하단4구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 공람 공고
사하구 하단동 533-6번지에 대한 정보는 중요하다. 이 지역의 위치와 구역도, 그리고 사업성에 대해 알아보는 것이 필요하다. 특히 하단 동아대 앞의 재개발 소식은 많은 이들의 관심을 끌고 있다. 하단 2구역과 3구역의 개발 계획도 주목해야 한다.
부산 사하구 하단동 지역에서 진행 중인 하단4 재개발 프로젝트가 정비구역 지정 절차에 본격적으로 들어갔다. 사하구는 2026년 4월 1일에 ‘하단4 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)’에 대한 주민 공람과 공고를 실시했다.
이로 인해 지역 주민들의 관심이 높아지고 있으며, 향후 사업 진행에 대한 기대감이 커지고 있다.
이번 공람은 정비구역 지정을 위한 준비 단계로, 2026년 4월 1일부터 5월 1일까지 약 한 달간 진행된다. 이 기간 동안 주민들의 의견을 수렴하는 과정이 포함된다. 주민설명회는 4월 9일에 열릴 계획이다.
사업의 위치는 사하구 하단동 533-6번지로, 면적은 약 41,960㎡에 달한다. 이에 따라 예정된 개발 계획에는 지하 5층과 지상 29층으로 구성된 공동주택이 포함되며, 총 924세대가 조성될 예정이다. 이 중 108세대는 임대형으로 제공된다. 용적률은 250% 이하로 제한되며, 건폐율은 25% 이하로 설정된다.
토지 이용 계획을 살펴보면, 공동주택 용지의 비중이 83.7%로 상당히 높다. 나머지 공간은 도로, 공원, 주차장, 사회복지시설 등 다양한 기반시설로 나뉘어 있다. 특히, 공원과 주차장이 함께 마련되어 주거 환경 개선에 기여하는 요소가 포함되었다.
사업성과 관련된 지표도 확인할 수 있다. 총수입은 약 3,918억 원으로 예상되며, 총사업비는 1,002억 원으로 산정되었다. 이를 바탕으로 추정 비율은 약 102.55%로 나타나 초기 단계에서는 안정적인 구조를 보여준다. 하지만 관리처분계획 단계에서는 변동 가능성이 존재하므로 주의가 필요하다.
입지의 경쟁력은 매우 중요하다. 하단4구역은 부산지하철 1호선 하단역과 동아대학교 사이에 자리잡은 역세권이다. 이 지역은 부산도시철도 5호선 사상~하단선의 개통 소식까지 고려된 곳이다.
또한, 부산여고와 건국고, 건국중 같은 교육기관이 가까이 있어 교육 환경이 우수하다. 대학 상권과 함께 생활 인프라를 동시에 활용할 수 있는 매력적인 위치다.
사업 진행이 상당히 신속하게 이루어지고 있다.
2023년 10월에는 사전타당성 검토가 접수되고, 이후 2024년 12월에는 조건부 통과를 거친다.
2025년 3월에는 정비구역 지정 신청이 이어지며, 2026년에는 공람 단계에 진입할 예정이다.
이와 같이 단계적으로 추진되고 있는 상황이다.
주변 지역에서는 하단2구역과 하단3구역의 재개발도 동시에 진행되고 있어, 앞으로 이 일대가 대규모 주거 단지로 탈바꿈할 가능성이 크다. 특히 하단4구역은 교통 편의성과 중심지로서의 특성 덕분에 가장 우수한 위치로 평가받고 있다.
현재는 정비구역 지정 전 단계에 있으며, 이후 도시계획위원회의 심의를 통해 최종적인 지정 여부가 결정될 예정이다. 이러한 변화는 지역 발전에 큰 영향을 미칠 것으로 기대된다.
부산광역시 사하구 공고 제2026-416호
하단4 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 공람 공고
부산광역시 사하구 하단동 533-6번지 일원 하단4 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제15조 및 같은 법 시행령 제13조에 따라 아래와 같이 주민설명회 개최 및 주민공람을 실시하고자 하오니, 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대하여 의견이 있는 경우 공람 기간 내 사하구청 주거정비과로 의견서를 제출하여 주시기 바랍니다.
2026년 4월 1일
부산광역시 사하구청장
1. 주민설명회 개요
가. 일 시 : 2026. 4. 9.(목) 15:00
나. 장 소 : 에덴교회 2층(부산광역시 사하구 승학로17번길 64)
다. 참 석 자 : 토지등소유자 및 주민
라. 내 용 : 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 설명
2. 주민공람 개요
가. 기 간 : 2026. 4. 1.(수) ~ 2026. 5. 1.(금) (공고일로부터 30일 이상)
나. 장 소
1) 사하구청 주거정비과(부산광역시 사하구 낙동대로398번길 12, 제1별관 1층)
2) 추진위원회 사무실(사하구 승학로17번길 73, 우진아파트 A동 101호)
다. 내 용 : 하단4 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 공람
1) 정비구역 지정조서(안)
| 지정 구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위 치 | 면적(㎡) | 비 고 |
| 신 규 | 재개발사업 | 하단4 재개발사업 정비구역 | 사하구 하단동533-6번지 일원 | 41,960 |
2) 정비계획
가) 토지등소유자 유형별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입추산액 | 총사업추산액 | 종전자산합계 추산액(국공유지, 현금청산자 제외 등) | 추정비례율 |
| 494,642,585,000 | 391,820,379,192 | 100,265,487,960 | 약 102.55% | |
| 산출근거 | • 종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 - 추산액 합계• 추정 비례율 = (총수입 추산액 - 총사업비 추산액)/종전자산합계 추산액• 토지등소유자별 분담금 추산액 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음
나) 용도지역 변경에 관한 계획
| 구분 | 명 칭 | 면 적(㎡) | 비율(%) | 비고 | ||
| 기정 | 증감 | 변경 | ||||
| 합 계 | 41,960.0 | - | 41,960.0 | 100.0 | ||
| 녹지지역 | 소 계 | 578.6 | - | 578.6 | 1.4 | |
| 자연녹지지역 | 578.6 | - | 578.6 | 1.4 | ||
| 주거지역 | 소 계 | 41,381.4 | - | 41,381.4 | 98.6 | |
| 제2종일반주거 | 41,381.4 | 감) 38,617.4 | 2,764.0 | 6.6 | ||
| 제3종일반주거 | - | 증) 38,617.4 | 38,617.4 | 92.0 | ||
다) 토지이용계획
| 구 분 | 명 칭 | 면 적(㎡) | 구성비(%) | 비 고 |
| 합 계 | 41,960.0 | 100.0 | ||
| 택 지 | 소 계 | 35,124.4 | 83.7 | |
| 획지1 | 33,954.3 | 80.9 | • 공동주택 및 부대·복리시설 | |
| 획지2 | 540.1 | 1.3 | • 종교1 | |
| 획지3 | 630.0 | 1.5 | • 종교2 | |
| 정비기반시설 | 소 계 | 6,835.6 | 16.3 | |
| 주차장/공원 | 784.6 | 1.9 | • 주차장 A=784.6㎡(지하)• 공 원 A=725.0㎡(지상) | |
| 공원 | 705.7 | 1.7 | • 가로공원 | |
| 사회복지시설 | 60.8 | 0.1 | ||
| 도로 | 5,284.5 | 12.6 | ||
라) 건축물의 주용도․건폐율․용적률․높이에 관한 계획
| 결정구분 | 구역 구분 | 획지구분 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | 비고 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 신설 | 하단4재개발사업정비구역 | 41,960.0 | 획지1 | 33,954.3 | 공동주택 및 부대·복리시설 | 25%이하 | 250%이하 | 87m이하 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| (577.2) | 자연녹지 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 획지2 | 540.1 | 종교용지 | 50%이하 | 250%이하 | 20m이하 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 획지3 | 630.0 | 종교용지 | 50%이하 | 250%이하 | 20m이하 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 획지4 | 60.8 | 사회복지시설 | 50%이하 | 250%이하 | 10m이하 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 주택의 규모 및규모별 건설 비율 | ◦ 건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡ 이하로 건설 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 임대주택건설에 관한 사항 | ◦ 건설하는 주택 전체 세대수의 10% 이상 또는 연면적의 7% 이상 임대주택으로 건설◦ 전체 임대주택 세대수의 30% 이상 또는 건설하는 주택 전체세대수의 5%이상 → 40㎡ 이하 규모의 임대주택으로 건설 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 용적률완화기준적용 | ◦ 「부산광역시 도시 및 주거환경정비 기본계획」상 기준용적률 평가기준 및 용적률 완화 기준 적용1) 기준용적률 산정 : 220%(주거관리구역) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 구분 | 평가기준점수 | → | 평가기준배점 | 토지이용 | 기준용적률 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 하단4구역 | 48점 | 30~50점미만 | 주거관리구역 | 220% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ※특별정비구역(사하구) 기준용적률 10% 추가적용, 디자인혁신 미적용◦ 용적률 완화(인센티브) 산정2) 공공시설 부지제공 인센티브 : 20%○ 제2종일반주거지역- 1.5×(제공면적÷제공후 대지면적)×200%- 1.5×(3,704.5㎡÷34,547.2)×200% = 32.17%3) 지역경제 활성화 인센티브 : 10%: 하도급(지역업체 참여비율 40% 이상) = 6%,: 설계자(지역업체 참여비율 40% 이상) = 4%◦ 허용용적률 산정- 허용용적률 : 1) + 2) + 3) = 250%◦ 계획용적률 = 250% 이하 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
마) 기타사항 : 공람도서 참조
3. 공람도서:
게재생략(공람장소에 비치)
4. 의견제출방법:
공람기간 내 사하구청 주거정비과에 서면으로 제출
5. 자세한 사항은 공람장소에 비치된 도서를 참조하시기 바라며, 해당 내용은 향후 도시경관공동위원회 심의 등 행정절차 이행에 따라 변경될 수 있습니다.
구분
공고
기관구분
구군
기관
사하구
고시·공고 번호
제2026-416호
제목
하단4 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 공람 공고
일자
2026-04-01
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 하단4구역 재개발사업 정비구역 지정 절차는 어떻게 진행되나요?
2026년 4월 1일부터 5월 1일까지 주민공람이 진행되며 4월 9일 주민설명회가 개최됩니다.
하단4구역 재개발사업은 2026년 4월 1일 공람 공고가 시작되어 약 한 달간 주민 의견 수렴 절차를 거칩니다. 이 기간 동안 사하구청 주거정비과와 추진위원회 사무실에서 관련 서류를 열람할 수 있으며, 4월 9일에는 에덴교회에서 주민설명회가 열려 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대해 설명하게 됩니다. 이후 도시경관공동위원회 심의 등을 통해 최종 지정 여부가 결정될 예정입니다.
Q. 하단4구역 재개발사업의 위치와 규모는 어떻게 되나요?
사하구 하단동 533-6번지 일대 41,960㎡ 규모로 공동주택 924세대가 들어섭니다.
하단4구역 재개발사업은 부산 사하구 하단동 533-6번지 일원에 위치하며, 약 41,960㎡의 부지에 지하 5층, 지상 29층 규모의 공동주택 924세대를 조성할 계획입니다. 이 중 108세대는 임대형 주택으로 제공되며 용적률은 250% 이하, 건폐율은 25% 이하로 제한됩니다. 토지 이용의 83.7%가 공동주택 용지로 배정되었고, 도로, 공원, 주차장, 사회복지시설 등 기반시설도 함께 마련됩니다.
Q. 하단4구역 재개발사업의 사업성 및 투자 전망은 어떠한가요?
총수입은 약 3,918억 원, 총사업비 1,002억 원으로 초기 사업성은 안정적인 편입니다.
하단4구역 재개발사업의 총수입은 약 3,918억 원으로 예상되며, 총사업비는 약 1,002억 원으로 산정되었습니다. 이를 통해 산출된 예상 수익률은 약 102.55%로 초기 단계에서 안정적인 사업 구조를 보여줍니다. 하지만 관리처분계획 등 후속 절차에서 계획이 변경될 여지가 있으므로 투자를 고려할 때는 신중한 검토가 필요합니다.
Q. 하단4구역 재개발사업의 교통 및 교육 환경은 어떠한가요?
하단역 인근 역세권으로 부산지하철 1호선, 5호선과 인접하며 우수한 교육시설도 가까이 있습니다.
하단4구역은 부산지하철 1호선 하단역과 동아대학교 사이에 위치한 역세권 지역으로, 앞으로 부산도시철도 5호선 사상~하단선의 개통도 예정되어 있습니다. 또한 부산여고, 건국고, 건국중 등 다양한 교육기관이 가까워 교육 환경이 우수하며, 대학 상권과 생활 인프라를 활용할 수 있는 매력적인 입지를 갖추고 있습니다.
Q. 하단4구역 재개발사업과 인근 구역 개발 동향은 어떤가요?
하단2구역, 3구역 재개발도 함께 진행 중이며 대규모 주거 단지로 탈바꿈할 전망입니다.
하단4구역 주변에서는 하단2구역과 3구역의 재개발사업도 동시에 추진되고 있습니다. 이로 인해 해당 일대는 대규모 주거 단지로 변화할 가능성이 크며, 하단4구역은 특히 교통 편의성과 중심지 위치 덕분에 가장 우수한 개발 지역으로 평가받고 있습니다. 현재는 정비구역 지정 전 단계에 있으며 향후 도시계획위원회 심의를 거쳐 최종 구역 지정이 확정될 예정입니다.
