前埔3重建项目整治计划决定及整治区域指定(案)居民说明会召开及居民公览·公告
- 釜山镇区前埔洞191-7号一带，区域图、项目性、进展情况
釜山镇区已发布关于前埔3重建项目的整治计划及整治区域指定案的公告，向居民告知。该项目的目标区域为前埔洞191-7号一带，面积约为9万3358㎡。居民说明会将在5月7日举办，居民公览将于5月15日之前持续31天。
本项目计划建设规模约为1,735户的共同住宅群，建筑高度从地下3层到地上35层。土地所有者预计约有750名，绝大多数土地用途区域将上调为第三类普通居住区域，计划的容积率预计达到约250%。
项目在之前因缺乏项目性而被解除，但现正重新推进。在此过程中，条件性通过了事前可行性，增加了道路扩展、出入动线、公园设置等多个补充事项。特别是，处理进南路和东星路的交通及与前埔大路的联动布置成为了主要课题。
在项目性方面，前埔·西面生活圈具备卓越的可达性。然而，公共贡献和基础设施的保障以及越来越高的项目费用则带来了负担。此外，过去公共住宅复合项目的冲突历史也可能影响项目推进的稳定性。
目前，正在进行的是整治区域指定前的初期过程。实际上，从开工到分配可能需要相当长的时间。尽管当地地理位置有利，但需要仔细考虑项目条件和费用结构。
釜山广域市釜山镇区公告第2026-538号
召开前埔3重建项目整治计划决定及整治区域指定(案)居民说明会及居民公览·公告
关于釜山广域市釜山镇区前埔洞191-7号一带前埔3重建项目整治计划决定及整治区域指定(案)，依据《城市及居住环境整治法》第15条及该法施行令第13条，以下进行居民公览，并召开居民说明会，请有意见的居民在公览期间内向釜山镇区政府建筑科提交书面意见。
2026年4月15日
釜山广域市釜山镇区区长
1.居民说明会概述
a. 时间：
2026年5月7日（星期四）17:00
b. 地点：
釜山镇区政府地下1层大礼堂[市民公园路30，（富岩洞）]
c. 参会者：
土地等所有者及居民等
d. 内容：
整治计划决定及整治区域指定(案)说明
2.居民公览概述
a. 期间：
2026年4月15日（星期三）~ 2026年5月15日（星期五）（31天）
b. 地点：
釜山广域市釜山镇区政府8层建筑科（☎051-605-8582）
c. 公览内容
1）整治区域指定修正文
| 分类 | 项目类型 | 区域名称 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新规 | 重建项目 | 前埔3重建项目整治区域 | 釜山镇区前埔洞191-7号一带 | 93,358 | - |
2）整治计划决定
a) 土地等所有者的分担金估算额及产生依据
| 分担金估算额 | 总收入估算额 | 总项目费用估算额 | 最终资产合计估算额 | 估算比例率 |
| 1,045,132,682,000元 | 774,902,000,000元 | 259,024,000,000元 | 104.33% | |
| 产生依据 | ㆍ最终资产合计估算额 = 土地等所有者的最终资产估算额合计ㆍ估算比例率 = (总收入估算额 - 总项目费用估算额) / 最终资产合计估算额ㆍ土地等所有者的分担金估算额 = 会员分配价 - 权利价 | |||
※上方估算额可根据项目实施计划及管理处分计划的变更、后续重新评估、一般分配价确定、整治项目费用（共担费用）的增减等进行变更。
b) 用途区域·区域的计划
| 分类 | 面积(㎡) | 构成比(%) | 备注 | ||
| 原定 | 变更 | 变更后 | |||
| 总计 | 93,358 | - | 93,358 | 100.0 | - |
| 第2类普通居住区域 | 79,075 | 减)79,075 | - | - | - |
| 第3类普通居住区域 | 8,072 | 增)79,075 | 87,147 | 93.3 | - |
| 一般商业区域 | 6,211 | - | 6,211 | 6.7 | 防火区域 |
c) 土地利用计划
| 分类 | 名称 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | ||
| 城市管理计划用地区域 | 计 | 93,358 | 100.0 | |||
| 第3类普通居住区域 | 87,147 | 93.3 | 第2类→第3类79,075㎡ | |||
| 一般商业区域 | 6,211 | 6.7 | ||||
| 城市管理计划用地区域 | 防火区域 | 6,211 | 6.7 | |||
| 宅地及整治基础设施（城市规划设施） | 计 | 93,358 | 100.0 | |||
| 宅地 | 65,733 | 70.4 | ||||
| 共同住宅 | 65,733 | 70.4 | ||||
| 整治基础设施（城市规划设施） | 27,625 | 29.6 | ||||
| 道路 | 18,484 | 19.8 | ||||
| 停车场 | 1,900 | 2.0 | ||||
| 公园 | 6,035 | 6.5 | ||||
| 公共空地 | 1,206 | 1.3 | ||||
d) 建筑物的主要用途·建蔽率·容积率·高度等的计划
| 分类 | 区域分类 | 户或块分类 | 位置 | 主要用途 | 建蔽率(%) | 容积率(%) | 高度(m) | 备注 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 名称 | 面积(㎡) | 名称 | 面积(㎡) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 新设 | 前埔3重建项目整治区域 | 93,358 | 1-1 | 65,733 | 釜山镇区前埔洞191-7号一带 | 共同住宅及附属福利设施 | 50以下 | 250以下 | 115以下 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 住宅规模及建设比例 | ∙ 建设的住宅总户数的40%以上为85㎡以下的住宅 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 有关租赁住宅建设的事项 | ∙ 建设的住宅总户数的10%以上为租赁住宅∙ 租赁住宅户数的30%以上或总建设住宅户数的5%以上→ 40㎡以下规模的租赁住宅 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 容积率减免标准适用 | ·【2030釜山广域市城市·居住环境整治基本计划】中的标准容积率评估标准及容积率减免标准适用·标准容积率：240%（居住整治区域），600%（居住指定整治项目包括一般商业区域） | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 分类 | 评估标准分数 | 评估标准评分 | 土地利用 | 标准容积率 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 前埔3区域 | 52 | 50~80分以下 | 居住整治区域 | 240% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ·容积率奖励[公益因素奖励（提供公共设施用地）]·第1阶段：在适用奖励时最大允许容积率的计算（奖励适用最大值）‣ 奖励总量适用时最大允许容积率= [65,733㎡×(240%+40%)+0㎡×(600%+40%)]÷(65,733㎡+0㎡) = 280%‣ 提供公益因素时最大允许容积率= [65,733㎡×(240%+20%)+0㎡×(600%+20%)÷(65,733㎡+0㎡) = 260%·第2阶段：平均容积率的计算‣ A：最初第3类普通居住区域（适用标准容积率240%）- 奖励：1.5×(-1,200㎡÷5,091㎡)×300% = -106.06%- 允许容积率：240% - 106.06% = 133.94%‣ B：由第2类普通居住区域变更为第3类普通居住区域- 奖励：1.5×(3,947㎡÷60,642㎡)×200% = 19.52%- 允许容积率：240% + 19.52% = 259.52%‣ C：最初一般商业区域（适用标准容积率600%）- 奖励：1.5×(1,248㎡÷0㎡)×600% = 0%- 允许容积率：600% + 0% = 600%→ [(5,091㎡×133.94%)+(60,642㎡×259.52%)]÷(5,091㎡+60,642㎡)≒249.7%（提供公益因素时最大允许容积率260%不超过，则采用249.7%）[区域现状奖励（区域经济活性化）]‣ 设计者：5%·允许容积率：254.7%以下（249.7% + 5% = 254.7%）·计划容积率：250%以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
其他事项：参照公览资料
3.公览资料：
刊登省略（公览地点备有）
4.提交意见的方法：
在公览期间内向釜山镇政府8层建筑科提交书面[附录]公览意见书
分类
公告
机构分类
区县
机构
釜山镇区
公告号
第2026-538号
标题
前埔3重建项目整治计划决定及整治区域指定(案)居民说明会召开及居民公览·公告
日期
2026-04-15
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常见问题(FAQ)
Q. 前埔3重建项目整治计划及整治区域指定(案)的主要内容是什么？
在釜山镇区前埔洞191-7号一带约9万㎡进行1,735户共同住宅开发计划。
此次前埔3重建项目将在釜山镇区前埔洞191-7号一带约9万3358㎡的土地上建设从地下3层到地上35层的共同住宅1,735户。目标土地所有者约750名，绝大多数预计将提升为第三类普通居住区域。容积率计划约为250%，预计将开发为大规模公寓群。
Q. 整治计划及整治区域指定(案)的居民说明会和公览什么时候进行？
居民说明会定于2026年5月7日，居民公览从4月15日至5月15日进行。
居民说明会将在2026年5月7日星期四下午5点在釜山镇政府地下1层大礼堂举行，土地所有者及居民均可参加。居民公览将于2026年4月15日至5月15日持续31天，在釜山镇政府8层建筑科进行，相关文件可供查阅。公览期间也可提交意见。
Q. 前埔3区域重建项目的项目性及推进现状怎样？
项目在过去解除后正在再推进，包括道路扩展及交通问题的补充。
本项目曾因缺乏项目性而被解除，但近期正在重新推进。事前可行性评估已获得条件性批准，增加了道路扩展、出入口动线改善、公园布局等补充事项。特别是，进南路、东星路与前埔大路的交通联动处理成为主要课题。尽管地理位置的便利性是优势，但项目费用的增加、公共贡献的负担及过去的冲突历史可能会影响项目的稳定推进。
Q. 居民在公览期间如何提交意见？
需向釜山镇政府建筑科提交书面意见书。
在居民公览期间有意见的居民可以前往釜山镇政府8层建筑科，提交书面意见书。提交方法及格式可在公览地点确认，提交的意见将被纳入项目推进时的审议中。通过这一机制，强化居民的参与与沟通，切实履行《城市及居住环境整治法》的程序。
