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釜山の老朽計画都市整備1次公募の結果、3万2000戸が集まる
釜山市で進行中の老朽計画都市整備事業1次先行地区公募が熱い熱気を集めて終了した。ヘウンデ1・2地区とファ Myung・クムゴク地区で合計14の地区、約3万2000戸が応募され、平均5.7対1の競争率を記録した。
今回の公募は10月13日から17日までの5日間行われ、ファ Myung・クムゴク地区では6つの地区に1万4000戸が、ヘウンデ1・2地区では8つの地区に1万8000戸が申請された。
釜山市は10月と11月中に評価を行い、12月には最終先行地区を確定する予定である。選定された地域は特別整備区に指定され、即座に整備計画の策定に着手される。これにより、該当地域の開発と再生が期待される。
ヘウンデ・ファ Myung中心の都市再編、中層再建築で都市機能復活
今回の公募は釜山市が初めて作成した『老朽計画都市整備基本計画（案）』の第一段階事業である。
ヘウンデ1・2地区のヘウンデグリーンシティはチャンサン駅を中心に新都市再整備を目指している。この地域は「持続可能な融合都市、15分生活圏、スマートモビリティ都市」というビジョンを掲げ、中層再建築中心で構造を改編する計画である。
また、ファ Myung・クムゴク地区は「森と川を抱く人間中心の都市」をビジョンに掲げ、ファ Myung川とナクドン川を連結した環境に優しい整備を推進する。ここでは既存の個別再建築方式から脱却し、統合型再整備構造に転換して、基盤施設、緑地、交通システムなどを同時に改善するのが主な特徴である。
このようなプロジェクトは釜山の未来をさらに明るくし、住民がより住みやすい環境を作ることに貢献することが期待される。
| ファ Myung・クムゴク地区公募受付結果 | ||||
| 区分 | 区画番号 | 団地名 | 世帯数（戸） | 備考 |
| ファ Myung・クムゴク | 6 | ビョクサン江辺タウン、慶南アナースビル、ファ Myungグリーン | 2,014 | |
| 8 | ファ Myungグリーン1台、2台、ファ Myungコオロング、グリーンの中 | 2,460 | ||
| 9 | ファ Myung洞ロッテナクチョンデ、テウイアン | 2,939 | ||
| 12 | コオロンサヌチャ1台、2台 | 2,624 | ||
| 13 | ヒョンデ2台、デリム双龍江辺タウン | 2,638 | ||
| 14 | スジョン江辺タウン | 1,780 | ||
先行地区競争率5.7倍、住民同意率77%で高い参加
釜山市民の積極的な参加意識が今回の公募で明らかになった。
ファ Myung・クムゴク地区では選定された2,500戸に対し約1万4000戸が申請され、5.76倍の高い競争率を示し、ヘウンデ1・2地区では3,200戸に対し1万8000戸が申請され、5.63倍の競争率を記録した。
住民同意率は平均77%に達し、多くの団地で自発的な参加が行われたと観測される。
釜山市は現在、先行地区選定評価委員会を構成し、住民参加率、整備の緊急性、事業の波及効果などを基準に評価を進めており、最終結果は12月に発表される予定である。
| ヘウンデ1・2地区公募受付結果 | ||||
| 区分 | 区画番号 | 団地名 | 世帯数（戸） | 備考 |
| ヘウンデ | 2 | ドゥサン1台、LG、デリム1台 | 4,694 | |
| 3 | サムスン、LIG建英、東部、ロッテ4台、ドンシン | 3,713 | ||
| 6 | ロッテ3台、建英2台 | 1,762 | ||
| 7 | ドンウォンデュクビレッジ（1〜3台） | 260 | ||
| 8 | シンソン、デチャン、コオロン、ハンイル | 2,254 | ||
| 9 | テウォン、ファモクタウン | 1,348 | ||
| 10 | ハルラ、ビョクサン1台、ドゥサン2台 | 1,978 | ||
| 11 | テウ2台、ビョクサン2台 | 2,072 | ||
容積率・公共貢献緩和で事業性改善が期待
釜山市は最近発表した老朽計画都市整備基本計画（案）を通じて再建築事業の事業性を高めるために、容積率を引き上げし公共貢献を緩和することとしている。
特にファ Myung・クムゴク地区の平均容積率は350％に設定され、ヘウンデ1・2地区は2種一般住宅地域で360％に引き上げられる。例えば、ヘウンデチョドルファモクタウンは現在260％の容積率から360％に調整されると約345戸が追加で供給される可能性がある。これにより公共貢献を除いた310戸程度の一般分譲が可能になる。
このような変化は組合員の負担金を減少させ、事業の収益性を高めることにプラスの影響を与えると予想される。釜山市の今回の計画は再建築市場に活力を注入する重要な契機となるだろう。
釜山市は5月に新しい条例を施行し公共貢献比率を法定最低値である1区間10％、2区間41％に調整した。このような変化は事業推進時の負担を軽減し住民の受容性を高めるための目的がある。
これにより今後再建築が活性化されると予想され、地域の発展にプラスの影響を与えると思われる。
ヘウンデとファ Myungの2035釜山広域市老朽計画都市整備基本計画についての詳細は以下の投稿を参考にしてほしい。
投資展望：ヘウンデ・ファ Myungの核心地、中長期的な価値上昇の可能性
先行地区に指定されると、特別整備計画が迅速に策定され、開発が加速される。
特にヘウンデチャンサン駅周辺とチョドン中心軸、ファ Myung洞河辺アパートベルトは、立地的な利点と生活インフラの改善のおかげで中長期的に不動産価値の上昇が期待される。
しかし、依然として工事費の上昇、金利の上昇、HUG保証規制、移転費用確保の問題などの変数は残っている。
したがって、今後の投資家は先行地区選定の有無や容積率区間別公共貢献適用比率、組合設立日程などを徹底的に検討する必要がある。
結論：全国の老朽計画都市整備の号砲、釜山で始まった変化
釜山の老朽計画都市整備事業の先行地区選定は単に地域的意味を越えて、全国的に進行される『老朽計画都市整備先行事業』の第一段階として重要である。ヘウンデ1・2地区とファ Myung・クムゴク地区を通じて釜山は都市機能の回復と中層再建築モデルの実現可能性を証明し、これを通じて代表的な都市としての地位を確立している。
このような事業は釜山の未来を明るくする重要な転換点になると期待される。都市再生の模範事例として、他の地域にもプラスの影響を与える可能性が高い。
建築費と工事費の上昇、金融コストの増加、分譲価格に対する規制などは依然としてリスク要因として働いている。再建築の進行速度と収益性には不確実性が存在するため、無条件の楽観は避けるべきである。事業構造と市場環境を丁寧に分析した後、慎重にアプローチすることが重要である。釜山地域には取り壊しが完了しているにもかかわらず着工できていない事業所がいくつか存在する。
短期的には先行地区選定に伴う相場差益を狙う戦略が有効かもしれない。特に長期間保有している不動産を持つオーナーにとって、現在が売却するのに良い時期になる可能性が高い。しかし長期的な観点では公共貢献の負担、移転及び工事費リスク、高い負担金、金利など多様な外部変数を総合的に考慮した保守的な投資判断が必要である。
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よくある質問（FAQ）
Q. 釜山市老朽計画都市整備1次公募に何戸が受付されたのでしょうか？
釜山市老朽都市整備1次公募には約3万2000戸が受付されました。
釜山市で実施された老朽計画都市整備事業1次先行地区公募にはヘウンデ1・2地区とファ Myung・クムゴク地区の14の地区で合計約3万2000戸が申請され、平均競争率は5.7対1でした。ファ Myung・クムゴク地区には6つの地区で1万4000戸、ヘウンデ1・2地区には8つの地区で1万8000戸が公募に参加しました。
Q. 今回釜山市老朽計画都市整備先行地区事業の主要ビジョンは何ですか？
ヘウンデはスマートモビリティ新都市、ファ Myung・クムゴクは環境に優しい統合整備を目指します。
ヘウンデ1・2地区は「持続可能な融合都市」と「15分生活圏」を目指してチャンサン駅中心中層再建築を推進します。しかし、ファ Myung・クムゴク地区は「森林と川を抱く人間中心の都市」というビジョンの下、ファ Myung川とナクドン川を連結する環境に優しい整備に重点を置き、個別再建築から統合型再整備方式へと移行し、基盤施設、緑地、交通などを同時に改善する計画です。
Q. 釜山市が容積率と公共貢献政策をどのように改善したのでしょうか？
容積率を引き上げ、公共貢献比率を緩和して事業性を高めました。
釜山市は老朽計画都市整備基本計画案でファ Myung・クムゴク地区の平均容積率を350%、ヘウンデ1・2地区は360%に引き上げました。また最近の条例を通じて公共貢献比率を法定最低値である1区間10%、2区間41%に引き下げ、事業推進の負担と住民の受容性を高めました。これにより組合員の負担金減少および一般分譲拡大効果が期待されます。
Q. 釜山市老朽都市整備先行地区の投資展望はどのようなものですか？
ヘウンデ・ファ Myungの核心地中心に中長期的な不動産価値の上昇が期待されます。
先行地区指定後に特別整備計画の策定で開発が加速され、ヘウンデチャンサン駅周辺およびチョドン中心軸、ファ Myung洞河辺アパートベルトは立地的利点とインフラ改善のおかげで中長期的な不動産価値の上昇が予想されます。ただし工事費の上昇、金利の上昇、保証規制などのリスクも存在するため、先行地区選定と容積率・公共貢献の適用などを細かく検討する必要があります。
Q. 今回の事業が持つ全国的な意味と釜山市の役割は何ですか？
釜山の先行地区事業は全国の老朽都市整備先行事業の第一段階として重要です。
釜山の老朽計画都市整備1次事業はファ Myung・クムゴクとヘウンデ1・2地区を通じて中層再建築モデルと都市機能回復の可能性を示し全国整備事業の号砲役を果たします。釜山はこれを通じて都市再生の模範事例としての地位を確立し、他の地域にも良い影響を与える重要な転換点になると期待されます。