巨済1区再建築事業整備計画及び整備区域変更指定告示
連堤区巨済洞212-1番地に位置する華信居林マンションの再建築に関する情報が注目を集めている。現在の進行状況と区域、そして事業性に関する内容が関心を引いている。この再建築プロジェクトに関する詳細な情報は地域住民に大きな影響を与える。
釜山連堤区巨済1洞地域で巨済1再建築事業が本格的に推進される基盤が整った。最近告示された整備計画の変更によれば、区域面積が増加したのが主な内容である。
2025年7月30日付で発表されたこの変更事項は、中路3-297号線道路の拡張と角部の新設により整備区域面積が35,316㎡から35,332㎡に16㎡増加したことを反映している。このような変化は今後の事業進行にポジティブな影響を与えると期待されている。
当該プロジェクトは地下2階から地上36階までのアパート4棟が含まれる683戸規模で進められる。施工はロッテ建設が単独で入札し、組合総会で選定された状態である。当時提案された総工事費は1800億ウォンで、3.3㎡当たり495万8,000ウォンが設定された。
しかし2025年現在の再建築及び再開発工事費は3.3㎡当たり最低600万ウォンから700万ウォン以上に急騰した状況である。このため、今後の事業施行認可や施工契約締結時に工事費調整が必要だと見られる。また、他の再開発事業所の事例を考慮すると、全体事業性に対する再検討が行われる可能性も存在する。
したがって、これらの変化に伴い事業進行に影響を与える要素が増加することが予想される。
ロッテ建設は高級感のある団地を生み出すために特化された設計を導入する予定だ。外観デザインにはカーテンウォールルック、大型門柱、側面にLEDアートウォールを活用し、ヨーロッパ産のキッチン家具(ALNO)、高級水栓(グローエ)、バスルーム陶器(トト)など洗練された仕上げ材で品質を向上させる。
景観、コミュニティ施設、システム設計も特化した要素で構成される予定で、この団地は今後連堤区と東莱区の象徴的なランドマークになると期待されている。
立地条件が優れた地域である。釜山地下鉄3号線の巨済駅と総合運動場駅が徒歩でアクセス可能な距離であり、釜山市庁、連堤区庁、砂直運動場、温泉川水辺公園など多様な生活便宜施設が整っている。
整備基盤施設も今回の変更により既存面積が4,703㎡から5,043㎡に340㎡増加し、道路線形整備と歩車混用通路の整備計画が含まれており、団地の出入りおよび車両動線が改善されることが期待される。
近くの不動産市価は連堤ロッテキャッスルデシアン専有84㎡基準で約6億7千万ウォンに達し、これは2025年7月の実取引基準である。この地域は新築団地に変貌する可能性が高く市価の上昇が期待される。
さらに、砂直3区、4区、5区及び街路住宅事業など複数の再開発プロジェクトが進行中である。現在、組合は整備計画変更後、事業施行計画承認手続きを進行中であり、認可が完了すれば管理処分計画を立て、着工及び竣工日程の調整に着手する予定である。
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釜山広域市告示第2025-305号
巨済1再建築事業整備計画及び整備区域変更指定告示
1. 釜山広域市告示第2007-297号(2007.08.10.)により整備区域が告示され、釜山広域市告示第2024-9号(2024.01.10.)により整備区域変更指定告示された巨済1再建築事業整備区域について「都市及び住宅環境整備法」第16条の規定により以下の通り整備計画及び整備区域変更を指定しこれを告示し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条の規定により地形図面を告示する。
2. 関係図書（土地移転“http://www.eum.go.kr”で閲覧可能）は釜山広域市都市整備課（☏ 051-888-4242）及び連堤区建築課（☏ 051-665-5055）に備え、一般人（利害関係人）に公開されます。
2025年 7月 30日
釜山広域市長
Ⅰ. 整備区域指定及び整備計画決定
1. 整備区域指定調書（変更）
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 | ||
| 既定 | 変更 | 変更後 | |||||
| 変更 | 再建築事業 | 巨済1再建築事業整備区域 | 連堤区巨済1洞212-1番地一帯 | 35,316 | 増)16 | 35,332 | 釜山広域市告示第2007-297号（07.08.10） |
※ 変更理由: 中路3-297号線の角部新設に伴う面積増加
2. 土地等所有者別負担金推算額及び算出根拠(変更なし)
3. 整備計画決定(変更)
○ 土地利用に関する計画(変更)
| 区分 | 既定 | 変更 | 備考 | ||||
| 面積(㎡) | 比率(%) | 面積(㎡) | 比率(%) | ||||
| 都市管理計画用途地域 | 計 | 35,316 | 100.0 | 35,332 | 100.0 | 増) 16㎡ | |
| 第3種一般住宅地域 | 33,145 | 93.9 | 33,145 | 93.8 | |||
| 準住宅地域 | 2,171 | 6.1 | 2,187 | 6.2 | 増) 16㎡ | ||
| 都市管理計画用途地区 | 一般景観地区 | 2,171 | 6.1 | 2,038 | 5.8 | 減) 133㎡ | |
| 土地利用計画 | 計 | 35,316 | 100.0 | 35,332 | 100.0 | 増) 16㎡ | |
| 【宅地】 | 29,618 | 83.9 | 29,294 | 82.9 | 減) 324㎡ | ||
| 共同住宅及び付帯福利施設 | 29,618 | 83.9 | 29,294 | 82.9 | 減) 324㎡ | ||
| 【整備基盤施設】 | 5,698 | 16.1 | 6,038 | 17.1 | 増) 340㎡ | ||
| 道路 | 4,703 | 13.3 | 5,043 | 14.3 | 増) 340㎡ | ||
| 公園 | 995 | 2.8 | 995 | 2.8 | |||
※ 変更理由: 中路3-297号線の角部新設による面積増加及び一般景観地区面積の訂正
○ 用途地域変更に関する計画(変更)
| 区分 | 面積 (㎡) | 構成比(%) | 備考 | ||
| 既定 | 変更 | 変更後 | |||
| 総計 | 35,316 | 増)16 | 35,332 | 100.0 | - |
| 第3種一般住宅地域 | 33,145 | - | 33,145 | 93.8 | - |
| 準住宅地域 | 2,171 | 増)16 | 2,187 | 6.2 | - |
○ 建築物の主用途・建ぺい率・容積率・高さに関する計画(変更)
| 区分 | 区域区分 | 戸数または区画区分 | 位置 | 主用途 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | |||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | ||||||||
| 既定 | 巨済1再建築事業整備区域 | 35,316 | Ⅰ-1 | 29,618 | 連堤区巨済1洞212-1番地一帯 | 共同住宅及び付帯福利施設 | 30以下 | 260以下 | 120以下 | - | |
| 住宅の規模及び規模別建設比率 | •該当なし | ||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | •該当なし | ||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | •上記の容積率緩和規定の規模以下で今後の事業施行計画認可時に「都市及び住宅環境整備法」第97条の規定に基づき整備基盤施設設置に伴う無償譲渡される部分を除いた後、事業施行者が提供する面積で算定された基準に基づく•釜山広域市都市及び住宅環境整備基本計画上の容積率緩和規定適用※ 公共施設(道路)提供時の緩和容積率= 1.5 × (提供面積 ÷ 提供後敷地面積) × 200%〔準住宅地域 :400%〕- 提供面積:1,218.0㎡ (一般住宅地域内:714.5㎡, 準住宅地域内:503.5㎡ )- 提供後敷地面積 : 29,618㎡(一般住宅地域内:28,021㎡, 準住宅地域内:1,597㎡ )- 基準容積率 : 240% - 平均容積率 : 266.0%•計画容積率は土地利用計画上の適正密度である260%以下で計画 | ||||||||||
| 変更 | 巨済1再建築事業整備区域 | 35,332 | Ⅰ-1 | 29,294 | 連堤区巨済1洞212-1番地一帯 | 共同住宅及び付帯福利施設 | 30以下 | 260以下 | 120以下 | - | |
| 住宅の規模及び規模別建設比率 | •該当なし | ||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | •該当なし | ||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | •上記の容積率緩和規定の規模以下で今後の事業施行計画認可時に「都市及び住宅環境整備法」第97条の規定に基づき整備基盤施設設置に伴う無償譲渡される部分を除いた後、事業施行者が提供する面積で算定された基準に基づく•釜山広域市都市及び住宅環境整備基本計画上の容積率緩和規定適用※ 公共施設(道路)提供時の緩和容積率= 1.5 × (提供面積 ÷ 提供後敷地面積) × 200%〔準住宅地域 :400%〕- 提供面積:1,196.2㎡ (一般住宅地域内:767.7㎡, 準住宅地域内:428.5㎡ )- 提供後敷地面積 : 29,294㎡(一般住宅地域内:27,801.9㎡, 準住宅地域内:1,492.1㎡ )- 基準容積率 : 240% - 平均容積率 : 264.79%•計画容積率は土地利用計画上の適正密度である260%以下で計画 | ||||||||||
