、徳天中学校や陽川小学校などの教育機関も近く良好な居住環境が形成されています。特に最近この地域で販売された大規模ブランドマンション『Hanwha Foreena釜山徳天3次』の申込み競争が激しかった点は多くの人々の関心を引いています。
この事業は指定告示以前に事前の妥当性検討と住民の意見収集を完了しました。住民公覧は2025年5月に実施される予定です。その後には整備計画の確定、組合設立の許可、施工会社の選定などのプロセスが残っています。そのため、世帯数、施工会社の選定、一般分譲物量など具体的な事項はまだ決定されていません。
今回の告示は老朽住宅地の整備と基盤施設の改善のための礎となります。事業が本格的に進展する中で、今後の事業の実現可能性と地域居住環境の変化への関心が高まるでしょう。
また、近隣地域では徳天1及び徳天2の再開発プロジェクトも活発に進行しています。
釜山広域市 告示 第2025-414号
덕천3 再開発事業 整備計画決定および整備区域指定告示
1. 釜山広域市 北区 德天洞 419-20番地 一帯の덕천3 再開発事業整備区域について「都市及び住宅環境整備法」第16条の規定に従い、次のとおり整備計画決定及び整備区域指定を告示し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条の規定に従い、地形図を告示します。
2. 関係文書（土地移動“http://www.eum.go.kr”で閲覧可能）は釜山広域市都市整備課（☏ 051-888-4234）及び北区建築課（☏ 051-309-4612）に備えられ、一般に公開されています。
2025年10月29日
釜山広域市長
I. 整備区域の指定及び整備計画決定
1. 再開発事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | 덕천3再開発事業整備区域 | 北区 德天洞419-20番地 一帯 | 80,254 |
2. 再開発事業整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区 分 | 名 称 | 面 積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |
| 都市管理計画用途地域 | 計 | 80,254 | 100.0 | ||
| 第3種一般住宅地域 | 80,254 | 100.0 | 第2種→第3種 | ||
| 都市管理計画用途地区 | - | ||||
| 宅地及び整備基盤施設(都市計画施設) | 計 | 80,254 | 100.0 | ||
| 宅地 | 62,075 | 77.4 | |||
| 共同住宅 | 62,075 | 77.4 | |||
| 整備基盤施設(都市計画施設) | 18,179 | 22.6 | |||
| 道路 | 12,879 | 16.0 | |||
| 文化施設 | 400 | 0.5 | |||
| 公園 | 4,900 | 6.1 | |||
○ 用途地域・地区変更に関する計画
| 区 分 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | ||
| 記 載 | 変更 | 変更後 | |||
| 計 | 80,254 | - | 80,254 | 100.0 | |
| 第2種一般住宅地域 | 80,254 | 減) 80,254 | - | - | |
| 第3種一般住宅地域 | - | 増) 80,254 | 80,254 | 100.0 | |
■ 用途地域変更に関する理由書
| 図面表示番号 | 位置 | 用途地域 | 面積(㎡) | 容積率 | 変更理由 | |
| 記載 | 変更 | |||||
| - | 北区 德天洞419-20番地 一帯 | 第2種一般住宅地域 | 第3種一般住宅地域 | 80,254 | 300%以下 | ・対象地は老朽・不良建築物が密集しており、居住環境の改善及び整備基盤施設の整備が必要な地域として、効率的な土地利用のために、用途地域を第3種一般住宅地域に変更決定を行う。 |
○ 土地等所有者別 分担金見積額および算出根拠
| 分担金見積額 | 総収入見積額 | 総事業費見積額 | 総電気資産合計見積額 | 推定比率 |
| 953,039,221,320ウォン | 729,966,889,749ウォン | 221,725,307,270ウォン | 100.00 % | |
| 算出根拠 | ⦁総電気資産合計見積額 = 土地等所有者別総電気資産見積額合計⦁推定比率 = (総収入見積額–総事業費見積額)/総電気資産合計見積額⦁土地等所有者別 分担金 = 組合員分譲価格 - 権利額 | |||
※ 上記総電気資産見積額および個別分担金算出額等は今後管理処分計画等に基づき変更される可能性があります (土地等所有者別 分担金見積額および算出根拠 : 掲載省略)
○ 建築物の主用途・建ぺい率・容積率・高さに関する計画
| 区分 | 区域区分 | 家屋または区画区分 | 位置 | 主用途 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | |||||||||||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | ||||||||||||||||||||||||
| 新設 | 덕천3再開発事業整備区域 | 80,254 | 1-1 | 51,279 | 北区 德天洞419-20番地 一帯 | 共同住宅および附帯福利施設 | 30%以下 | 271%以下 | 105m以下 | - | |||||||||||||||||
| 1-2 | 400 | 北区 德天洞418-11番地 一帯 | 文化施設 | 50%以下 | 240%以下 | 15m以下 | - | ||||||||||||||||||||
| 2-1 | 10,796 | 北区 德天洞421-8番地 一帯 | 共同住宅および附帯福利施設 | 30%以下 | 152%以下 | 105m以下 | - | ||||||||||||||||||||
| 住宅の規模及び建設比率 | ∙ 建設する住宅全体世帯数の40%以上を85㎡以下で建設 | ||||||||||||||||||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ∙ 建設する住宅全体世帯数の10%以上を賃貸住宅として建設∙ 全賃貸住宅世帯数の30%以上または建設する住宅全体世帯数の5%以上→40㎡以下の規模の賃貸住宅として建設 | ||||||||||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ∙ 「釜山広域市都市及び住宅環境整備基本計画」に基づく基準容積率評価基準及び容積率緩和基準適用∙ 基準容積率算出 :240%(住宅整備区域) | ||||||||||||||||||||||||||
| 区 分 | 評価基準点数 | ⇨ | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | ||||||||||||||||||||||
| 덕천3区域 | 66点 | 50~80点 | 住宅整備 | 240% | |||||||||||||||||||||||
| ∙ 容積率インセンティブ▸ 公共施設用地提供時インセンティブ算出- 1.5×(提供面積÷提供後地面積)×α(第2種一般住宅の場合200%)- 1.5 × (440㎡ ÷ 62,075㎡) × 200% = 2.1%▸ 公益要素以外のインセンティブ- 地域経済活性化インセンティブ : 設計者5%- 持続可能共同住宅 : 5%- 緑色建築認証 : 優等級3%緩和容積率 : 2.1% + 5% + 5% + 3% = 15.1%∙ 許容容積率 : 240% + 15.1% = 255.1%∙ 計画容積率 : 251%※{(51,279㎡×271%)+(10,796㎡×152%)}÷(51,279㎡+10,796㎡) = 250.3% | |||||||||||||||||||||||||||
区分
告示
機関区分
市
機関
釜山広域市
告示・公告番号
第2025-414号
タイトル
덕천3 再開発事業 整備計画決定および整備区域指定告示
日付
2025年10月29日
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よくある質問 (FAQ)
Q. 덕천3구역 再開発事業 整備区域はどこに位置していますか？
덕천3구역 再開発事業 整備区域は釜山 北区 德天洞 419-20番地 一帯に位置します。
덕천3구역 再開発事業の整備区域は釜山広域市 北区 德天洞 419-20番地 一帯に指定されています。この地域は地下鉄3号線 宿等駅近くで、万徳大路、九浦大路、館門大路に接しており交通アクセスが優れています。周辺には生活便宜施設や教育機関が多く、居住環境も素晴らしいです。
Q. 덕천3구역 再開発事業の整備計画の主な内容は何ですか？
덕천3구역 整備計画は80,254㎡面積に容積率271%、最大建物高さ105mに指定されています。
今回の再開発整備計画で整備区域の面積は80,254㎡に指定されています。全区域が第3種一般住宅地域に区分され、容積率は271%に制限され、建物は最大105mまで建設可能と計画されています。宅地及び共同住宅用地が全面積の約77.4%を占めており、居住環境改善に焦点が当てられています。
Q. 덕천3구역 再開発事業の予想事業費と収入規模はどのようになっていますか？
予想総収入は約9,530億ウォン、総事業費は約7,300億ウォンと見込まれています。
덕천3구역 再開発事業に関連して予想される総収入は約9,530億ウォン、総事業費は約7,300億ウォンと推定されています。総電気資産の合計は約2,217億ウォンであり、財政的安定性と収益性を考慮した計画が立てられています。ただし、この数値は今後の管理処分計画により変更される可能性があります。
Q. 덕천3구역 再開発事業は現在どの段階にありますか？
2025年5月の住民公覧後、整備計画確定、組合の許可、施工会社選定などが予定されています。
今回の整備区域指定と整備計画決定告示は、2025年5月の住民公覧および説明会を経て約5ヶ月で実施された結果です。今後は整備計画確定と組合設立許可、施工会社選定手続きが残っており、具体的な世帯数や分譲物量などの詳細はまだ確定していません。
Q. 덕천3구역 再開発事業周辺の交通および生活環境はどうですか？
宿等駅近くで交通が便利で、生活便宜施設や教育機関が近く環境が優れています。
덕천3구역は釜山地下鉄3号線 宿等駅に近接しており公共交通機関の利用が便利です。主要幹線道路の万徳大路、九浦大路、館門大路とつながって車の移動も容易です。近隣にはニュコアアウトレット、徳天市場、メガマートなど多様な生活便宜施設があり、徳天中学校や陽川小学校など優れた教育機関も近く生活環境が良好です。
