2035釜山广域市老化计划城市整治基本计划（华名金谷地区）公告
华名洞的中层公寓重建项目蕴含着多种投资机会。
关于容积率和分配时间的信息将决定这个项目的成功与否。
由落川大和高龙参与的该项目预计将对釜山公寓市场产生重大影响。
釜山北区华名和金谷地区的重建方向已正式发布。釜山广域市于2026年4月8日公告《2035釜山广域市老化计划城市整治基本计划（华名·金谷地区）》，为中层公寓重建建立了制度基础。此次计划的面积设定为约271万㎡，目标时点确定为2035年。
此次计划的主要因素是容积率。基准容积率平均达到350%，第二类一般居住区设定为340%，第三类一般居住区设定为370%。考虑到现行平均容积率约为232%，预计有约117%p的上升空间。
此外，市场预计由于公共贡献，容积率将增加约10%。因此，实际上可以期待约90%到100%左右的容积率上升效果。这种变化将对地区开发产生积极影响。
整治对象的规模相当大。作为住宅小区整治型项目，共将包括15个区域，总共35652户将进行整治。主要小区包括乐天落川大、高龙天空家园、华名高龙、壁山江边小镇、华名绿色、大宇依安等中层公寓。因此，可以认为华名洞的多数建成小区都包含在此次基本计划内。
类似于海云台绿色城市，此次公告仅是一个开始的起点。基本计划艰难地公布，但项目实施仍然是另一个层面的问题。
按计划，约2500户将成为先导地区，2028年将提供迁移和开工的时间表，但这仅是行政上的标准。由于整合重建的特性，居民同意、业务性审查、公共贡献协商及各种许可过程复杂交织，实际项目完成可能需要10年以上的时间。
因此，必须充分考虑这些因素。
在评估业务性时需要冷静的视角。即使容积率接近100%的增加，分担费用也可能相当于多种原因。
例如工程成本上升、融资成本、基础设施保障和公共贡献负担等多方面的因素共同作用。尤其是华名洞目前新建公寓的市场价格相较于海云台偏低，因此即使进行相同结构的重建，收益结构可能会不利。
在考虑这些因素的同时，应谨慎地进行工程评估。
外部因素也是重要成分。附近的强西区计划进行大规模的生态三角洲城市开发，未来可能会造成需求的分散。如果考虑到釜山的人口减少趋势，从长远的投资角度看，单纯乐观是有风险的。最终，华名洞的重建项目预计将比海云台面临更多变化和更长的时间。
此次公告包括了多样的城市结构重组计划，超出了简单重建的范围。涉及包括15分钟城市、生活SOC的扩展、与 낙동江的绿色蓝色网络连接、基于自动驾驶的未来交通体系建设等。这使得在未来的市场中，个别小区的利好消息不如综合整治的进度、公共贡献条件及业务性确保等更为重要的判断依据。
较之依赖虚幻的期望，需要从长远角度进行评估，在投资进入时，必须进行仔细分析。
釜山广域市公告第2026-124号
2035釜山广域市老化计划城市整治基本计划
(华名·金谷地区)公告
为加强老化的华名·金谷地区的城市功能及改善居住环境，依据《老化计划城市整治及支援特别法》制定老化计划城市整治基本计划，并根据同法第6条第6项规定如下公告。
2026年4月8日
釜山广域市市长
1. 名称:《2035釜山广域市老化计划城市整治基本计划（华名·金谷地区）》
2. 基准年度及目标年度
3. 主要内容
一. 计划概况
○ 计划的背景及目的
○ 计划的范围
| 分类 | 基准年度 | 目标年度 |
| 年份 | 2024年 | 2035年 |
二. 整治基本方向
○ 守护与计划目标
三. 空间结构改善计划
| 区域特色中心培养 | 实现15分钟城市 | |
| • 通过金谷城市高新工业园、广播通讯大学、釜山人才开发院、釜山消防学校等与地方资源相结合，培养“4大城市活力区域特色中心” - 人才教育中心，IT·生物产业中心 - 商业·事务中心，生活教育中心 | • 以交通枢纽为中心，通过扩展生活SOC设施和改善步行环境，形成“15分钟生活圈” - 集中教育、医疗、文化、体育、社会福利设施等生活SOC设施布局于交通枢纽（750米）周边 - 通过步行友好道路计划，确保合理小区出入口，创造舒适的居住环境 | |
| • 通过构建“立体绿色蓝色网络”连接后方山地金井山与位于西侧的 낙동江，为自然友好的住宅小区打下基础 - 为了连接因京釜线铁路、江边大路等被切断的 낙동江与住宅小区，促进公共步行通道和覆盖公园等的建设，加强水边的可达性 | • 构建“未来绿色交通城市基础设施”，实现未来交通创新 - 通过运行基于氢气、电力的环保自动驾驶巴士来建立未来城市的形象 - 在地铁站周围设置可以实现PM、公交、出租车等交通工具之间的整合换乘的小型综合换乘站 | |
| 绿色蓝色网络建设 | 实现未来绿色交通城市 |
关于特别整治预定区域的内容。
住宅小区整治型有15个，设施整治型有3个, 迁移对策支援型有4个区域。
这些区域都将通过整治与开发推动地区发展。
| 区域名称 | 类型 | 面积(㎡) | 户数（户） | 小区数（个） | 备注 |
| 合计 | 1,701,485.1 | 31,359 | 37 | ||
| 1 | 住宅小区整治型 | 96,400.3 | 2,016 | 2 | 壁山三协汉松，金谷住宅公社3期 |
| 2 | 住宅小区整治型 | 74,876.1 | 1,152 | 2 | 金谷华木，协进太阳 |
| 3 | 住宅小区整治型 | 40,920.4 | 480 | 2 | 友林2期，友林1期 |
| 4 | 住宅小区整治型 | 53,093.2 | 1,366 | 1 | 金谷住宅公社8、9期 |
| 5 | 住宅小区整治型 | 74,537.4 | 1,217 | 2 | 金谷住宅公社5、6期 |
| 6 | 住宅小区整治型 | 111,867.6 | 2,014 | 3 | 壁山江边小镇，庆南荣士堡，华名绿色 |
| 7 | 住宅小区整治型 | 154,539.4 | 2,729 | 3 | 华名河滨2期，华名腾然宅，华名汉一UNAI |
| 8 | 住宅小区整治型 | 165,526.3 | 2,460 | 4 | 华名绿色1期、2期，华名高龙，绿色森林里 |
| 9 | 住宅小区整治型 | 182,289.7 | 2,939 | 2 | 华名洞乐天落川大，大宇依安 |
| 10 | 住宅小区整治型 | 66,770.8 | 1,047 | 2 | 三汉山园，现代1期 |
| 11 | 住宅小区整治型 | 66,814.8 | 1,099 | 3 | 华名友林，大宇福瑞，华名绿色山谷 |
| 12 | 住宅小区整治型 | 174,417.9 | 2,624 | 2 | 高龙天空家园1期、2期 |
| 13 | 住宅小区整治型 | 147,946.3 | 2,638 | 2 | 现代2期，大林双龙江边小镇 |
| 14 | 住宅小区整治型 | 72,387.1 | 1,780 | 1 | 修正江边小镇 |
| 15 | 住宅小区整治型 | 36,070.4 | 500 | 2 | 优信, 国日 |
| 16 | 设施整治型 | 1,017.5 | - | - | 停车场 |
| 17 | 设施整治型 | 14,771.4 | - | - | 广场 |
| 18 | 设施整治型 | 18,950.1 | - | - | 公园（公共行政用地） |
| A | 迁移对策支援型 | 27,750.2 | 1,099 | 1 | 金谷住宅公社1期 |
| B | 迁移对策支援型 | 48,818.3 | 1,460 | 1 | 金谷住宅公社2期 |
| C | 迁移对策支援型 | 21,506.3 | 802 | 1 | 金谷住宅公社7期 |
| D | 迁移对策支援型 | 50,213.6 | 1,937 | 1 | 金谷住宅公社4期 |
四. 计划人口及基准容积率
○ 人口设置
| • 考虑到基础设施的现有处理和接收能力，允许的人口增长水平约为2.2万人 |
| 分类 | 公园 | 小学 | 中学 | 高中 | 自来水（配水池） | 污水处理 |
| 可增加人口（人） | 22,417 | 67,996 | 104,851 | 37,525 | 74,951（22,420） | 341,658 |
○ 计划人口计算
| • 计划人口从目前的75,416人增加22,417人，估计人数为97,833人 |
| 分类 | 现状（2022年） | 增减 | 计划（2035年） | 备注 | |||
| 人口(人) | 户数（户） | 人口(人) | 户数（户） | 人口(人) | 户数（户） | ||
| 合计 | 75,416 | 32,651 | 22,417 | 8,793 | 97,833 | 41,444 | |
| 特别整治预定区域 | 69,932 | 31,359 | 22,417 | 8,793 | 92,349 | 40,152 | |
| 特别整治预定区域外 | 5,484 | 1,292 | - | - | 5,484 | 1,292 | |
○ 基准容积率计算
| • 根据2040釜山城市基本计划中提出的2035年釜山广域市的户均人口数，即每户2.3人，且最近10年内在釜山广域市的整治项目中适用的每户平均公共住房面积- [供给面积规模] 60㎡以下:60~85㎡以下:85㎡以上 = 73㎡:107㎡:142㎡适用- [供给比例] 60㎡以下:60~85㎡以下:85㎡以上 = 29.4%:61.1%:9.5%适用 |
| 分类 | 计算值 | 备注 | |||
| 特别整治预定区域内户数（户） | 40,152 | ||||
| 最近10年来管辖内整治项目案例面积 | 专用面积 | 60㎡以下 | 60~85㎡以下 | 85㎡以上 | |
| 平均供给面积（比例） | 73㎡（29.4%） | 107㎡（61.1%） | 142㎡（9.5%） | ||
| 建筑面积(㎡) | 4,028,384 | ||||
| 土地面积(㎡) | 1,149,894 | ||||
| 基准容积率 | 350% | ||||
五. 基础设施计划
○ 按生活圈所需基础设施
| • 为实现15分钟城市，分析主要交通枢纽基础设施利用半径、上层及相关计划、居民问卷调查意见等结果，确定为各小生活圈需优先补充的生活SOC设施• 在未来推动整治项目时，应与15分钟城市计划及北区相关部门进行协商，努力将其打造为多功能复合空间 | ||||||
| 15分钟生活圈内需基础设施现状 | ||||||
| 分类 | 金谷生活圈 | 东元生活圈 | 律里生活圈 | 华名生活圈 | 修正生活圈 | |
| 现状（15分钟城市符合设施） | •学校3（小学2，初中1）•图书馆1，青少年训练中心1•社会福利设施1（残疾人）•文化设施1（宗教） | •学校2（小学1，初中1）•图书馆1，公共行政大楼1•社会福利设施1（儿童福利）•青少年训练中心1 | •学校8（小学4，初中2，高中2）•图书馆1，体育设施1（高尔夫球场）•社会福利设施3（老年福利2，综合健康1）•公共行政大楼4（招标厅等） | •学校7（小学4，初中2，高中1）•图书馆1•公共行政大楼1（公园）•体育中心1（综合体育中心） | •学校2（小学1，大专1）•社会福利设施1（教育、健康、残疾人福利） | |
| 额外补充生活SOC设施的优先顺序 | 第一顺位 | •生活体育设施 | •小商铺创业支援设施等 | •儿童综合文化空间 | •综合社会福利设施 | •生活体育设施 |
| 第二顺位 | •小商铺创业支援设施等 | •生活体育设施 | •文化中心（小剧场等） | •终身学习空间 | •小商铺创业支援设施等 | |
| 第三顺位 | •文化中心（小剧场等），综合社会福利设施 | •文化中心（小剧场等）终身学习空间，社区健康中心 | •终身学习空间，生活体育设施，社区健康中心，小商铺创业支援设施等 | •儿童综合文化空间，社区健康中心，青少年训练中心 | •文化中心（小剧场等），社区健康中心 | |
| 分类 | 顺位制定标准 | 备注 |
| 第一顺位 | • 通过整治项目获得新流入人口的供给设施保障 | • 配水池扩建及公园 |
| 第二顺位 | • 为构建15分钟城市而需保障生活SOC设施- 按生活圈的优先供给必要设施- 确保与15分钟城市建设的协商推进 | • 小商铺创业支援空间 • 生活体育设施 • 文化中心（小剧场等） • 综合社会福利设施 • 终身学习空间 • 社区健康中心 |
| 第三顺位 | • 确保绿地带和改善步行环境 | • 覆盖公园 • 낙동江连接地下通道改善 • 自然型河流复原项目（龙头川） • 立体电梯 • 낙동江-华名地区地下步行道 • PM优先道路设置 |
| 第四顺位 | • 其他交通条件等生活便利设施 | • 智能交叉路口设置 • PM存储设施设置 • 自动驾驶巴士引入 • 小型综合换乘站设置 |
六. 建筑物密度计划
○ 基本方向
| • 以前的容积率在特别整治计划制定前已由目前的地区单位计划和建筑物登记中决定的更大值适用 • 根据特别整治预定区域的容积率放宽所需的人口增长约为2.2万人，可容纳的适当开发密度（基准容积率350%）计划拟定 - 第2种一般居住区域基准容积率：340% - 第3种一般居住区域基准容积率：370% • 通过公共贡献金采取基准容积率后，如需确保额外基础设施及自给自足设施，可适用容积率放宽 ※ 日后特别整治计划制定时，需通过整治委员会审议决定 | ||||||||||
| 区域编号 | 用途区域 | 区域面积(㎡) | 土地面积(㎡) | 现状容积率(%) | 地区单位容积率(%) | 以前的容积率(%) | 基准容积率(%) | 容积率增加率(%) | 小区数（个） | 备注 |
| 合计 | 1,666,746.1 | 1,152,925 | - | - | 232.62 | 350 | 117.38 | - | ||
| 1 | 第2种一般 | 96,400.3 | 72,561 | 219.02 | 200.00 | 219.02 | 340 | 120.98 | 2 | |
| 2 | 第2种一般 | 74,876.1 | 46,703 | 202.80 | 200.00 | 202.80 | 340 | 137.20 | 2 | |
| 3 | 第2种一般 | 40,920.4 | 24,966 | 232.25 | 200.00 | 232.25 | 340 | 107.75 | 2 | |
| 4 | 第2种一般 | 53,093.2 | 46,756 | 165.18 | 200.00 | 200.00 | 340 | 140.00 | 1 | |
| 5 | 第2种一般 | 74,537.4 | 41,171 | 183.27 | 222.21 | 222.21 | 340 | 117.79 | 2 | |
| 6 | 第2种一般 | 111,867.6 | 74,278 | 262.47 | 237.33 | 262.47 | 340 | 77.53 | 3 | |
| 7 | 第3种一般 | 154,539.4 | 99,884 | 270.86 | 267.33 | 270.86 | 370 | 99.14 | 3 | |
| 8 | 第2种一般 | 165,526.3 | 85,872 | 251.49 | 249.00 | 251.49 | 340 | 88.51 | 4 | |
| 9 | 第3种一般 | 182,289.7 | 123,711 | 267.03 | 269.64 | 269.64 | 370 | 100.36 | 2 | |
| 10 | 第3种一般 | 66,770.8 | 44,004 | 290.35 | 260.00 | 290.35 | 370 | 79.65 | 2 | |
| 11 | 第3种一般 | 66,814.8 | 41,491 | 269.33 | 266.84 | 269.33 | 370 | 100.67 | 3 | |
| 12 | 第3种一般 | 174,417.9 | 112,283 | 267.54 | 266.00 | 267.54 | 370 | 102.46 | 2 | |
| 13 | 第3种一般 | 147,946.3 | 113,117 | 267.32 | 265.28 | 267.32 | 370 | 102.68 | 2 | |
| 14 | 第3种一般 | 72,387.1 | 59,420 | 251.02 | 268.00 | 268.00 | 370 | 102.00 | 1 | |
| 15 | 第2种一般 | 36,070.4 | 18,420 | 119.70 | 200.00 | 200.00 | 340 | 140.00 | 2 | |
| A | 第2种一般 | 27,750.2 | 27,750.2 | 169.42 | 200.00 | 200.00 | 270 | 70.00 | 1 | 租赁 |
| B | 第2种一般 | 48,818.3 | 48,818.3 | 133.22 | 200.00 | 200.00 | 270 | 70.00 | 1 | 租赁 |
| C | 第2种一般 | 21,506.3 | 21,506.3 | 209.31 | 220.00 | 220.00 | 270 | 50.00 | 1 | 租赁 |
| D | 第2种一般 | 50,213.6 | 50,213.6 | 147.91 | 200.00 | 200.00 | 270 | 70.00 | 1 | 租赁 |
七. 迁移对策
○ 年均迁移需求计算
| • 发生迁移需求的华名·金谷地区内特别整治预定区域的总数量为19个，预计总体迁移户数为31,359户• 该区域计划在10年内（2028~2037年）分阶段启动，首年包括先导地区的迁移量为2500户，其他年度平均迁移户数为2600户 |
| 特别整治预定区域数 | 预定迁移户数 | 消失期 | 年平均推进户数 | 年平均整治小区数 |
| 19个 | 31,359（分配26,061 / 租赁5,298) | 10年（2028~2037） | 约2,600户（不包括先导地区） | 1~2个（不包括先导地区） |
○ 年度迁移需求和供给量估算