전포3 再開発事業整備計画決定および整備区域指定(案)住民説明会開催および住民公覧・公示
- 釜山鎭区 전포동 191-7番地一帯、区域図、事業性、進行状況
釜山鎭区は、전포3 再開発事業に関する整備計画と整備区域指定案を住民に通知する公示を発表した。この事業の対象地は 전포동 191-7番地周辺であり、面積は約93,358㎡に達します。住民説明会は5月7日に開催され、住民公覧は5月15日まで31日間実施される予定です。
今回のプロジェクトは地下3階から地上35階に至る約1,735世帯規模の共同住宅団地として進行される予定です。該当土地の所有者は約750名と推定され、大部分の用途地域は第3種一般住宅地域に引き上げられる見込みです。計画された容積率は約250%に達する見通しです。
事業は以前に事業性が不足していたため解除されたが、今は再推進されている。この過程で事前の実現可能性が条件付きで可決され、道路拡張、進入経路、公園配置などの補完事項が追加された。特に진남로と동성로の交通処理及び전포대로との連携配置が主要な課題として浮上している。
立地の利点と欠点が共存する事業性の面で、전포·서면生活圏は優れたアクセスを提供する。しかし、公的な貢献とインフラの確保、そして増加する事業費は負担となる。また、過去の公共住宅複合事業との対立歴が事業推進の安定性に影響を与える可能性がある。
現在進行中の段階は整備区域指定前の初期プロセスです。実際に着工と分譲が行われるまでには相当な時間がかかる可能性が高い。地域的立地は有利な点があるが、事業条件とコスト構造を十分に考慮した慎重なアプローチが求められる。
釜山広域市釜山鎭区公示第2026-538号
전포3 再開発事業整備計画決定および整備区域指定(案)住民説明会開催および住民公覧・公示
釜山広域市釜山鎭区 전포동 191-7番地一帯 전포3 再開発事業整備計画決定および整備区域指定(案)について、「都市および住居環境整備法」第15条および同法施行令第13条に基づき、以下の通り住民公覧を実施し、住民説明会を開催するので、ご意見がある場合は公覧期間内に釜山鎭区庁建築課に意見書を提出していただきますようお願い申し上げます。
2026年4月15日
釜山広域市釜山鎭区庁長
1. 住民説明会概要
a. 日時 :
2026年5月7日(木) 17:00
b. 場所 :
釜山鎭区庁地下1階大講堂[市民公園路30、(부암동)]
c. 参加者 :
土地所有者および住民など
d. 内容 :
整備計画決定および整備区域指定(案)説明
2. 住民公覧概要
a. 期間 :
2026年4月15日(水) ~ 2026年5月15日(金曜日) (31日間)
b. 場所 :
釜山広域市釜山鎭区庁8階建築課 (☎051-605-8582)
c. 公覧内容
1) 整備区域指定調書
| 区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | 전포3 再開発事業整備区域 | 釜山鎭区 전포동191-7番地一帯 | 93,358 | - |
2) 整備計画決定
a) 土地所有者別の分担金見積額および算出根拠
| 分担金見積額 | 総収入見積額 | 総事業費見積額 | 総資産合計見積額 | 推定比例率 |
| 1,045,132,682,000ウォン | 774,902,000,000ウォン | 259,024,000,000ウォン | 104.33% | |
| 算出根拠 | ・総資産合計見積額 = 土地所有者別の総資産見積額合計・推定比例率 = (総収入見積額 - 総事業費見積額) / 総資産合計見積額・土地所有者別の分担金見積額 = 組合員分譲価格 - 権利価格 | |||
※ 上記見積額は事業施行計画および管理処分計画の許可プロセスに伴う分譲規模の変更、事後再評価、一般分譲価格の確定、整備事業費（共通負担を要する費用）の増減等に基づき変更される可能性があります。
b) 用途地域・地区に関する計画
| 区分 | 面積(㎡) | 構成比(%) | 備考 | ||
| 既存 | 変更 | 変更後 | |||
| 合計 | 93,358 | - | 93,358 | 100.0 | - |
| 第2種一般住宅地域 | 79,075 | 減)79,075 | - | - | - |
| 第3種一般住宅地域 | 8,072 | 増)79,075 | 87,147 | 93.3 | - |
| 一般商業地域 | 6,211 | - | 6,211 | 6.7 | 防火地区 |
c) 土地利用計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 割合(%) | 備考 | ||
| 都市管理計画用途地区 | 計 | 93,358 | 100.0 | |||
| 第3種一般住宅地域 | 87,147 | 93.3 | 第2種→第3種79,075㎡ | |||
| 一般商業地域 | 6,211 | 6.7 | ||||
| 都市管理計画用途地区 | 防火地区 | 6,211 | 6.7 | |||
| 宅地及び整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 93,358 | 100.0 | |||
| 宅地 | 65,733 | 70.4 | ||||
| 共同住宅 | 65,733 | 70.4 | ||||
| 整備基盤施設（都市計画施設） | 27,625 | 29.6 | ||||
| 道路 | 18,484 | 19.8 | ||||
| 駐車場 | 1,900 | 2.0 | ||||
| 公園 | 6,035 | 6.5 | ||||
| 公共公地 | 1,206 | 1.3 | ||||
d) 建物の主用途・建蔽率・容積率・高さ等に関する計画
| 区分 | 区域区分 | 家屋または塊区分 | 位置 | 主用途 | 建蔽率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 新設 | 전포3 再開発事業整備区域 | 93,358 | 1-1 | 65,733 | 釜山鎭区 전포동191-7番地一帯 | 共同住宅および附帯福利施設 | 50以下 | 250以下 | 115以下 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 住宅の規模および建設割合 | ∙ 建設する住宅全体の世帯数の40%以上を85㎡以下で建設 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ∙ 建設する住宅全体の世帯数の10%以上を賃貸住宅として建設∙ 賃貸住宅世帯数の30%以上または総建設住宅世帯数の5%以上→40㎡以下規模の賃貸住宅として建設 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準の適用 | ・「2030釜山広域市都市･住宅環境整備基本計画」上基準容積率評価基準および容積率緩和基準の適用・基準容積率 : 240%(住宅整備区域)、600%(住宅指定整備事業含む一般商業地域) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 区分 | 評価基準スコア | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 전포3区間 | 52 | 50~80点未満 | 住宅整備区域 | 240% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ・容積率インセンティブ[公益要素インセンティブ（公共施設用地の提供）]・1段階 : インセンティブ適用時最大許容容積率算出（インセンティブ適用最大値）‣ インセンティブ総量適用時最大許容容積率= [65,733㎡×(240%+40%)+0㎡×(600%+40%)]÷(65,733㎡+0㎡) = 280%‣ 公益要素提供時最大許容容積率= [65,733㎡×(240%+20%)+0㎡×(600%+20%)÷(65,733㎡+0㎡) = 260%・2段階 : 平均容積率算出‣ A : 当初第3種一般住宅地域（基準容積率240%適用）- インセンティブ : 1.5×(-1,200㎡÷5,091㎡)×300% = -106.06%- 許容容積率 : 240% - 106.06% = 133.94%‣ B : 第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域への変更- インセンティブ : 1.5×(3,947㎡÷60,642㎡)×200% = 19.52%- 許容容積率 : 240% + 19.52% = 259.52%‣ C : 当初一般商業地域（基準容積率600%適用）- インセンティブ : 1.5×(1,248㎡÷0㎡)×600% = 0%- 許容容積率 : 600% + 0% = 600%→ [(5,091㎡×133.94%)+(60,642㎡×259.52%)]÷(5,091㎡+60,642㎡)≒249.7%(公益要素提供時最大許容容積率260%を超えないため249.7%適用)[地域現況インセンティブ（地域経済活性化）]‣ 設計者 : 5%・許容容積率 : 254.7%以下(249.7% + 5% = 254.7%)・計画容積率 : 250%以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
その他の事項 : 公覧図書参照
3. 公覧図書:
掲載省略 (公覧場所に備え付け)
4. 意見提出方法:
公覧期間内釜山鎭区庁8階建築課に書面にて[添付]公覧意見書提出
区分
公示
機関区分
区
機関
釜山鎭区
公告番号
第2026-538号
タイトル
전포3 再開発事業整備計画決定および整備区域指定(案)住民説明会開催および住民公覧・公示
日付
2026-04-15
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よくある質問(FAQ)
Q. 전포3 再開発事業整備計画および整備区域指定(案)の主要内容は何ですか？
釜山鎭区 전포동 191-7番地一帯約9万㎡で1,735世帯共同住宅開発計画です。
今回の전포3再開発事業は、釜山鎭区 전포동 191-7番地一帯約93,358㎡の土地に地下3階から地上35階規模の共同住宅1,735世帯を創出する事業です。対象土地所有者は約750名であり、大部分が第3種一般住宅地域に用途地域の上昇が予定されています。容積率は約250%レベルで計画されており、大規模アパート団地として開発される予定です。
Q. 整備計画および整備区域指定(案)に関する住民説明会と公覧はいつ行われますか？
住民説明会は2026年5月7日、住民公覧は4月15日から5月15日まで行われます。
住民説明会は2026年5月7日木曜日午後5時に釜山鎭区庁地下1階大講堂で行われ、土地所有者及び住民誰でも参加できます。住民公覧は2026年4月15日から5月15日まで31日間釜山鎭区庁8階建築課で行われ、整備計画、土地利用計画、建物計画など関連書類を閲覧できます。公覧期間内に意見提出も可能です。
Q. 전포3区再開発事業の事業性および推進状況はどうなっていますか？
事業は過去に解除後、再推進中であり、道路拡張と交通問題の補完が含まれています。
本事業は以前に事業性不足で解除されたが、最近再推進されています。事前の実現可能性評価を条件付きで承認を受け、道路拡張、進入経路改善、公園配置などの補完事項が追加されました。特に、진남로、동성로、전포대로との交通連携処理が主要課題として浮上しています。立地の利点である優れたアクセスにもかかわらず、事業費の増加と公的寄与の負担、過去の対立歴が安定した事業推進を難しくする可能性があります。
Q. 住民が公覧期間中に意見を提出するにはどうすればよいですか？
釜山鎭区庁建築課に書面で意見書を提出すればよいです。
住民公覧期間内に意見がある住民は、釜山鎭区庁8階建築課を訪れて書面で意見書を提出できます。提出方法と様式は公覧場所で確認可能であり、提出された意見は事業推進時に検討されます。これにより、住民参加とコミュニケーションを強化し、都市及び住宅環境整備法に基づく手続きを忠実に履行します。