德川1区改建项目修缮计划决定及修缮区域指定（案）居民审查实施及居民说明会召开公告
- 北区德川洞342-2号一带
位于釜山北区德川洞342-2号的“德川1区改建项目”于5月21日开始修缮计划的决定及修缮区域指定（案）居民审查程序。北区政府计划于6月12日召开居民说明会，分享项目概况及今后日程，并计划在6月20日之前接收居民的意见书。
根据公示资料，修缮区域的面积为28,310㎡，其中74.5%将用于多户住宅用地。剩余的面积将被分配为道路和儿童公园等基础设施用途。此外，用途区域将全面上调至第三种一般住宅区，适用的最大容积率为264%。基于这一计划，预计将供应约600~700户的新建公寓。
该项目预计将对地区发展和居住环境改善作出巨大贡献。
目前正在进行修缮计划阶段，施工单位尚未确定。然而，北区已经有像Foreena德川1·2·3期这样的品牌公寓陆续进入市场，预计德川1区的施工单位选择竞争将更加激烈。
根据当前市场情况，计划于2025年1月入驻的Foreena釜山德川1期的84㎡公寓的交易价格在4亿8千万至6亿8千万之间，而1990年代竣工的德川住宅1单元的59㎡公寓的价格则在1亿中·中段左右。
随着新建公寓的供应趋势加剧，旧城的老旧住宅区改建将得到积极推进，这将对北区的房价产生上升压力。在这样的背景下，未来的房地产市场中北区的变化值得关注。
这一区域在位置条件上展现出显著的竞争力。靠近宿洞站，并且与德川站和旧浦站（KTX）之间的通达性优良，交通非常便利。通过曼德克大路和旧浦大路，前往釜山市区及金海市都十分方便，且靠近德川中学，教育环境也很出色。周围还有NC百货、Mega Mart、农협Hana로 Mart等多种生活便利设施，使居民的生活更加便利。
如果未来的项目能顺利进行，预计将产生多项积极效果。老旧居住区的环境将得到改善，并预计将确保10%以上的公共租赁住房。此外，儿童公园和道路的扩建将大大提升生活基础设施。尤其是，强制建设小型租赁住房（40㎡以下）将使年轻世代和老年人能够获得定制型住房。
德川1区将在居民审查结束后确认修缮计划，并成立推进委员会。随之而来的是合作社成立大会和施工单位选择等程序。这一系列过程预计将对地区发展产生积极影响。
釜山广域市北区公告第2025-581号
德川1区改建项目修缮计划决定及修缮区域指定（案）居民审查实施及居民说明会召开公告
位于釜山广域市北区德川洞342-2号的一带，德川1区改建项目修缮计划决定及修缮区域指定（案）根据《城市及住宅环境安置法》第15条和同法实施条例第13条的规定，按照以下内容实施居民审查并召开居民说明会，以听取居民意见，如有意见请在审查期间向北区建筑科提交意见书。
2025年5月21日
釜山广域市北区区长
1.居民说明会概述
a. 时间 : 2025年6月12日（星期四）14:00
b. 地点 : 德川1洞行政福利中心3层会议室（北区曼德克大路102街11号）
c. 参会者 : 土地等所有者及利益相关人
d. 内容 : 修缮计划决定及修缮区域指定（案）说明
2.居民审查概述
a. 审查期间 : 2025年5月21日 ~ 2025年6月20日
b. 审查地点 : 釜山广域市北区政府建筑科改建组（☎ 051-309-4612）
[釜山广域市北区429号，3层建筑科（旧浦洞）]
c. 审查内容
1. 修缮区域指定裁定书
| 指定类别 | 项目类别 | 区域名称 | 位置 | 面积(㎡) |
| 新设 | 改建项目 | 德川1改建项目修缮区域 | 北区德川洞342-2号一带 | 28,310 |
2. 修缮计划决定
a) 关于用途地区的计划
| 分类 | 面积(㎡) | 变更后 | 比例(%) |
| 总计 | 28,310 | - | 100.0 |
| 第二种一般住宅区 | 28,310 | 减 28,310 | - |
| 第三种一般住宅区 | - | 增 28,310 | 100.0 |
b) 土地所有者按比例分担估算及计算依据
| 估算总收入 | 估算总项目费用 | 估算总资产合计 | 估算比例 |
| 356,423,973,000 | 278,438,738,000 | 77,985,234,000 | 100.00% |
计算依据
· 估算总资产合计 = 土地所有者的估算总资产合计
· 估算比例 = (估算总收入 - 估算总项目费用) / 估算总资产合计
· 土地所有者分担金 = 合作社成员分配价 - 权利金额
※ 以上估算总资产合计及开发分担金计算等可能根据后期管理处理计划而变更
c) 土地利用计划
| 分类 | 名称 | 面积(㎡) | 比例(%) |
| 宅地及修缮基础设施（城市规划设施） | 合计 | 28,310 | 100.0 |
| 宅地 | 小计 | 21,101 | 74.5 |
| | 多户住宅 | 20,746 | 73.3 |
| | 宗教设施 | 355 | 1.2 |
| 修缮基础设施等 | 小计 | 7,209 | 25.5 |
| | 儿童公园 | 2,090 | 7.4 |
| | 道路 | 5,119 | 18.1 |
d) 关于建筑物的主要用途、建筑比率、容积率和高度的计划
| 决定分类 | 区域分类 | 面积(㎡) | 块地分类 | 面积(㎡) | 位置 | 主要用途 | 建筑比率(%) | 容积率(%) | 高度(m) |
| 新设 | 德川1改建项目修缮区域 | 28,310 | 1-1 | 20,746 | 德川洞339-20号一带 | 多户住宅 | 30以下 | 264以下 | 108以下 |
| | | | 1-2 | 355 | 德川洞340-14号一带 | 宗教设施 | 50以下 | 264以下 | 25以下 |
住宅规模及建设比例
· 建设的住宅总户数的40%以上必须是85㎡以下
关于租赁住宅建设事项
· 建设的住宅总户数的10%以上必须作为租赁住宅建造
· 租赁住宅30%以上或总建筑住宅户数的5%以上⇒建造40㎡以下规模的租赁住宅
容积率放宽基准的适用
· 适用釜山广域市城市及住宅环境修缮基本计划的容积率放宽基准
* 基准容积率：240%
* 区域经济振兴激励：8%
* 可持续型多户住宅激励：5%
* 绿色建筑及能效等级认证：11%
[零能耗建筑物5级]
* 允许容积率：240% + 8% + 5% + 11% = 264%
* 计划容积率：264%以下
建筑物的建筑线计划
· 依照《釜山市建筑条例》第39条之2
e) 其他事项：参见审查图书
4. 审查图书：省略发布（于审查地点存放）
5. 意见提交方式：在审查期间向北区建筑科提交书面意见书
分类
公告
机构分类
区镇
机构
北区
公告编号
第2025-581号
标题
德川1区改建项目修缮计划决定及修缮区域指定（案）居民审查实施及居民说明会召开公告
日期
2025年05月21日
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