巨济洞现代公寓重建 / 巨济4区域重建项目整治计划决定与整治区域指定公告
- 连济区巨济洞840号，区域图，位置，商业性，釜山重建投资
釜山连济区巨济洞的现代公寓重建项目已被指定为整治区域。釜山市于2026年4月1日发布了“巨济4重建项目整治计划决定和整治区域指定”的公告。
此次公告是在2025年8月的整治计划(草案)公示后约8个月后做出的，标志着项目实质性推动的开始，值得关注。这被解读为给当地居民带来积极变化的信号。
项目区域位于连济区巨济洞840号，总面积约32,414㎡。该项目将重建1986年竣工的现代公寓。目前公寓最高为15层，单位停车位仅为0.53个，急需改善居住环境。
根据整治计划，整体面积约90.7%将用于住宅用地，其余9.3%将用于道路等基础设施。
在建筑计划中，建筑覆盖率将控制在30%以下，容积率将设定为最高约286%，建筑高度将限制在114米以下。
此外，道路扩宽和新道路的开设也将包含在内，以改善交通和步行环境。
地理条件非常优越。地铁3号线巨济站和东海线巨济站步行6~7分钟可到，属于双重站区。此外，釜山医療院、艾마트连济店、Homeplus亚运店等多样的生活基础设施近在咫尺。附近还有教育设施，因而被认为是居住偏好的优质区域。
附近的巨济3区域（庆南公寓）已于2025年7月被指定为整治区域，计划未来改变为约573个单位的新公寓。尽管两个区域并未合并推进，但未来该区域将有很大可能发展成为连济区的主要重建带。
中层重建面临着事业性的负担和近年来施工费用上涨的风险。目前正处于初期阶段，因此预计在未来的合作社成立和项目实施许可流程中，确保事业性将成为一个重要因素。
釜山广域市公告第2026-115号
巨济4重建项目整治计划决定与整治区域指定公告
1. 釜山广域市连济区巨济洞840号的巨济4重建项目整治区域，根据《城市及居住环境整治法》第16条规定，特此公告整治计划决定与整治区域指定，同时根据《土地利用限制基本法》第8条及同法实施令第7条规定，公示地形图。
2. 相关资料（地籍请见“http://www.eum.go.kr”）可在釜山广域市城市整治科（☏051-888-4242）及连济区建筑科（☏051-665-5055）查阅，供公众查看。
2026年4月1日
釜山广域市长
I. 整治区域的指定及整治计划决定
1. 重建项目整治区域指定令
| 指定类别 | 项目分类 | 区域名称 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新增 | 重建项目 | 巨济4重建项目整治区域 | 釜山广域市连济区巨济洞840号一带 | 32,414 |
2. 重建项目整治计划
○ 关于土地利用的计划
| 类别 | 名称 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |
| 城市管理计划用区 | 合计 | 32,414 | 100.0 | ||
| 第三种普通居住区域 | 32,414 | 100.0 | |||
| 住宅及整治基础设施（城市规划设施） | 合计 | 32,414 | 100.0 | ||
| 宅地 | 29,395 | 90.7 | |||
| 共同住宅用地 | 29,395 | 90.7 | |||
| 整治基础设施（城市规划设施） | 3,019 | 9.3 | |||
| 道路 | 3,019 | 9.3 | |||
○ 用地区变更计划（不变更）
| 区 分 | 面积(㎡) | 构成比(%) | 备注 | |||
| 已定 | 变更 | 变更后 | ||||
| 用地区域 | 合计 | 32,414 | - | 32,414 | 100.0 | |
| 第三种普通住宅区 | 32,414 | - | 32,414 | 100.0 | ||
○ 土地所有者分担金估算金额及计算依据
| 分担金估算金额 | 总收入估算金额 | 总项目费用估算金额 | 最终资产合计估算金额 | 估算比例 |
| 606,053,500千元 | 342,062,893千元 | 256,417,957千元 | 102.95% | |
| 计算依据 | ∙ 最终资产合计估算金额 = 土地所有者各自最终资产估算金额合计∙ 估算比例 = (总收入估算金额 – 总项目费用估算金额) / 最终资产合计估算金额∙ 土地所有者各自分担金 = 组合会员分配价格 - 权利价值 | |||
※ 上述最终资产估算金额及各自分担金计算金额等，将根据未来管理处置计划等可能会有所变更
○ 建筑物的主要用途·建筑覆盖率·容积率·高度的计划
| 分类 | 区划分类 | 规划区划 | 位置 | 主要用途 | 建筑覆盖率(%) | 容积率(%) | 高度(m) | 备注 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面积(㎡) | 名称 | 面积(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新设 | 巨济4重建项目整治区域 | 32,414 | 1-1 | 26,132 | 连济区巨济洞840号一带 | 共同住宅及配套设施 | 30%以下 | 300%以下 | 114m以下 | - | ||||||||||||||||
| 2-1 | 3,263 | 连济区巨济洞491-23号一带 | 共同住宅及配套设施 | 30%以下 | 167%以下 | 114m以下 | - | |||||||||||||||||||
| 住宅规模及建设比例 | ⦁ 不适用 | |||||||||||||||||||||||||
| 租赁住宅建设相关事项 | ⦁ 不适用 | |||||||||||||||||||||||||
| 适用容积率减免标准 | ⦁ 依据《2030釜山广域市城市·居住环境整治基本计划》适用标准容积率评估标准及容积率减免标准⦁ 基准容积率计算：260%（开发诱导区） | |||||||||||||||||||||||||
| 区 分 | 评估标准分数 | ⇨ | 评估标准分值 | 土地利用 | 基准容积率 | |||||||||||||||||||||
| 巨济4区域 | 96分 | 80分以上 | 开发诱导 | 260% | ||||||||||||||||||||||
| ⦁ 容积率减免（激励）计算▸公益要素激励（提供公共设施时的激励）：20%- 1.5 × ( 1,919㎡ ÷ 29,395㎡ ) × 300% = 29.4%-《城市·居住环境整治基本计划》公益要素激励最大20%▸公益要素外的激励- 地区经济复兴激励：设计者5%- 可持续共同住宅：5%⦁ 允许容积率：260% + 20% + 10% = 290%⦁ 计划容积率：286%※ [(26,132㎡×300%)+(3,263㎡×167%)]÷(26,132㎡+3,263㎡)=285.3% | ||||||||||||||||||||||||||
分类
公告
机关分类
市
机关
釜山广域市
公告·公示编号
第2026-115号
标题
巨济4重建项目整治计划决定与整治区域指定公告
日期
2026-04-01
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常见问题(FAQ)
问. 巨济洞现代公寓重建项目的整治区域指定是什么时候决定的？
釜山市于2026年4月1日发布了巨济4区域重建项目整治计划决定与整治区域指定公告。
巨济4区域重建项目的整治计划决定与整治区域指定是在2026年4月1日由釜山广域市正式发布的。此次公告是在2025年8月的公示后大约8个月内做出的，标志着项目的正式推进开始，是重要的阶段。因此向当地居民和投资者发出了积极的信号。
问. 巨济4区域重建项目的目标地在哪里？
位于釜山连济区巨济洞840号，面积约32,414㎡。
项目目标地位于釜山广域市连济区巨济洞840号，总面积约32,414㎡。该地块上有于1986年竣工的现代公寓，最高为15层，当前停车位仅为每户0.53个，亟需改善居住环境。重建后，将大幅改善居住环境及基础设施。
问. 重建项目的主要计划内容是什么？
建筑覆盖率30%以下，容积率最大286%，最高高度114m以内的计划。
根据巨济4区域重建项目整治计划，整体用地约90.7%将用于住宅用地，9.3%将划分为道路及基础设施。建筑物将计划控制在建筑覆盖率30%以下，容积率最大约286%，建筑最高高度限制在114米以下。此外，涉及道路的扩宽及新道路的开设，交通和步行环境也将得到改善。
问. 巨济4区域的地理位置和交通条件如何？
步行6~7分钟可到达地铁3号线和东海线巨济站，属于双重站区。
巨济4区域交通条件优越。地铁3号线巨济站和东海线巨济站都在步行6~7分钟内，交通便利，被称为双重站区。周围还有釜山医療院、艾마트连济点、Homeplus亚运点等生活便利设施及教育设施，因此被认为是居住偏好的高地。
问. 巨济4区域重建项目与邻近的巨济3区域关系如何？
巨济3区域已完成整治区域指定，两个区域不合并推进。
巨济3区域（庆南公寓）在2025年7月已被指定为整治区域，计划未来改造为约573个单位的新公寓。两区域虽然不合并推进，但因接近，在连济区内有可能发展成主要的重建带。这预计将提升整个区域的价值及居住环境。
问. 巨济4区域重建项目的商业性与风险是什么？
作为中层重建，施工费用上涨和商业性保障是重要的挑战。
巨济4区域为中层重建项目，近年来施工费用上涨对保障商业性构成了风险。目前处于初期阶段，预计在未来的合作社成立及项目实施许可流程中，保障商业性将成为关键变量。因此，投资者与合作会员需谨慎考量，并在实际推进过程中实施适当的费用管理和计划执行。
