덕천3구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 주민공람 실시 및 주민설명회 개최 공고
- 북구 덕천동 419-20번지 일원
부산 북구 덕천동 419-20번지에 위치한 ‘덕천3구역 재개발사업’이 5월 21일부터 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 주민공람을 시작했다. 북구청은 6월 9일에 주민설명회를 개최하여 사업 관련 정보를 제공하고, 의견서는 6월 20일까지 접수받을 계획이다.
공람도서에 따르면, 정비구역의 면적은 80,254㎡로, 이 중 77.4%는 공동주택으로 조성될 예정이다. 해당 지역의 용도는 제3종 일반주거지역으로 상향 조정되었으며, 계획된 용적률은 251%, 건폐율은 30%로 설정되어 있다. 문화시설의 경우, 건폐율은 50%로 적용된다. 이러한 수치를 기반으로 간단히 추정해보면, 약 1,100에서 1,200세대 규모의 아파트가 새로 건설될 가능성이 있다.
현재 시공사는 아직 결정되지 않았으나, 덕천1·2구역에 이어 3구역의 재개발이 활발히 진행된다면, 덕천역 주변이 3,000세대 이상의 주거 단지로 확장될 것으로 예상된다. 이에 따라 대형 건설사들의 관심이 집중되고 있는 상황이다.
2025년을 기준으로 살펴보면, 포레나부산덕천1·2차의 전용 84㎡ 매매가는 약 4억 5,000만 원에서 6억 9,000만 원에 이를 것으로 예상된다. 이에 비해 1990년대에 지어진 북부아파트의 전용 59㎡는 1억 원 중반대에 거래되고 있어, 신축 아파트와 구축 아파트 간의 가격 차이는 2.5배에서 3배에 달하는 상황이다.
이처럼 새로운 공급이 활성화되면 구도심의 가격 상승 압력이 커질 가능성이 높아 보인다. 이러한 경향은 앞으로의 시장 변화에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다.
입지 경쟁력은 뛰어난 편이다. 숙등역이 가까이 위치해 있으며, 덕천역(2·3호선 환승)과 구포역 KTX도 인접해 있어 부산 도심은 물론 김해와 창원으로의 이동이 수월하다.
또한, 만덕대로, 구포대로, 관문대로와 같은 주요 간선도로에 대한 접근성이 우수하며, NC백화점, 메가마트, 농협하나로마트 등 다양한 상업시설과 양천초와 같은 교육기관도 가까운 곳에 위치해 있다.
사업이 확정되면 여러 가지 긍정적인 변화가 기대된다. 우선, 노후된 주거 환경이 개선되고, 어린이공원과 문화시설이 추가로 확충될 예정이다. 또한, 12,879㎡의 도로가 신설되어 교통 여건이 좋아질 것으로 보인다. 이를 통해 최소 10% 이상의 공공임대주택이 확보되며, 40㎡ 이하의 소형 임대주택도 의무적으로 공급된다.
이와 함께 공공시설 부지 제공과 지역경제 활성화를 위한 설계, 그리고 녹색건축 인증을 통해 용적률 인센티브가 15.1%로 증가해 사업성이 더욱 강화되었다.
덕천3구역 재개발 사업은 주민 공람이 종료된 후, 정비계획이 확정되고 추진위원회의 승인을 받은 뒤 조합 설립과 시공사 선정, 그리고 사업시행 인가 절차를 순차적으로 진행할 예정이다.
부산광역시 북구 공고 제2025-568호
덕천3구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 주민공람 실시 및 주민설명회 개최 공고
부산광역시 북구 덕천동 419-20번지 일원 덕천3구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제15조 및 같은 법 시행령 제13조 규정에 따라 아래와 같이 주민공람을 실시하고 주민설명회를 개최하여 주민의견을 청취코자 하오니, 의견이 있는 경우 공람기간 내 북구 건축과로 의견서를 제출하여 주시기 바랍니다.
2025년 5월 21일
부산광역시 북구청장
1. 주민설명회 개요
가. 일 시 : 2025년 6월 9일(월요일) 14:00
나. 장 소 : 북부산새마을금고 본점 3층(부산광역시 북구 만덕대로 86)
다. 참석자 : 토지등소유자 및 이해관계인
라. 내 용 : 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 설명
2. 주민공람 개요
가. 공람기간 : 2025년 5월 21일 \~ 2025년 6월 20일
나. 공람장소 : 부산광역시 북구청 건축과 재개발팀(☎ 051-309-4612)
[부산광역시 북구 사상로 587, 3층 건축과(구포동)]
다. 공람내용
1. 정비구역 지정 조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위치 | 면적(㎡) |
| 신규 | 재개발사업 | 덕천3 재개발사업 정비구역 | 북구 덕천동 419-20번지 일원 | 80,254 |
2. 정비계획 결정
가) 용도지역에 관한 계획
| 구분 | 기정 | 변경 | 변경후 | 비율(%) |
| 총계 | 80,254 | - | 80,254 | 100.0 |
| 제2종일반주거지역 | 80,254 | 감) 80,254 | - | - |
| 제3종일반주거지역 | - | 증) 80,254 | 80,254 | 100.0 |
나) 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정 비례율 |
| 953,039,221,320원 | 729,966,889,749원 | 221,725,307,270원 | 100.00% |
산출근거
· 종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계
· 추정 비례율 = (총수입 추산액 - 총사업비 추산액) / 종전자산합계 추산액
· 토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
※ 상기 종전자산 추산액 및 개발분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음
다) 토지이용계획
| 구분 | 명칭 | 면적(㎡) | 비율(%) | 비고 |
| 도시관리계획 용도지역 | 제3종일반주거지역 | 80,254 | 100.0 | 제2종→제3종 |
| 택지 및 정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 80,254 | 100.0 | - |
| 택지 | 공동주택 | 62,075 | 77.4 | - |
| 정비기반시설 | 도로 | 12,879 | 16.0 | - |
| | 문화시설 | 400 | 0.5 | - |
| | 공원 | 4,900 | 6.1 | - |
라) 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이 등에 관한 계획
| 결정구분 | 구역구분 | 면적(㎡) | 가구 또는 획지구분 | 면적(㎡) | 위치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) |
| 신설 | 덕천3 재개발사업 정비구역 | 80,254 | 1-1 | 51,279 | 북구 덕천동 419-20번지 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 30 이하 | 271 이하 | 105 이하 |
| | | | 1-2 | 400 | 북구 덕천동 418-36번지 일원 | 문화시설 | 50 이하 | 240 이하 | 15 이하 |
| | | | 2-1 | 10,796 | 북구 덕천동 421-8번지 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 30 이하 | 152 이하 | 105 이하 |
주택의 규모 및 건설비율
· 건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡ 이하로 건설
임대주택 건설에 관한 사항
· 건설하는 주택 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건설
· 전체 임대주택 세대수의 30% 이상 또는 건설하는 주택 전체세대수의 5% 이상 ⇒ 40㎡ 이하 규모의 임대주택으로 건설
용적률 완화기준 적용
· 부산광역시 도시 및 주거환경정비기본계획상 기준용적률 평가 기준 및 용적률 완화기준 적용
· 기준용적률 산정 : 240%(주거정비구역)
· 용적률 완화 적용
▶ 공공시설부지 제공시 인센티브 산정
* 1.5 × (제공면적 ÷ 제공후대지면적) × α(제2종일반주거지시 200%)
* 1.5 × (440㎡ ÷ 62,075㎡) × 200% = 2.1%
▶ 지역경제활성화 인센티브 : 5%(설계자가)
▶ 지속가능공동주택 : 5%
▶ 녹색건축인증·우수 등급 : 3%
⇒ 완화용적률 : 2.1% + 5% + 5% + 3% = 15.1%
⇒ 허용용적률 : 240% + 15.1% = 255.1%
⇒ 계획용적률 : 251% 이하
마) 기타사항 : 공람도서 참조
4. 공람도서 : 게재생략 (공람장소에 비치)
5. 의견제출 방법 : 공람기간 내 북구 건축과에 서면으로\[붙임] 공람의견서 제출
구분
공고
기관구분
구군
기관
북구
고시·공고 번호
제2025-568호
제목
덕천3구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 주민공람 실시 및 주민설명회 개최 공고
일자
2025-05-21
#덕천3구역재개발, #부산북구재개발, #덕천동아파트, #정비계획결정, #정비구역지정, #주민공람, #주민설명회, #80254제곱미터, #용적률251, #제3종일반주거지역, #1100세대예상, #시공사미정, #포레나덕천3차, #덕천신축벨트, #부산아파트시세, #포레나덕천1차, #포레나덕천2차, #북부아파트, #덕천역더블역세권, #구포역KTX, #만덕대로, #생활인프라, #교육환경, #공공임대주택, #소형임대주택, #용적률인센티브, #녹색건축인증, #도시정비사업, #주거환경개선, #부산부동산
