徳川2地区再開発事業整備計画決定及び整備区域指定告示
- 北区徳川洞422-1番地地域、位置、区域図、事業性、立地分析、推進状況
釜山北区徳川洞422-1番地周辺で徳川2地区再開発計画が本格的に進行している。今回のプロジェクトは整備計画決定及び整備区域指定の段階に入った。
釜山市は2026年5月20日に徳川2再開発事業の整備区域指定を告示した。この区域は約50,946㎡の面積を占め、老朽化した建物が密集した居住環境の改善を目指している。これに伴い、道路、公園、駐車場などの基本施設も拡充されることが予定されている。
計画によれば、当該地域の既存住宅数が663世帯から252世帯増加し、合計915世帯に拡大される。
共同住宅用地は1段階15,251㎡と2段階17,572㎡に分かれ、容積率は267%以下に設定される。また、共同住宅の高さは87m以下に制限される。
全住宅の40%以上は専有面積が85㎡以下で供給され、賃貸住宅も関連基準に応じて含まれる予定。
釜山都市鉄道2号線宿洞駅近くに位置するこの地域は徳川駅生活圏と接続されており、交通の便が良い。2・3号線の乗り換え駅である徳川駅が近くにあり、あらゆる方向への移動が容易である。
また、万徳大路と南海南高速道路にも簡単にアクセスでき、釜山の中心部をはじめ、郊外への進出もスムーズだ。
最近、整備基盤施設が大きく改善され、子供の公園2,548㎡が新たに造成され、ノ外駐車場も3,006㎡に拡張された。文化施設も120㎡が新設され、地域住民の生活便宜が向上した。
事業性指標は告示文の基準に基づき推定比例率が102.00%で発表された。しかし、これは整備計画段階での予測に過ぎず、今後、組合設立、事業施行許可、管理処分計画などの過程で変動がある可能性がある。
今回の告示は徳川2地区再開発が本格的な整備事業手続きに入り、重要な意義を持つ。これは今後の事業進行に対してポジティブな影響をもたらすと期待される。
最近、徳川洞の徳川1地区、徳川2地区、徳川3地区が整備区域に選定され、この地域の老朽化した住宅地改善及び居住環境向上への期待が高まっている。
基盤施設である道路、公園、駐車場などの拡張も併せて行われる予定であり、今後北区徳川生活圏の居住環境の変化が多くの人々の関心を集めている。
釜山広域市告示第2026-175号
徳川2再開発事業整備計画決定及び整備区域指定告示
1. 釜山広域市北区徳川洞422-1番地の徳川2再開発事業整備区域について、「都市及び住宅環境整備法」第16条の規定に基づき、次のように整備計画決定及び整備区域指定を告示し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条の規定に基づき地形図面を告示します。
2. 関係資料(土地情報は「http://www.eum.go.kr」で閲覧可能）は釜山広域市都市整備課(☏051-888-4234)及び北区建築課(☏051-309-4614)に置いており、一般に見ることができます。
2026年5月20日
釜山広域市長
I. 整備区域の指定及び整備計画決定
1. 再開発事業整備区域指定書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | 徳川2再開発事業整備区域 | 釜山広域市北区徳川洞422-1番地周辺 | 50,946 | - |
2. 再開発事業整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |
| 都市管理計画用途地域 | 計 | 50,946 | 100.0 | ||
| 第2種一般住宅地域 | 5,521 | 10.8 | |||
| 第3種一般住宅地域 | 45,425 | 89.2 | |||
| 都市管理計画用途地区 | - | - | - | ||
| 宅地及び整備基盤施設(都市計画施設) | 計 | 50,946 | 100.0 | ||
| 宅地 | 33,905 | 66.6 | |||
| 共同住宅用地 | 32,823 | 64.5 | ⦁1段階15,251㎡⦁2段階17,572㎡ | ||
| 近隣生活施設 | 1,082 | 2.1 | |||
| 整備基盤施設(都市計画施設) | 17,041 | 33.4 | |||
| 道路 | 11,367 | 22.3 | |||
| 子供公園 | 2,548 | 5.0 | |||
| 駐車場 | 3,006 | 5.9 | ⦁既存1,961㎡(増1,045㎡) | ||
| 文化施設 | 120 | 0.2 | ⦁既存119.5㎡(増0.5㎡) | ||
○ 用途地域変更に関する計画
| 区分 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |||
| 既存 | 変更 | 変更後 | ||||
| 計 | 50,946 | - | 50,946 | 100.0 | ||
| 住宅地域 | 第2種一般住宅地域 | 41,506 | 減35,985 | 5,521 | 10.8 | |
| 第3種一般住宅地域 | 9,440 | 増35,985 | 45,425 | 89.2 | ||
■ 用途地域変更理由書
| 図面表示番号 | 位置 | 用途地域 | 面積(㎡) | 容積率 | 変更理由 | |
| 既存 | 変更 | |||||
| - | 北区徳川洞422-1番地周辺 | 第2種一般住宅地域 | 第3種一般住宅地域 | 35,985 | 300%以下 | ⦁老朽・不良建築物が密集しており、居住環境改善及び整備基盤施設の整備が必要な地域として効率的な土地利用のため高密度開発整備が必要な区間のみ用途地域変更。 |
○ 土地等所有者別負担金推定額及び算出根拠
| 負担金推定額 | 総収入推定額 | 総事業費推定額 | 既存資産合計推定額 | 推定比例率 |
| 571,759,090千ウォン | 446,718,310千ウォン | 122,594,385千ウォン | 102.00% | |
| 算出根拠 | ∙ 既存資産合計推定額=土地等所有者別の既存資産推定額合計∙ 推定比率= (総収入推定額 – 総事業費推定額) / 既存資産合計推定額∙ 土地等所有者別負担金推定額=組合員分譲価格-権利額 | |||
※ 上記既存資産推定額及び個別負担金算出額などは今後管理処分計画等により変更される可能性があります
○ 建築物の主用途・建ぺい率・容積率・高さに関する計画
| 区分 | 区域区分 | 家屋または区画区分 | 位置 | 主用途 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新設 | 徳川2再開発事業整備区域 | 50,946 | A-1 | 15,251 | 北区徳川洞390-16番地周辺 | 共同住宅及び付帯福利施設 | 25%以下 | 268%以下 | 87m以下 | - | ||||||||||||||||
| B-1 | 17,572 | 北区徳川洞425-2番地周辺 | 共同住宅及び付帯福利施設 | 25%以下 | 266%以下 | 87m以下 | - | |||||||||||||||||||
| C-1 | 1,082 | 北区徳川洞139-21番地周辺 | 近隣生活施設等 | 60%以下 | 200%以下 | 30m以下 | - | |||||||||||||||||||
| C-2 | 120 | 北区徳川洞139-12番地周辺 | 文化施設 | 60%以下 | 220%以下 | 30m以下 | - | |||||||||||||||||||
| C-3 | 3,006 | 北区徳川洞139-3番地周辺 | 駐車場 | 60%以下 | 200%以下 | 30m以下 | - | |||||||||||||||||||
| 住宅の規模及び建設比率 | ∙ 建設する住宅全体世帯数の40%以上を85㎡以下で建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ∙ 建設する住宅全体世帯数の10%以上又は建設する住宅全体床面積の7%以上を賃貸住宅として建設∙ 全賃貸住宅世帯数の30%以上又は建設する住宅全体数の5%以上 → 専有面積40㎡以下規模の賃貸住宅として建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ∙ 「2030釜山広域市都市及び住宅環境整備基本計画」上の基準容積率評価基準及び容積率緩和基準適用∙ 基準容積率: 240%(住宅整備区域) | |||||||||||||||||||||||||
| 区分 | 評価基準点数 | ⇨ | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | |||||||||||||||||||||
| 徳川2地区 | 76点 | 50~80点 | 住宅整備 | 再開発240% | ||||||||||||||||||||||
| ∙ 容積率緩和適用▸ 公共施設用地提供時のインセンティブ算出- 1.5 × (提供面積÷提供後土地面積) ×α(α:第2種一般住宅地域の場合200%、第3種一般住宅地域の場合300%)-第2種一般住宅地域1.5 × (3,176㎡÷26,750㎡) × 200% = 35.61%-第3種一般住宅地域1.5 × (653.6㎡÷ 7,155㎡) × 300% = 41.10%-平均容積率算出[(26,750㎡×275.61%)+(7,155㎡×281.10%)]÷(26,750㎡+7,155㎡)=276.76%▸ 公益要素インセンティブ:住宅地域関連整備事業インセンティブ最大範囲20%適用▸ 地域経済活性化インセンティブ: 5%(設計者地域業者参加比率50%以上)▸ 持続可能共同住宅: 5%▸ 緩和容積率: 20% + 5% + 5% = 30%∙ 許容容積率: 240% + 30% = 270%∙ 計画容積率: 267%以下 | ||||||||||||||||||||||||||
※ 注) 第2種一般住宅地域内で建築可能な建築物
区分
告示
機関区分
市
機関
釜山広域市
告示·公報番号
第2026-175号
タイトル
徳川2再開発事業整備計画決定及び整備区域指定告示
日付
2026-05-20
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よくある質問(FAQ)
Q. 徳川2地区再開発事業の整備区域指定告示はいつ発表されましたか？
徳川2地区再開発事業整備区域指定告示は2026年5月20日に発表されました。
釜山市は2026年5月20日に徳川2地区再開発事業に関する整備区域指定を正式に告示しました。今回の告示は都市及び住宅環境整備法に基づいて行われ、同日に整備計画も決定されました。告示文及び関連資料は釜山広域市都市整備課及び北区建築課で閲覧可能です。
Q. 徳川2地区再開発事業の事業面積と住宅供給規模はどうなっていますか？
徳川2地区再開発事業の面積は約50,946㎡で、住宅が既存の663世帯から915世帯に増加します。
徳川2地区は釜山北区徳川洞422-1番地周辺の約50,946㎡の規模です。既存の663世帯だった住宅数が252世帯増加し、合計915世帯が供給される予定です。共同住宅用地は1段階15,251㎡、2段階17,572㎡で、容積率は267%以下、高さは87m以下に制限されます。このうち40%は専有面積85㎡以下で、賃貸住宅も含まれます。
Q. 徳川2地区再開発事業の立地と交通環境はどうですか？
徳川2地区は宿洞駅近くで、徳川駅生活圏と接続されており交通が便利です。
徳川2地区は釜山都市鉄道2号線宿洞駅近くに位置し、徳川駅（2・3号線の乗り換え駅）と近くにあり、あらゆる方向への移動に便利です。万徳大路及び南海南高速道路への進入も便利で、都心及び郊外のアクセスも優れています。こうした交通環境は生活の便利さ向上に重要な要素です。
Q. 再開発事業における基盤施設拡充計画は何かありますか？
子供公園2,548㎡の造成、ノ外駐車場3,006㎡の拡張、文化施設120㎡の新設が予定されています。
徳川2地区再開発事業は居住環境の改善だけでなく、基盤施設の拡充にも重点を置いています。事業を通じて子供公園が2,548㎡規模で新たに造成され、子供に優しい空間が設けられます。また、ノ外駐車場が3,006㎡に拡張され駐車環境が改善され、文化施設120㎡が新設され、住民の生活便宜が向上されます。
Q. 事業性指標及び今後の再開発事業進行状況はどうなっていますか？
推定比例率は102.00%ですが、今後の手続きによって変動の可能性があります。
徳川2地区再開発事業の推定比例率は告示文基準で102.00%と発表されました。これは整備計画段階での予測に過ぎず、組合設立、事業施行許可、管理処分計画など今後の手続きで変動がある可能性があります。今回の告示は整備事業が本格的に進められることを意味し、今後の事業進行及び成功の可能性にポジティブな影響をもたらすと期待されます。