龍湖1地区再開発事業整備計画決定および整備区域指定公告
- 南区龍湖洞50-18番地一帯
釜山南区龍湖洞50-18番地一帯の‘龍湖1地区’が18日整備計画決定および整備区域指定公告（釜山市公告第2025-228号）を通過しました。この区域の面積は15万8,382.2㎡で、最高35階建ての共同住宅2,336世帯とともに近隣生活施設、公共庁舎、街路公園などが整備される予定です。
住民説明会が2024年12月に開催される予定で、その後7ヶ月で公告が完了したため、事業が迅速に進行しています。このスピードは地域住民にポジティブな影響を与えると期待されています。
推定比率は104.61%で、総収入は1兆4,167億ウォン、総事業費は3,896億ウォンに設定されています。現在の施工会社は未定であり、推進委員会の承認と組合設立が完了した後、今年下半期から施工会社選定手続きが始まる予定です。
教育環境が非常に優れている点が特徴です。事業地は龍湖小学校に近く‘超良品’な団地として注目されており、龍門中学校も徒歩通学できる距離です。
また近隣のLGメトロシティ地域には大規模な学習塾が集まる‘メトロシティ学園街’があり、教育選択の幅が広がっています。車で10分の距離に位置する大延洞と南天洞学園街もあり、様々な教育インフラを活用できます。
周辺相場と比べることができる団地として南区龍舟路36に位置する‘デシアン・ヘリングトンプレイスパークシティ’を挙げることができます。最近の専有面積84.99㎡の取引価格は5億8,000万ウォン（2025.6.2）と示されています。KB相場は売買価格が3億8,000万ウォンから5億7,500万ウォンの間で集計されています。
龍湖1区域が竣工すれば、その地域の相場はさらに上昇する可能性が高いとされています。特に龍湖洞入口に位置し、小学校に近い新築団地という点から、龍湖デシアンよりも高い価値を持つと予想されています。
事業が活性化されると、龍湖洞地域の老朽住宅が大規模なブランドタウンに変貌する予定です。これにより、当該地域の住宅価値が大きく上昇すると見込まれています。
龍湖洞一帯の再開発進行区域確認
釜山広域市公告第2025-228号
龍湖1再開発事業整備計画決定および整備区域指定公告
1. 釜山広域市南区龍湖洞50-18番地一帯の龍湖1再開発事業整備区域について、「都市および住宅環境整備法」第16条規定に基づき次の通り整備計画決定および整備区域の指定を公告し、「土地利用規制基本法」第8条および同法施行令第7条規定に基づき地形図を公告します。
2. 関係文書（「土地連結」http://www.eum.go.krから閲覧可能）は釜山広域市都市整備課（☏051-888-4231）および南区建築課（☏051-607-4616）に備えられ、一般の人に公開されます。
2025年 6月 18日
釜 山 広 域 市 長
I. 整備区域の指定および整備計画決定
1. 再開発事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | 龍湖1再開発事業整備区域 | 釜山広域市南区龍湖洞50-18番地一帯 | 158,382.2 | - |
2. 再開発事業整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区 分 | 名 称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備 考 | |||
| 都市管理計画用 土地域 | 計 | 158,382.2 | 100.0 | - | |||
| 第3種一般住宅地域 | 153,483.9 | 96.9 | 第2種→第3種 | ||||
| 準住宅地域 | 2,544.9 | 1.6 | - | ||||
| 一般商業地域 | 1,904.4 | 1.2 | - | ||||
| 自然緑地地域 | 449.0 | 0.3 | - | ||||
| 都市管理計画用 土地区 | 防火地区 | 1,904.4 | 1.2 | - | |||
| 宅地および整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 158,382.2 | 100.0 | - | |||
| 宅地 | 104,873.0 | 66.2 | - | ||||
| 共同住宅用地 | 98,021.0 | 61.9 | - | ||||
| 1棟 | 31,170.0 | 19.7 | - | ||||
| 2棟 | 30,062.0 | 19.0 | - | ||||
| 3棟 | 36,789.0 | 23.2 | - | ||||
| 近隣生活施設用地 | 6,852.0 | 4.3 | - | ||||
| 近隣生活1 | 3,677.0 | 2.3 | - | ||||
| 近隣生活2 | 2,817.0 | 1.8 | - | ||||
| 近隣生活3 | 358.0 | 0.2 | - | ||||
| 整備基盤施設（都市計画施設） | 53,509.2 | 33.8 | - | ||||
| 公共庁舎 | 1,606.0 | 1.1 | - | ||||
| 公共庁舎A | 705.0 | 0.5 | 治安センター | ||||
| 公共庁舎B | 901.0 | 0.6 | 行政福祉センター | ||||
| 公園 | 8,022.0 | 5.1 | 街路公園 | ||||
| 公共空地 | 780.0 | 0.5 | - | ||||
| 駐車場 | 2,153.0 | 1.3 | - | ||||
| 駐車場A（遊水地） | 1,342.0 | 0.8 | 重複決定 | ||||
| 駐車場B | 811.0 | 0.5 | - | ||||
| 道路 | 40,948.2 | 25.8 | - | ||||
○ 用途地域・地区変更に関する計画
| 区 分 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |||
| 既 定 | 変 更 | 変更後 | ||||
| 計 | 158,382.2 | - | 158,382.2 | 100.0 | - | |
| 用途地域 | 第2種一般住宅地域 | 147,472.4 | 減)147,472.4 | - | - | - |
| 第3種一般住宅地域 | 6,011.5 | 増)147,472.4 | 153,483.9 | 96.9 | - | |
| 準住宅地域 | 2,544.9 | - | 2,544.9 | 1.6 | ||
| 一般商業地域 | 1,904.4 | - | 1,904.4 | 1.2 | 防火地区 | |
| 自然緑地地域 | 449.0 | - | 449.0 | 0.3 | ||
■ 用途地域変更の理由書
| 図面表示番号 | 位 置 | 用途地域 | 面積(㎡) | 容積率 | 決定（変更）理由 | |
| 既 定 | 変 更 | |||||
| - | 南区龍湖洞50-18番地一帯 | 第2種一般住宅地域 | 第3種一般住宅地域 | 147,472.4 | 300%以下 | • 対象地は老朽不良建築物が密集しており、居住環境改善および整備基盤施設整備が必要な地域であり、効率的な土地利用を図るため第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域に変更する決定をした。 |
○ 土地等所有者別分担金推算額および算出根拠
| 分担金推算額 | 総収入推算額 | 総事業費推算額 | 総原資産合計推算額 | 推定比率 |
| 1,824,217,519,000 | 1,416,702,226,000 | 389,557,420,000 | 104.61% | |
| 算出根拠 | ⦁総原資産合計推算額 = 土地等所有者別総原資産推算額合計⦁推定比率 = (総収入推算額 – 総事業費推算額)/総原資産合計推算額×100%⦁土地等所有者別分担金 = 組合員分譲価格 - 権利額 | |||
※ 上記の総原資産推算額および個別分担金算出額などは今後の管理処分計画等により変更される可能性があります
（土地等所有者別分担金推算額および算出根拠については記載省略）
○ 建築物の主要用途・建ぺい率・容積率・高さに関する計画
| 区分 | 区域区分 | 戸数または区画区分 | 位 置 | 主要用途 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 新設 | 龍湖1再開発事業整備区域 | 158,382.2 | 1-1 | 31,170.0 | 南区龍湖洞50-4番地一帯 | 共同住宅および付帯福利施設 | 50以下 | 273以下 | 108以下 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1-2 | 3,677.0 | 南区龍湖洞243-1番地一帯 | 近隣生活施設および自然緑地地域第3種一般住宅地域内で建築可能な建物 | 50以下 | 240以下 | 20以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1-3 | 358.0 | 南区龍湖洞196-3番地一帯 | 近隣生活施設および第3種一般住宅地域内で建築可能な建物 | 50以下 | 240以下 | 20以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1-5 | 705.0 | 南区龍湖洞41-13番地一帯 | 公共庁舎（治安センター） | 50以下 | 240以下 | 20以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1-6 | 901.0 | 南区龍湖洞41-32番地一帯 | 公共庁舎（行政福祉センター） | 50以下 | 240以下 | 20以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2-1 | 30,062.0 | 南区龍湖洞414-3番地一帯 | 共同住宅および付帯福利施設 | 50以下 | 246以下 | 102以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2-6 | 2,817.0 | 南区龍湖洞417-13番地一帯 | 近隣生活施設および自然緑地地域第3種一般住宅地域内で建築可能な建物 | 50以下 | 240以下 | 20以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3-1 | 36,789.0 | 南区龍湖洞407-5番地一帯 | 共同住宅および付帯福利施設 | 50以下 | 288以下 | 108以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 住宅の規模および規模別建設比率 | ⦁建設する住宅全体の世帯数の40%以上を85㎡以下で建設 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ⦁建設する住宅全体の世帯数の10%以上を賃貸住宅として建設⦁賃貸住宅の世帯数の30%以上または総建設住宅世帯数の5%以上を住宅専用40㎡以下規模の賃貸住宅として建設 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ⦁「2030釜山広域市都市・住宅環境整備基本計画」の基準容積率評価基準および容積率緩和基準適用⦁基準容積率算定：240%（住宅整備区域） | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 区 分 | 評価基準点数 | ⇨ | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 龍湖1区域 | 64点 | 50〜80点 | 住宅整備 | 240% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ⦁容積率緩和（インセンティブ）算定① 公共施設用地提供時のインセンティブ= 1.5×（公共施設提供面積/公共施設提供後の地積）×207.40%※ [(147,472.4㎡×200%) + (6,011.5㎡×200%) + (2,544.9㎡×360%)+ (1,904.4㎡×600%)]/157,933.2㎡ = 207.40%- 公共施設提供面積：9,494.3㎡、公共施設提供後の地積：98,021.0㎡= 1.5×(9,494.3㎡/98,021.0㎡)×207.40% = 30.12%（実際適用20%）②持続可能型共同住宅（リフォームが容易な共同住宅基準）インセンティブ：5%③地域経済活性化（地域建設業者および地域設計業者参加）インセンティブ：5%④グリーン建築およびエネルギー効率等級：6% [グリーン建築（優良）3%、エネルギー効率等級（1+）3%]⦁緩和容積率算定：20% + 5% + 5% + 6% = 36.0%⦁許容容積率算定：240% + 20% + 5% + 5% + 6% = 276%⦁計画容積率：270%以下（共同住宅用地（1-1、2-1、3-1）の平均容積率は270%以下） | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
区分
公告
機関区分
市
機関
釜山広域市
公告・公告番号
第2025-228号
タイトル
龍湖1再開発事業整備計画決定および整備区域指定公告
日付
2025-06-18
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よくある質問（FAQ）
Q. 釜山南区龍湖洞1区域再開発事業の主要内容は何ですか？
龍湖1区域は15万8千㎡の敷地に35階マンション2,336世帯および公共施設を含む再開発地域です。
釜山広域市南区龍湖洞50-18番地一帯の龍湖1区域が整備計画決定および整備区域指定公告を受けました。総面積は158,382.2㎡の規模であり、最高35階共同住宅2,336世帯と近隣生活施設、公共庁舎、街路公園などが整備される予定です。住民説明会は2024年12月に予定されており、その後事業が迅速に進行する見込みです。
Q. 再開発事業の推進状況および施工会社選定計画はどうなっていますか？
施工会社はまだ未定であり、下半期に組合の承認を経て施工会社選定手続きが始まります。
現在、龍湖1区域の再開発事業における施工会社は決まっていません。推進委員会の承認と組合設立が完了すると、2025年下半期から施工会社選定手続きが本格的に進行する予定です。事業は公告完了後7ヶ月内に迅速に進行中であり、地域住民にポジティブな影響を期待しています。
Q. 龍湖1区域再開発事業の教育環境はどのように評価されますか？
龍湖小と龍門中に隣接しており、「超良品」として優れた教育環境と多様な学習塾を持っています。
龍湖1区域は龍湖小学校に近く、超良品団地として評価されており、徒歩圏内に龍門中学校もあります。近隣のLGメトロシティ学園街や、自動車で10分の距離にある大延洞・南天洞学園街など、多様な教育インフラが近接しており、教育選択の幅が広がっています。これは保護者や住民の間で大きな利点とされています。
Q. 龍湖1区域再開発事業完了後の予想不動産価格はどのようになりますか？
完了時に龍湖洞内の価格が上昇し、新築として龍湖デシアンより価値が高くなると予想されています。
龍湖洞龍舟路36「デシアン・ヘリングトンプレイスパークシティ」の専有面積85㎡は最近の実取引価格で約5億8千万円です。龍湖1区域の完成は地域の居住環境改善とブランドアパート形成によって周囲のアパートよりも価格が高くなると予想されます。特に小学校近くの新築団地という点で、不動産価値が跳ね上がると期待されています。
Q. 龍湖1区域再開発事業が地域に与える影響は何ですか？
老朽住宅地域が大規模なブランドタウンに変貌し、居住価値が大きく上昇する見込みです。
今回の再開発事業によって、龍湖洞の老朽住宅がブランドアパート団地と近隣生活施設、公共庁舎、街路公園などに変貌します。これを通じて地域の居住環境と生活インフラが画期的に改善され、住民の居住満足度と不動産価値が大きく向上することが期待されています。これは地域経済の活性化にもポジティブに作用するでしょう。
