德川3区重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
- 北区德川洞419-20号一带，区域图、位置、项目可行性、户数
位于釜山北区德川洞419-20号的德川3区重建项目通过公告第2025-414号正式宣布了整治计划决定和整治区域指定。本次公告是在今年5月份进行的居民公览和说明会后的约5个月后进行的结果。
近日发布的公告中指出，整治区域的面积为80,254㎡，所有区域都被指定为第3种一般住宅区，因此居住环境的改善将正式开始。其中，宅地和共同住宅用地占总面积的约77.4%，即62,075㎡。
容积率限制为271%，建筑物的最高高度设定为105m。此外，与项目相关的财务事项预计总收入约为9530亿韩元，总项目费用约为7300亿韩元，旧资产总额预计约为2217亿韩元。这些计划预计将对区域开发产生积极影响。
釜山地铁3号线的宿等站附近地段的优越地理位置值得关注。与主要干道万德大路、九坡大路、关门大路的连接便捷，交通便利性高。周边有如New Core Outlet、德川市场、Mega Mart等生活便利设施，同时拥有德川中学和阳川小学等教育机构，居住环境良好。特别是最近在该地区销售的大型品牌公寓“韩华福林釜山德川3次”的申购竞争十分激烈，引起了很多人的关注。
该项目在指定公告之前已经完成了可行性审查和居民意见征集。居民公览将于2025年5月举行。随后将进行整治计划确认、协会成立许可、施工公司选择等过程。因此，户数、施工公司选择、一般销售数量等具体事项尚未确定。
本次公告将为老旧住宅区的整治和基础设施改善奠定基础。随着项目的正式推进，未来对项目可行性和区域居住环境变化的关注将会加大。
此外，附近地区的德川1区和德川2区重建项目也在积极进行中。
釜山市公告第2025-414号
德川3重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
1. 关于位于釜山市北区德川洞419-20号一带的德川3重建项目整治区域根据《城市和居住环境整治法》第16条规定，决定以下整治计划和整治区域的指定，并按照《土地利用规制基本法》第8条及同法实施令第7条规定公布地形图。
2. 相关资料（参见“http://www.eum.go.kr”）可在釜山市城市整治科（☏ 051-888-4234）及北区建筑科（☏ 051-309-4612）阅览，向公众开放。
2025年10月29日
釜山市市长
I. 整治区域的指定及整治计划决定
1. 重建项目整治区域指定书
| 指定分类 | 项目分类 | 区域名称 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新增 | 重建项目 | 德川3重建项目整治区域 | 北区德川洞419-20号一带 | 80,254 |
2. 重建项目整治计划
○ 关于土地利用的计划
| 分类 | 名称 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |
| 城市管理计划用途区域 | 总计 | 80,254 | 100.0 | ||
| 第3种一般住宅区域 | 80,254 | 100.0 | 第2种→第3种 | ||
| 城市管理计划用途地区 | - | ||||
| 宅地及整治基础设施（城市计划设施） | 总计 | 80,254 | 100.0 | ||
| 宅地 | 62,075 | 77.4 | |||
| 共同住宅 | 62,075 | 77.4 | |||
| 整治基础设施（城市计划设施） | 18,179 | 22.6 | |||
| 道路 | 12,879 | 16.0 | |||
| 文化设施 | 400 | 0.5 | |||
| 公园 | 4,900 | 6.1 | |||
○ 用途区域·地区变更的计划
| 分类 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | ||
| 原规定 | 变更 | 变更后 | |||
| 总计 | 80,254 | - | 80,254 | 100.0 | |
| 第2种一般住宅区域 | 80,254 | 减) 80,254 | - | - | |
| 第3种一般住宅区域 | - | 增) 80,254 | 80,254 | 100.0 | |
■ 用途区域变更原因书
| 图纸标记编号 | 位置 | 用途区域 | 面积(㎡) | 容积率 | 变更原因 | |
| 原规定 | 变更 | |||||
| - | 北区德川洞419-20号一带 | 第2种一般住宅区域 | 第3种一般住宅区域 | 80,254 | 300%以下 | ·该地区老旧和劣质建筑密集，需要改善居住环境并整治基础设施，因此决定将用途区域变更为第3种一般住宅区以实现高效土地利用 |
○ 土地等所有者的分担金估算额及计算依据
| 分担金估算额 | 总收入估算额 | 总项目费用估算额 | 旧资产总和估算额 | 估算比例 |
| 953,039,221,320韩元 | 729,966,889,749韩元 | 221,725,307,270韩元 | 100.00 % | |
| 计算依据 | ⦁旧资产总和估算额 = 土地等所有者的旧资产估算额合并⦁估算比例 = (总收入估算额–总项目费用估算额)/旧资产总和估算额⦁土地等所有者的分担金 = 会员分配价 - 权利额 | |||
※ 上述旧资产估算额及各自分担金计算结果等将根据今后管理处置计划等进行变更（土地等所有者的分担金估算额及计算依据：略）
○ 建筑物的主要用途·建蔽率·容积率·高度的计划
| 分类 | 区域分类 | 户或块地分类 | 位置 | 主要用途 | 建蔽率(%) | 容积率(%) | 高度(m) | 备注 | |||||||||||||||||||
| 名称 | 面积(㎡) | 名称 | 面积(㎡) | ||||||||||||||||||||||||
| 新设 | 德川3重建项目整治区域 | 80,254 | 1-1 | 51,279 | 北区德川洞419-20号一带 | 共同住宅及附带福利设施 | 30%以下 | 271%以下 | 105m以下 | - | |||||||||||||||||
| 1-2 | 400 | 北区德川洞418-11号一带 | 文化设施 | 50%以下 | 240%以下 | 15m以下 | - | ||||||||||||||||||||
| 2-1 | 10,796 | 北区德川洞421-8号一带 | 共同住宅及附带福利设施 | 30%以下 | 152%以下 | 105m以下 | - | ||||||||||||||||||||
| 住宅的规模及建设比例 | ∙ 建设的住房整体户数的40%以上为85㎡以下的住房 | ||||||||||||||||||||||||||
| 有关租赁住房建设的事项 | ∙ 建设的住房整体户数的10%以上为租赁住房∙ 全部租赁住房户数的30%以上或建设的住房整体户数的5%以上→ 40㎡以下规模的租赁住房 | ||||||||||||||||||||||||||
| 容积率放宽标准的适用 | ∙ 根据《釜山广域市城市与居住环境整治基本计划》的标准容积率评估标准及容积率放宽标准适用∙ 标准容积率计算：240%(住宅整治区) | ||||||||||||||||||||||||||
| 分类 | 评分标准分数 | ⇨ | 评分标准点数 | 土地利用 | 标准容积率 | ||||||||||||||||||||||
| 德川3区域 | 66分 | 50~80分 | 住宅整治 | 240% | |||||||||||||||||||||||
| ∙ 容积率激励▸ 提供公共设施用地时的激励计算- 1.5×(提供面积÷提供后地面积)×α(第2种一般住宅时为200%)- 1.5 × (440㎡ ÷ 62,075㎡) × 200% = 2.1%▸ 除公益元素外的激励- 地区经济复兴激励：设计者5%- 可持续共同住宅：5%- 绿色建筑认证：优秀等级3%=>放宽容积率：2.1% + 5% + 5% + 3% = 15.1%∙ 允许容积率：240% + 15.1% = 255.1%∙ 计划容积率：251%※{(51,279㎡×271%)+(10,796㎡×152%)}÷(51,279㎡+10,796㎡) = 250.3% | |||||||||||||||||||||||||||
分类
公告
机构分类
市
机构
釜山市
公告·通知编号
第2025-414号
标题
德川3重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
日期
2025-10-29
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常见问题(FAQ)
Q. 德川3区重建项目整治区域在哪里?
德川3区重建项目整治区域位于釜山北区德川洞419-20号一带。
德川3区重建项目的整治区域指定在釜山广域市北区德川洞419-20号一带。该地区邻近地铁3号线宿等站，与万德大路、九坡大路、关门大路相连，交通便利。周围有各种生活便利设施和教育机构，居住环境十分优越。
Q. 德川3区重建项目的整治计划主要内容是什么?
德川3区整治计划的面积为80,254㎡，容积率为271%，最大建筑高度为105m。
此次重建整治计划中，整治区域的面积被指定为80,254㎡，且全区划分为第3种一般住宅区。容积率限为271%，建筑最高可达105m。宅地及共同住房用地占总面积的约77.4%，以居住环境改善为重点。
Q. 德川3区重建项目预计的项目费用和收入规模是什么?
预计总收入约为9530亿韩元，总项目费用约为7300亿韩元。
有关德川3区重建项目的预计总收入约为9530亿韩元，总项目费用约为7300亿韩元。旧资产的合计预计约为2217亿韩元，计划基于财务稳定性和盈利性。然而，这一数值可能会根据未来的管理处置计划而有所更改。
Q. 德川3区重建项目目前处于哪个阶段?
预计于2025年5月居民公览后进行整治计划确定、协会许可、施工公司选择等。
本次整治区域指定和整治计划决定公告是在2025年5月经过居民公览和说明会后约5个月的结果。未来将剩余整治计划确认、协会成立许可与施工公司选择程序，因此具体的户数、分配数量等细节尚未确定。
Q. 德川3区重建项目周边交通和生活环境如何?
邻近宿等站交通便利，生活便利设施和教育机构近在咫尺，环境优越。
德川3区邻近釜山地铁3号线宿等站，公共交通出行十分便利。与主要干道万德大路、九坡大路、关门大路相连，使得车辆流动更加便捷。附近有New Core Outlet、德川市场、Mega Mart等多样的生活便利设施，同时还有德川中学和阳川小学等优质教育机构在侧，使得生活环境较好。