开金住公1单元重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
- 釜山镇区开金洞53-1番地一带
开金住公1单元的重建项目通过整治计划和整治区域的指定公告正式开始。去年10月居民说明会和公示公告之后，仅隔6个月整治区域决定，项目迅速推进得到了积极的评价。
项目预定地点为釜山镇区开金洞53-1番地，面积达1万7,173㎡。这里是1987年竣工的低层住公公寓，由5层的8栋楼及380户组成。
根据整治计划，容积率预计从230%放宽至264%以下，建筑高度最大可达92米，即大约29层。因此业内普遍预计该地区将变更为规模约440户的新建小区。
当前32㎡的市场价形成在1个亿3,000万到1亿8,000万之间。相比之下，附近的李振建市开金及开金福费纳等最近的供应小区的74㎡的实际成交价已达到3亿到3亿5,000万。
每户的土地份额约为45㎡，即13.6坪，预计比例率为115.49%。然而，开金住公1单元将以小型户型为中心进行重建，因此即使户数增加，预计将产生高于预期的分摊费用。需要对此加以考虑。
目前施工公司尚未确定。在协会设立完成后，施工单位的选择将开始，预计在釜山地区经验丰富的大型建筑公司会积极参与。
规模为440户的项目可以单独施工，并有助于提升品牌价值，因此预计如乐天建设、现代建设、DL E&C等主要建筑公司将对此产生浓厚的兴趣。
立地的竞争力十分突出。在开金洞的西侧，沙上智能城市项目正在进行，而东侧则邻近西面商圈，因而职场和居住地密切相连。开金站（釜山地铁2号线）与东西高架交通便利，交通非常方便。
此外，开金小学、开金高中、光武女中等优秀学区近在咫尺，实需购房者很多。这些因素共同提升了该地区的价值。
整治计划确定后，未来的进程安排已经整理完毕。第一阶段提议在2025年下半年推进协会设立，接下来在2026年获得管理处置计划的许可。预计2027年进行迁移与拆除，2029年开始施工及入住。
重建完成后，超过30年的低层小区将转变为中层或高层的新建小区。如此将改善城市外观，扩展生活基础设施，并扩大住房供应，期待带来积极的效果。
釜山市公告第2025-153号
开金住公1单元重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
1. 釜山市釜山镇区开金洞53-1番地一带的开金住公1单元重建项目整治区域，依据《城市及居住环境整治法》第16条的规定如下，公告整治计划决定及整治区域指定，并依据《土地利用规制基本法》第8条及同法实施令第7条公布地形图。
2. 相关文书（土地利用“http://www.eum.go.kr”可查阅）将在釜山市城市整治科（☎ 051-888-4244）及釜山镇区建筑科（☎ 051-605-8584）放置供公众查阅。
2025年4月30日
釜山市长
Ⅰ.整治区域的指定及整治计划决定
1. 重建项目整治区域指定书
| 指定区分 | 事业区分 | 区域名称 | 位置 | 面积(㎡) |
| 新设 | 重建项目 | 开金住公1单元重建项目整治区域 | 釜山镇区开金洞53-1番地一带 | 17,173.0 |
2. 重建项目整治计划
○ 土地利用计划
| 区分 | 名称 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 |
| 城市管理计划 用途区域 | 合计 | 17,173.0 | 100.0 | |
| | 第三类一般居住地区 | 17,173.0 | 100.0 | 第三类 |
| 城市管理计划 用途地区 | - | - | - | |
| 合计 | | 17,173.0 | 100.0 | |
| 宅地及整治基础设施(城市规划设施) | 宅地 | 16,391.7 | 95.5 | 共同住宅及附属福利设施 |
| | 整治基础设施(城市规划设施) | 781.3 | 4.5 | 1个城市规划设施 |
| | 道路 | 781.3 | 4.5 | |
○ 用途区域变更计划(无变更)
| 区分 | 面积(㎡) | 比例(%) |
| 既定 | 17,173.0 | |
| 变更 | - | |
| 变更后 | 17,173.0 | 100.0 |
| 第三类一般居住地区 | 17,173.0 | 100.0 |
○ 土地等所有者分摊费用估算及计算依据
| 总收入估算额 | 总事业费估算额 | 总原资产合计估算额 | 估算比例率 |
| 257,545,675,000元 | 164,952,000,000元 | 80,172,100,000元 | 115.49% |
计算依据
- 总原资产合计估算额 = 土地等所有者分原资产估算额合计
- 估算比例率 = (总收入估算额 - 总事业费估算额) / 总原资产合计估算额
- 土地等所有者分摊费用 = 协会还原能力 - 权利价格
※上述总原资产估算额及个别分摊费用等依后续管理处置计划等可能变更
(土地等所有者分摊费用估算额及计算依据将省略)
○ 建筑物的主要用途·建筑面积比例·容积率·高度等计划
| 区分 | 区域区分 | 划分区分 | 面积(㎡) | 位置 | 主要用途 | 建筑面积比例 | 容积率 | 高度 |
| 新设 | 开金住公1单元重建项目整治区域 | I-1 | 16,391.7 | 开金洞53-1番地一带 | 共同住宅及附属福利设施 | 20%以下 | 264%以下 | 92米以下 |
住宅的规模及建设比例: 建设的住宅总户数的40%以上要建成85㎡以下
出租住房建设事项: 无相关事项
○ 容积率放宽标准的适用
- 2030釜山市城市·居住环境整治基本计划标准容积率评估标准与容积率放宽标准的适用
- 标准容积率: 230.0% (居住整治区)
| 区分 | 评分标准分数 | 评分标准背景 | 标准容积率 |
| 开金住公1单元 | 62分 | 50分~80分以下的居住整治 | 230% |
- 容积率放宽适用
▸ 提供公共设施用地时激励计算: 20%
- 1.5 × (781.3 ÷ 16,391.7) × 300% = 21.4%(最大20%)
▸ 可持续共同住宅: 5%
▸ 地区经济活性化激励: 9.0%
→ 4% (分包地区企业参与比例: 50%以上)
→ 5% (设计师地区企业参与比例: 50%以上)
※ 放宽容积率: 20% + 14% = 34%
※ 允许容积率评估: 230% + 34% = 264%
※ 计划容积率: 264%以下
区分
公告
机构区分
市
机构
釜山市
公告·公告编号
第2025-153号
标题
开金住公1单元重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
日期
2025-04-30
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