Mục lục
Thông báo quyết định kế hoạch cải tạo và quy hoạch khu vực tái xây dựng của dự án căn hộ Gaegumju 1
- Khu đất số 53-1, Gaegum-dong, quận Busanjin
Dự án tái xây dựng căn hộ Gaegumju 1 đã chính thức bắt đầu thông qua thông báo quyết định kế hoạch cải tạo và quy hoạch khu vực. Sau 6 tháng kể từ khi tổ chức hội nghị thông tin cho cư dân và công bố vào tháng 10 năm ngoái, quyết định quy hoạch khu vực đã được đưa ra, đánh dấu sự tiến triển nhanh chóng của dự án.
Địa điểm dự kiến dự án nằm tại khu đất số 53-1, Gaegum-dong, có diện tích lên đến 17,173㎡. Đây là khu căn hộ thuộc sở hữu công cộng được xây dựng vào năm 1987, bao gồm 8 tòa nhà 5 tầng với tổng số 380 hộ.
Theo kế hoạch cải tạo, tỷ lệ diện tích sử dụng sẽ được điều chỉnh từ 230% xuống dưới 264%, và chiều cao của các tòa nhà tối đa có thể lên tới 92m, tức khoảng 29 tầng. Do đó, trong ngành có dự đoán rằng khu vực này sẽ được biến đổi thành một khu phức hợp mới với quy mô khoảng 440 hộ.
Hiện nay, giá thị trường của căn hộ 32㎡ dao động từ 130 triệu đến 180 triệu Won. Trong khi đó, giá giao dịch thực tế của căn hộ 74㎡ trong các khu vực mới như Ijinz City Gaegum và Gaegum Fortuna đã đạt từ 300 triệu đến 350 triệu Won.
Tỷ lệ đất của mỗi hộ ước tính là khoảng 45㎡, tức 13.6 bình quân, với tỷ lệ phân chia ước tính là 115.49%. Tuy nhiên, vì căn hộ Gaegumju 1 dự kiến sẽ tập trung vào các căn hộ nhỏ, nên mặc dù số lượng hộ tăng lên, khả năng xuất hiện phí chia sẻ cao hơn dự kiến là rất lớn. Cần cân nhắc vấn đề này.
Hiện tại, nhà thầu chưa được xác định. Sau khi thành lập hiệp hội sẽ bắt đầu quá trình chọn nhà thầu, có khả năng nhiều công ty xây dựng lớn với kinh nghiệm trong ngành cải tạo tại Busan sẽ tham gia.
Dự án 440 hộ có thể được thực hiện một cách độc lập và có thể tăng giá trị thương hiệu, do vậy các công ty xây dựng lớn như Lotte Construction, Hyundai Construction và DL E&C dự kiến sẽ rất quan tâm.
Địa điểm có tính cạnh tranh rõ rệt. Ở phía Tây Gaegum-dong, dự án thành phố thông minh Sasang đang được triển khai, trong khi phía Đông là khu thương mại Seomyeon gần gũi, tạo sự gần gũi giữa công việc và nơi ở. Ga Gaegum (Tàu điện ngầm Busan tuyến số 2) và sự dễ dàng tiếp cận với đường cao tốc Đông-Tây tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông.
Hơn nữa, có nhiều khu vực học tập xuất sắc gần đó như Trường Tiểu học Gaegum, Trường Trung học Gaegum, Trường Trung học Quốc Gia Gwangmu, với nhiều người tiêu dùng thực sự. Những yếu tố này đang làm tăng giá trị khu vực này.
Kế hoạch cải tạo đã được xác định và lịch trình phát triển đã được lập. Giai đoạn đầu tiên sẽ thúc đẩy việc thành lập hiệp hội vào nửa cuối năm 2025, tiếp theo sẽ nhận được phê duyệt kế hoạch quản lý vào năm 2026. Vào năm 2027, việc di chuyển và dỡ bỏ sẽ được tiến hành và vào năm 2029, dự kiến sẽ bắt đầu thi công và cư dân sẽ chuyển vào.
Sau khi tái xây dựng hoàn tất, các khu phức hợp cũ có tuổi đời trên 30 năm sẽ được chuyển đổi thành các khu phức hợp mới từ trung tầng đến cao tầng. Điều này được kỳ vọng sẽ cải thiện vẻ đẹp đô thị, mở rộng hạ tầng sống và tăng cường cung cấp nhà ở.
Thông báo số 2025-153 của thành phố Busan
Thông báo quyết định kế hoạch cải tạo và quy hoạch khu vực tái xây dựng của dự án căn hộ Gaegumju 1
1. Đối với khu vực tái xây dựng của dự án căn hộ Gaegumju 1 nằm tại khu đất số 53-1, Gaegum-dong, quận Busanjin, được thông báo theo quy định Điều 16 Luật Cải tạo Đô thị và Môi trường nhà ở, thông báo về quyết định kế hoạch cải tạo và quy hoạch khu vực và thông báo bản đồ địa hình theo quy định Điều 8 Luật Cơ bản về Quy định Sử dụng Đất.
2. Các tài liệu liên quan (quy hoạch sử dụng đất có thể xem tại “http://www.eum.go.kr”) được đặt tại Phòng Cải tạo Đô thị thành phố Busan (☎ 051-888-4244) và Phòng Xây dựng quận Busanjin (☎ 051-605-8584) để công chúng có thể tham khảo.
Ngày 30 tháng 04 năm 2025
Thị trưởng thành phố Busan
Ⅰ. Quy định về khu vực và quyết định kế hoạch cải tạo
1. Biên bản quy định khu vực tái xây dựng dự án tái xây dựng
| Loại quy định | Phân loại dự án | Tên khu vực | Vị trí | Diện tích (㎡) |
| Mới | Dự án tái xây dựng | Khu vực tái xây dựng dự án tái xây dựng căn hộ Gaegumju 1 | Khu đất số 53-1, quận Busanjin | 17,173.0 |
2. Kế hoạch cải tạo dự án tái xây dựng
○ Kế hoạch sử dụng đất
| Loại | Tên | Diện tích (㎡) | Tỷ lệ (%) | Ghi chú |
| Khu vực theo kế hoạch quản lý đô thị | Tổng | 17,173.0 | 100.0 | |
| | Khu dân cư loại 3 | 17,173.0 | 100.0 | Loại 3 |
| Kế hoạch quản lý đô thị khu vực | - | - | - | |
| Tổng | | 17,173.0 | 100.0 | |
| Diện tích đất và cơ sở hạ tầng cải tạo (cơ sở hạ tầng quy hoạch đô thị) | Đất ở | 16,391.7 | 95.5 | Nhà chung cư và cơ sở hỗ trợ |
| | Cơ sở hạ tầng cải tạo (cơ sở hạ tầng quy hoạch đô thị) | 781.3 | 4.5 | 1 cơ sở quy hoạch đô thị |
| | Đường | 781.3 | 4.5 |
○ Kế hoạch thay đổi khu vực công năng (không có thay đổi)
| Loại | Diện tích (㎡) | Tỷ lệ (%) |
| Trước đây | 17,173.0 | |
| Thay đổi | - | |
| Sau khi thay đổi | 17,173.0 | 100.0 |
| Khu dân cư loại 3 | 17,173.0 | 100.0 |
○ Ước tính phí chia sẻ theo từng chủ sở hữu đất và căn cứ tính toán
| Ước tính tổng thu nhập | Ước tính tổng chi phí dự án | Ước tính tổng tài sản hiện có | Tỷ lệ phân chia ước tính |
| 257,545,675,000 Won | 164,952,000,000 Won | 80,172,100,000 Won | 115.49% |
Căn cứ tính toán:
- Tổng tài sản ước tính = Tổng tài sản ước tính theo từng chủ sở hữu đất
- Tỷ lệ phân chia ước tính = (Tổng thu nhập ước tính - Tổng chi phí ước tính) / Tổng tài sản ước tính
- Phí chia sẻ theo từng chủ sở hữu đất = Giá trị tái tạo bộ phận của hiệp hội - Giá trị cấp quyền
※ Các tài sản ước tính và số tiền phí chia sẻ cá nhân ở trên có thể thay đổi theo kế hoạch quản lý trong tương lai.
○ Kế hoạch về mục đích chính, tỷ lệ xây dựng, tỷ lệ diện tích sử dụng, chiều cao của công trình
| Loại | Phân loại khu vực | Phân loại lô | Diện tích (㎡) | Vị trí | Mục đích chính | Tỷ lệ xây dựng | Tỷ lệ diện tích sử dụng | Chiều cao |
| Mới | Khu vực tái xây dựng căn hộ Gaegumju 1 | I-1 | 16,391.7 | Khu đất số 53-1, Gaegum-dong | Nhà chung cư và cơ sở hỗ trợ | Dưới 20% | Dưới 264% | Dưới 92m |
Quy mô nhà ở và tỷ lệ xây dựng: Xây dựng trên 40% tổng số căn hộ xây dựng dưới 85㎡
Về việc xây dựng nhà ở cho thuê: Không áp dụng
○ Áp dụng các tiêu chí giảm tỷ lệ diện tích sử dụng
- Ứng dụng các tiêu chí đánh giá tỷ lệ diện tích sử dụng và tiêu chí giảm trong Kế hoạch Cơ bản về Cải tạo Đô thị và Môi trường sống Busan 2030
- Tỷ lệ diện tích sử dụng tiêu chuẩn: 230.0% (khu cải tạo cư dân)
- Giảm tỷ lệ diện tích sử dụng
▸ Khi cung cấp đất cho cơ sở công cộng, tính toán ưu đãi: 20%
- 1.5 × (781.3 ÷ 16,391.7) × 300% = 21.4% (tối đa 20%)
▸ Các căn hộ bền vững: 5%
▸ Ưu đãi kích thích kinh tế địa phương: 9.0%
→ 4% (Tỷ lệ tham gia của các công ty địa phương trong hợp đồng phụ: trên 50%)
→ 5% (Tỷ lệ tham gia của các công ty thiết kế địa phương: trên 50%)
※ Tổng tỷ lệ giảm: 20% + 14% = 34%
※ Tỷ lệ diện tích sử dụng được phép: 230% + 34% = 264%
※ Tỷ lệ diện tích theo kế hoạch: Dưới 264%
Phân loại
Thông báo
Loại cơ quan
Thành phố
Cơ quan
Thành phố Busan
Số thông báo
Số 2025-153
Tiêu đề
Thông báo quyết định kế hoạch cải tạo và quy hoạch khu vực tái xây dựng của dự án căn hộ Gaegumju 1
Ngày
2025-04-30
#Khu căn hộ Gaegumju 1, #Tái xây dựng Busan, #Công bố kế hoạch cải tạo, #Quy hoạch khu vực, #380 hộ, #Dự kiến 440 hộ, #Diện tích đất 45, #㎡, #Tỷ lệ 115, #Tỷ lệ diện tích sử dụng 264, #29 tầng tái xây dựng, #Quận Busanjin, #Gaegum-dong, #Quyền sống Seomyeon, #Ga Gaegum, #Thành phố thông minh Sasang, #Nhà thầu chưa xác định, #Dự đoán giá bán, #Thành lập hiệp hội, #Phân tích khả thi, #Tốc độ triển khai, #Cải tạo đô thị, #Giá chung cư Busan, #Cải thiện môi trường sống, #Hạ tầng sống, #Cơ hội giao thông, #Chất lượng học tập, #Điểm đầu tư, #Giá trị sinh sống, #Căn hộ thương hiệu, #Phân tích địa điểm