龙虎一区再开发项目整备计划决策及整备区域指定公示
- 南区龙虎洞50-18号区域
釜山南区龙虎洞50-18号一带的‘龙虎一区’于18日通过了整备计划决策及整备区域指定公示（釜山市公示第2025-228号）。该区域的面积为158,382.2㎡，预计将建设最高35层的公寓2,336户，以及邻里生活设施、公共厅舍、街道公园等。
居民说明会定于2024年12月举行，因其整备计划在7个月内完成，项目正在快速推进中。此速度预计会对当地居民产生积极影响。
估算比例率为104.61%，总收入为1兆4167亿韩元，总项目费用为3896亿韩元。目前施工单位尚未确定，待推进委员会的批准及协会成立后，计划从今年下半年开始进行施工单位的选定程序。
教育条件极为优越。项目地靠近龙虎小学，因此备受青睐，且龙文中学也在步行通学的距离内。
此外，邻近的LG大都市区域汇集了许多大型学院，形成了“大都市学园街”，教育选择面十分广泛。车程10分钟的地方还有大年洞和南川洞学园街，可以利用多样的教育基础设施。
可以与周边市价进行比较的楼盘有位于南区龙柱路36的‘德显海灵顿广场城市’。最近的实际交易价为5亿8,000万韩元（2025.6.2）。KB的市价统计在3亿8,000万韩元至5亿7,500万韩元之间。
龙虎一区竣工后，预计该区域的市价将进一步上涨。尤其是因为位置在龙虎洞入口并靠近小学的新建楼盘，其价值可望高于龙虎德显。
若项目活跃，龙虎洞地区的老旧住宅区将转变为大规模品牌小区。预计这将显著提高该地区的住宅价值。
龙虎洞一带再开发进行区域确认
釜山市公示第2025-228号
龙虎一区再开发项目整备计划决策及整备区域指定公示
1. 釜山市南区龙虎洞50-18号区域的龙虎一区再开发项目整备区域，依据《城市及居住环境整备法》第16条的规定，特此进行整备计划决策及整备区域的公示；同时依照《土地利用限制基本法》第8条及有关实施令第7条的规定进行地形图公示。
2. 有关文档（可在“http://www.eum.go.kr”查看）在釜山市城市整备科（☏051-888-4231）及南区建築科（☏051-607-4616）备有供公众查阅。
2025年 6月 18日
釜山广州市长
I. 整备区域的指定及整备计划决策
1. 再开发项目整备区域指定文书
| 指定区分 | 业务的区分 | 区域的名称 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新设 | 再开发项目 | 龙虎一区再开发项目整备区域 | 釜山市南区龙虎洞50-18号一带 | 158,382.2 | - |
2. 再开发项目整备计划
○ 关于土地利用的计划
| 区 分 | 名 称 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备 注 | |||
| 城市管理计划用地 区 | 合计 | 158,382.2 | 100.0 | - | |||
| 第三类一般住宅区 | 153,483.9 | 96.9 | 第二类→第三类 | ||||
| 准住宅区 | 2,544.9 | 1.6 | - | ||||
| 一般商业区 | 1,904.4 | 1.2 | - | ||||
| 自然绿地地区 | 449.0 | 0.3 | - | ||||
| 城市管理计划用地区 | 防火地区 | 1,904.4 | 1.2 | - | |||
| 宅地及整备基础设施（城市规划设施） | 合计 | 158,382.2 | 100.0 | - | |||
| 宅地 | 104,873.0 | 66.2 | - | ||||
| 共同住宅用地 | 98,021.0 | 61.9 | - | ||||
| 1期 | 31,170.0 | 19.7 | - | ||||
| 2期 | 30,062.0 | 19.0 | - | ||||
| 3期 | 36,789.0 | 23.2 | - | ||||
| 邻里生活设施用地 | 6,852.0 | 4.3 | - | ||||
| 邻里生活1 | 3,677.0 | 2.3 | - | ||||
| 邻里生活2 | 2,817.0 | 1.8 | - | ||||
| 邻里生活3 | 358.0 | 0.2 | - | ||||
| 整备基础设施（城市规划设施） | 53,509.2 | 33.8 | - | ||||
| 公共厅舍 | 1,606.0 | 1.1 | - | ||||
| 公共厅舍A | 705.0 | 0.5 | 治安中心 | ||||
| 公共厅舍B | 901.0 | 0.6 | 行政福利中心 | ||||
| 公园 | 8,022.0 | 5.1 | 街道公园 | ||||
| 公共空地 | 780.0 | 0.5 | - | ||||
| 停车场 | 2,153.0 | 1.3 | - | ||||
| 停车场A（雨水蓄水池） | 1,342.0 | 0.8 | 重复决定 | ||||
| 停车场B | 811.0 | 0.5 | - | ||||
| 道路 | 40,948.2 | 25.8 | - | ||||
○ 用地地区·地区变更相关计划
| 区 分 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |||
| 既定 | 变 更 | 变更后 | ||||
| 合计 | 158,382.2 | - | 158,382.2 | 100.0 | - | |
| 用途地区 | 第二类一般住宅区 | 147,472.4 | 减)147,472.4 | - | - | - |
| 第三类一般住宅区 | 6,011.5 | 增)147,472.4 | 153,483.9 | 96.9 | - | |
| 准住宅地区 | 2,544.9 | - | 2,544.9 | 1.6 | ||
| 一般商业地区 | 1,904.4 | - | 1,904.4 | 1.2 | 防火地区 | |
| 自然绿地地区 | 449.0 | - | 449.0 | 0.3 | ||
■ 用途地区变更事由书
| 图纸编号 | 位置 | 用途地区 | 面积(㎡) | 容积率 | 决定（变更）事由 | |
| 已定 | 变更 | |||||
| - | 南区龙虎洞50-18号一带 | 第二类一般住宅区 | 第三类一般住宅区 | 147,472.4 | 300%以下 | •该地区因老旧劣质建筑物密集需改善居住环境及整备基础设施，故决定由第二类一般住宅区变更为第三类一般住宅区 |
○ 土地等所有者分担金估算额及计算依据
| 分担金估算额 | 总收入估算额 | 总项目费用估算额 | 总电子资产合计估算额 | 估算比例率 |
| 1,824,217,519,000 | 1,416,702,226,000 | 389,557,420,000 | 104.61% | |
| 计算依据 | ⦁总电子资产合计估算额 = 土地等所有者分电子资产估算额合计⦁估算比例率 = (总收入估算额 – 总项目费用估算额)/总电子资产合计估算额×100%⦁土地等所有者分担金 = 会员分配价 - 权利价格 | |||
※ 上述总电子资产估算额及个别分担金计算额等可因后续管理处分计划等而变更
（土地等所有者分担金估算额及计算依据等省略）。
○ 建筑物的主要用途·建筑覆盖率·容积率·高度相关计划
| 区分 | 区域区分 | 户数或块区分 | 位 置 | 主要用途 | 建筑覆盖率(%) | 容积率(%) | 高度(m) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 名称 | 面积(㎡) | 名称 | 面积(㎡) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 新设 | 龙虎一区再开发项目整备区域 | 158,382.2 | 1-1 | 31,170.0 | 南区龙虎洞50-4号一带 | 共同住宅及附属福利设施 | 50以下 | 273以下 | 108以下 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1-2 | 3,677.0 | 南区龙虎洞243-1号一带 | 邻里生活设施及自然绿地地区第三类一般住宅区内可建筑的建筑物 | 50以下 | 240以下 | 20以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1-3 | 358.0 | 南区龙虎洞196-3号一带 | 邻里生活设施及第三类一般住宅区内可建筑的建筑物 | 50以下 | 240以下 | 20以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1-5 | 705.0 | 南区龙虎洞41-13号一带 | 公共厅舍（治安中心） | 50以下 | 240以下 | 20以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1-6 | 901.0 | 南区龙虎洞41-32号一带 | 公共厅舍（行政福利中心） | 50以下 | 240以下 | 20以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2-1 | 30,062.0 | 南区龙虎洞414-3号一带 | 共同住宅及附属福利设施 | 50以下 | 246以下 | 102以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2-6 | 2,817.0 | 南区龙虎洞417-13号一带 | 邻里生活设施及自然绿地地区第三类一般住宅区内可建筑的建筑物 | 50以下 | 240以下 | 20以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3-1 | 36,789.0 | 南区龙虎洞407-5号一带 | 共同住宅及附属福利设施 | 50以下 | 288以下 | 108以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 住宅的规模及规模别建设比例 | ⦁建设的住宅总户数的40%以上为85㎡以下的住宅 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 租赁住宅建设相关事项 | ⦁建设的住宅总户数的10%以上为租赁住宅⦁租赁住宅户数的30%以上或总建设住宅户数的5%以上为住宅用面积40㎡以下的租赁住宅 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 容积率放宽基准适用 | ⦁依据《2030釜山广州市城市·居住环境整备基本计划》施行的基准容积率评估基准及容积率放宽基准适用⦁基准容积率计算：240%(居住整备区域) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 区 分 | 评估基准分数 | ⇨ | 评估基准给分 | 土地利用 | 基准容积率 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 龙虎一区 | 64分 | 50~80分 | 居住整备 | 240% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ⦁容积率放宽（激励）计算① 提供公共设施用地时的激励= 1.5×(公共设施提供面积/公共设施提供后场地面积)×207.40%※ [(147,472.4㎡×200%) + (6,011.5㎡×200%) + (2,544.9㎡×360%)+ (1,904.4㎡×600%)]/157,933.2㎡ = 207.40%- 公共设施提供面积：9,494.3㎡, 公共设施提供后场地面积：98,021.0㎡= 1.5×(9,494.3㎡/98,021.0㎡)×207.40% = 30.12%（实际适用20%）②可持续型共同住宅（便于翻新共同住宅标准）激励：5%③地区经济活性化（参与地区施工企业及地区设计企业）激励：5%④绿色建筑及能源效率等级：6% [绿色建筑（优秀）3%, 能源效率等级（1+）3%]⦁放宽容积率计算：20% + 5% + 5% + 6% = 36.0%⦁允许容积率计算：240% + 20% + 5% + 5% + 6% = 276%⦁计划容积率：270%以下（共同住宅用地(1-1, 2-1, 3-1)的平均容积率为270%以下） | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
常见问题(FAQ)
Q. 釜山南区龙虎洞1区再开发项目的主要内容是什么？
龙虎一区是在15万8千㎡的土地上计划建设35层公寓2,336户及公共设施的再开发区域。
釜山广州市南区龙虎洞50-18号一带的龙虎一区已获得整备计划决策及整备区域指定公示。总面积为158,382.2㎡，预计将建设最高35层的住宅2,336户和邻里生活设施、公共厅舍、街道公园等。居民说明会预计于2024年12月举行，项目有望随后快速推进。
Q. 再开发项目推进现状及施工单位选定计划如何？
施工单位尚未明确，预计在下半年通过协会批准后开始施工单位选定程序。
目前龙虎一区再开发项目的施工单位尚未确定。一旦推进委员会的批准及协会成立完成，预计将在2025年下半年开始正式的施工单位选定程序。项目在公示完成后7个月内快速推进，有望对当地居民产生积极影响。
Q. 龙虎一区再开发项目的教育条件如何评估？
靠近龙虎小学及龙文中学，具有优质教育环境及多样的学园街。
龙虎一区接近龙虎小学，因而被评为优质住宅区，步行至龙文中学也在方便的距离内。附近的LG大都市学园街及车程10分钟的大年洞和南川洞学园街等多样教育基础设施，为居民提供了更多的教育选择，这被家长和居民认为是一个很大的优势。
Q. 龙虎一区再开发项目完工后预计房产市价将如何？
完工后，龙虎洞内的市价将上涨，因新建将比龙虎德显更具价值。
位于龙柱路36号的‘德显海灵顿广场城市’其84.99㎡的最近实际成交价为5亿8,000万韩元。龙虎一区的完工预计将通过改善该地区的居住环境和品牌公寓的形成，使该地产的价格高于周边楼盘。特别地，因其靠近小学的新建项目，其房产价值有望更高。
Q. 龙虎一区再开发项目将对地区产生什么影响？
老旧住宅区将变身为大型品牌社区，预计住宅价值大幅提升。
此次再开发项目将使龙虎洞的老旧住宅区转变为品牌公寓区、邻里生活设施、公共厅舍及街道公园等，通过此改变，居民的居住环境和生活基础设施将得到显著改善，从而大幅提高居民的居住满意度和房地产价值，同时，预计将对地区经济活性化产生积极促进作用。