開金住宅第1団地 再建築事業 整備計画決定及び整備区域指定公告
- 釜山鎮区 開金洞 53-1番地一帯
開金住宅第1団地の再建築プロジェクトが整備計画及び整備区域の指定公告を通じて本格的に始まった。昨年10月に住民説明会と公覧・公告が実施されてから6ヶ月後に整備区域が決定され、事業が迅速に進行しているという肯定的な評価が続いている。
事業予定地は釜山鎮区 開金洞 53-1番地で、面積は1万7,173㎡に達する。この場所は1987年に竣工された低層の住宅団地で、5階建ての8棟と380世帯で構成されている。
整備計画によれば、容積率は230%から264%以下に緩和される予定であり、建物の高さは最大92m、すなわち約29階まで可能である。そのため業界ではこの地域が約440世帯規模の新築団地に変わるという見込みが出ている。
現在、専有面積32㎡の市場価格は1億3,000万ウォンから1億8,000万ウォンの間で形成されている。それに比べて近隣のイジュンジェンシティ開金および開金ポルトゥナなどの最近供給された団地の専有面積74㎡は実際の取引価格が3億ウォンから3億5,000万ウォンに達している。
各世帯の用地持分は約45㎡、すなわち13.6坪に達し、推定比率は115.49%である。しかし、開金住宅第1団地は小型平面を中心に再建築が行われる予定のため、世帯数が増えても予想以上に高い負担金が発生する可能性が高い。この点を考慮する必要がある。
現在、施工会社はまだ確定していない。組合設立が完了した後に施工会社の選定が始まれば、釜山地域での整備事業に豊富な経験を持つ大手建設会社が参加する可能性が高い。
440世帯規模のプロジェクトは単独施工が可能であり、ブランド価値の向上にも寄与することができるため、ロッテ建設、現代建設、DLイーエンシーなどの主要建設会社が大きな関心を示すと予想される。
立地の競争力が際立っている。開金洞の西側では沙上スマートシティプロジェクトが進行中であり、東側には西面商圏が近く、職場と住宅が密接である。開金駅（釜山地下鉄2号線）と東西高架道路へのアクセスが優れており、交通が非常に便利である。
また、開金小学校、開金高等学校、光武女子中学校など優秀な学区が近くにあり、実需者が多い。これらの要素が集まってこの地域の価値がさらに高まっている。
整備計画が確定したことにより、今後の進行予定が整理された。第一段階として、2025年下半期に組合設立を推進し、その後2026年には管理処分計画の承認を受ける予定である。2027年には移転及び撤去が進行され、2029年には着工と入居が行われると予想される。
再建築が完了すると、30年以上経過した低層団地が中層または高層の新築団地に生まれ変わる。これにより都市の美観が改善され、生活インフラが拡充され、住宅供給が増加するポジティブな効果が期待される。
釜山広域市 公告 第2025-153号
開金住宅第1団地 再建築事業 整備計画決定及び整備区域指定公告
1. 釜山広域市 釜山鎮区 開金洞 53-1番地一帯の開金住宅第1団地再建築事業整備区域に関し、「都市及び住宅環境整備法」第16条の規定に基づき、次の通り整備計画決定及び整備区域の指定を公告し、「土地利用規制基本法」第8条および同法施行令第7条の規定に基づき地形図面を公告します。
2. 関係書類（土地利用 “http://www.eum.go.kr”で閲覧可能）は釜山広域市 都市整備課（☎ 051-888-4244）及び釜山鎮区 建築課（☎ 051-605-8584）に備えられ、一般の方に公開されます。
2025年4月30日
釜 山 広 域 市 長
Ⅰ. 整備区域の指定及び整備計画決定
1. 再建築事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) |
| 新規 | 再建築事業 | 開金住宅第1団地 再建築事業 整備区域 | 釜山鎮区 開金洞 53-1番地一帯 | 17,173.0 |
2. 再建築事業 整備計画
○ 土地利用計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 |
| 都市管理計画 用途地域 | 計 | 17,173.0 | 100.0 | |
| | 第3種一般住宅地域 | 17,173.0 | 100.0 | 第3種 |
| 都市管理計画 用途地区 | - | - | - | |
| 計 | | 17,173.0 | 100.0 | |
| 宅地及び整備基盤施設（都市計画施設) | 宅地 | 16,391.7 | 95.5 | 共同住宅及び附帯福利施設 |
| | 整備基盤施設（都市計画施設) | 781.3 | 4.5 | 都市計画施設 1ヵ所 |
| | 道路 | 781.3 | 4.5 | |
○ 用途地域変更に関する計画（変更なし）
| 区分 | 面積(㎡) | 比率(%) |
| 既定 | 17,173.0 | |
| 変更 | - | |
| 変更後 | 17,173.0 | 100.0 |
| 第3種一般住宅地域 | 17,173.0 | 100.0 |
○ 土地等所有者別 分担金推定額及び算出根拠
| 総収入推定額 | 総事業費推定額 | 従前資産合計推定額 | 推定比率 |
| 257,545,675,000ウォン | 164,952,000,000ウォン | 80,172,100,000ウォン | 115.49% |
算出根拠
- 従前資産合計推定額 = 土地等所有者別 従前資産推定額合計
- 推定比率 = (総収入推定額 - 総事業費推定額) / 従前資産合計推定額
- 土地等所有者別 分担金 = 組合還元容量価格 - 権利価格
※ 上記の従前資産推定額及び個別分担金算出額等は、今後の管理処分計画等に応じて変更される可能性があります
(土地等所有者別 分担金推定額及び算出根拠については計画省略)
○ 建物の主用途・建蔽率・容積率・高さ等に関する計画
| 区分 | 区域区分 | 区画区分 | 面積(㎡) | 位置 | 主用途 | 建蔽率 | 容積率 | 高さ |
| 新設 | 開金住宅第1団地 再建築事業 整備区域 | I-1 | 16,391.7 | 開金洞 53-1番地一帯 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 20%以下 | 264%以下 | 92m以下 |
住宅の規模及び建設比率: 建設する住宅全体世帯数の40%以上を85㎡以下で建設
賃貸住宅建設に関する事項: 該当事項なし
○ 容積率緩和基準の適用
- 2030釜山広域市都市・住宅環境整備基本計画上の基準容積率評価基準及び容積率緩和基準の適用
- 基準容積率: 230.0% (住宅整備区域)
| 区分 | 評価基準点数 | 評価基準背景 | 基準容積率 |
| 開金住宅第1団地 | 62点 | 50点～80点未満 住宅整備 | 230% |
- 容積率緩和適用
▸ 公共施設地提供時インセンティブ算定: 20%
- 1.5 × (781.3 ÷ 16,391.7) × 300% = 21.4%(最大20%)
▸ 持続可能な共同住宅: 5%
▸ 地域経済活性化インセンティブ: 9.0%
→ 4% (下請け地域業者参加比率: 50%以上)
→ 5% (設計者地域業者参加比率: 50%以上)
※ 緩和容積率: 20% + 14% = 34%
※ 許容容積率算定: 230% + 34% = 264%
※ 計画容積率: 264%以下
区分
公告
機関区分
市
機関
釜山広域市
公告・公告番号
第2025-153号
タイトル
開金住宅第1団地 再建築事業 整備計画決定及び整備区域指定公告
日付
2025-04-30
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