2035釜山広域市老朽計画都市整備基本計画(화명金谷地区)公告
화명동の中層アパート再建築プロジェクトは多様な投資可能性を秘めています。
容積率や分譲時期に関する情報はこの事業の成功の可否を左右することができます。
落天台とコオロンが参加するこのプロジェクトは釜山アパート市場に大きな影響を与えると予想されています。
釜山北区化名と金谷地区の再建築方向が公式に発表されました。釜山広域市は2026年4月8日に「2035釜山広域市老朽計画都市整備基本計画(화명・金谷地区)」を公告し、中層アパート再建築のための制度的基盤を構築しました。今回の計画の面積は約271万㎡に設定されており、目標時点は2035年に定められました。
今回の計画の主要要素は容積率です。基準容積率は平均して350%に達し、第2種一般住宅地域は340%、第3種一般住宅地域は370%まで設定されます。既存の平均容積率が約232%である点を考慮すると、約117%pの上昇余地がある構造です。
また、市場では公共寄与によって容積率が約10%増加すると予想されています。これにより、実質的には約90%から100%ほどの容積率上昇効果を期待することができます。これらの変化は地域デベロップメントにポジティブな影響を与えると見られています。
整備対象の規模はかなり大きいです。住宅団地整備型として15の区域が含まれ、合計31,359世帯が整備される予定です。主な団地としてはロッテ落天台、コオロンハヌルチェ、化名コオロン、壁山河辺タウン、化名グリーン、大宇イアンなどの中層アパートがあります。これにより化名洞のほとんどの構築団地が今回の基本計画に含まれていると見ることができます。
この公告は単なる再建築を超えて、さまざまな都市構造再編計画を含んでいます。ここには15分都市、生活SOCの拡充、낙동川連携グリーンブルーネットワーク、自動運転交通システムの構築などが含まれます。
したがって、今後市場では個別の団地のホワイトボードよりも、統合整備の速度、公共寄与条件、そして事業性確保の有無が重要な判断基準になると予想されます。
虚しい期待に寄り掛かるのではなく、長期的な観点からアプローチする必要があり、投資の開始時には慎重な検討が要求されます。
釜山広域市公告第2026-124号
2035釜山広域市老朽計画都市整備基本計画
(화명・金谷地区)公告
老朽化した化名・金谷地区の都市機能の強化及び居住環境の改善のための整備基盤を整えるため、「老朽計画都市整備及び支援に関する特別法」に基づき老朽計画都市整備基本計画を策定し、同法第6条第6項に基づき次のとおり公告します。
2026年4月8日
釜山広域市市長
1. 名称 : 「2035釜山広域市老朽計画都市整備基本計画(化名・金谷地区)」
2. 基準年度及び目標年度
| 区分 | 基準年度 | 目標年度 |
| 年度 | 2024年 | 2035年 |
3. 主要内容
ア. 計画の概要
○ 計画の背景及び目的
○ 計画の範囲
| 区分 | 内容 |
| 時間的範囲 | • 基準年度：2024年 / 目標年度：2035年 |
| 空間的範囲 | • 老朽計画都市：化名・金谷地区(A=2,710,030.7㎡) |
ナ. 整備基本方向
○ ビジョン及び計画の目標
ダ. 空間構造改善計画
| 地域特化拠点育成 | 15分都市の実現 | |
| • 金谷都市先端産業団地、放送通信大学、釜山人材開発院、釜山消防学校など地域資源と連携した「4大都市活力地域特化拠点」の育成- 人材教育中心、IT・バイオ産業中心- 商業・業務中心、生活教育中心 | • 駅圏を中心に生活SOC施設の拡充及び歩行環境の改善を通じた「15分生活圏」の形成- 駅圏(750m)を中心に教育、医療、文化、体育、社会福祉施設など生活SOC施設を集中配置- 歩行者優先道路計画とともに合理的な団地の主出入口確保を通じた快適な居住環境の創造 | |
| • 背後山地である金頂山と西側に位置する낙동川を東西で結ぶ「立体的グリーンブルーネットワーク」の形成を通じて自然親和的な居住団地の形成- 경부線鉄道、河辺道路などで断絶された낙동川と居住団地の接続のため公共徒歩通路と被覆公園などを整備して水辺への接近性を強化 | • 未来交通革新が実現される「未来緑色交通都市インフラ」の構築- 水素、電気を基盤とした運行する環境配慮型自動運転バスを運行することで自然型未来都市のイメージを構築- 地下鉄駅周辺にPM、バス、タクシーなど移動手段間の統合乗換が可能な小規模複合乗換所を整備 | |
| グリーンブルーネットワーク構築 | 未来緑色交通都市の実現 |
特別整備予定区域に関する内容です。
住宅団地整備型は15箇所、施設整備型は3箇所、移転対策支援型は4箇所に分かれています。
これらの区域は整備と開発を通じて地域発展に寄与する予定です。
| 区域名 | タイプ | 面積(㎡) | 世帯数(世帯) | 団地数(個) | 備考 |
| 合計 | 1,701,485.1 | 31,359 | 37 | ||
| 1 | 住宅団地整備型 | 96,400.3 | 2,016 | 2 | 壁山三協ハンソル、金谷住宅第3次 |
| 2 | 住宅団地整備型 | 74,876.1 | 1,152 | 2 | 金谷化木、協進太陽 |
| 3 | 住宅団地整備型 | 40,920.4 | 480 | 2 | ユリム第2次、ユリム第1次 |
| 4 | 住宅団地整備型 | 53,093.2 | 1,366 | 1 | 金谷住宅第8、9次 |
| 5 | 住宅団地整備型 | 74,537.4 | 1,217 | 2 | 金谷住宅第5、6次 |
| 6 | 住宅団地整備型 | 111,867.6 | 2,014 | 3 | 壁山河辺タウン、京南アナーゼビル、化名グリーン |
| 7 | 住宅団地整備型 | 154,539.4 | 2,729 | 3 | 化名リバーコッピ、化名クリスタル、化名ハンイルユンアイ |
| 8 | 住宅団地整備型 | 165,526.3 | 2,460 | 4 | 化名グリーン1次・2次、化名コオロン、グリーンの森の中 |
| 9 | 住宅団地整備型 | 182,289.7 | 2,939 | 2 | 化名洞ロッテ落天台、大宇イアン |
| 10 | 住宅団地整備型 | 66,770.8 | 1,047 | 2 | 三韓ヒルパーク、現代1次 |
| 11 | 住宅団地整備型 | 66,814.8 | 1,099 | 3 | 化名ユリム、大宇プルジオ、化名グリーンヒル |
| 12 | 住宅団地整備型 | 174,417.9 | 2,624 | 2 | コオロンハヌルチェ 1次、2次 |
| 13 | 住宅団地整備型 | 147,946.3 | 2,638 | 2 | 現代2次、大林双竜河辺タウン |
| 14 | 住宅団地整備型 | 72,387.1 | 1,780 | 1 | 修正河辺タウン |
| 15 | 住宅団地整備型 | 36,070.4 | 500 | 2 | ウシン. グッイル |
| 16 | 施設整備型 | 1,017.5 | - | - | 駐車場 |
| 17 | 施設整備型 | 14,771.4 | - | - | 広場 |
| 18 | 施設整備型 | 18,950.1 | - | - | 公園 (公共庁舎用地) |
| A | 移転対策支援型 | 27,750.2 | 1,099 | 1 | 金谷住宅第1団地 |
| B | 移転対策支援型 | 48,818.3 | 1,460 | 1 | 金谷住宅第2団地 |
| C | 移転対策支援型 | 21,506.3 | 802 | 1 | 金谷住宅第7団地 |
| D | 移転対策支援型 | 50,213.6 | 1,937 | 1 | 金谷住宅第4団地 |
マ. 計画人口及び基準容積率
○ 人口設定
| • 基盤施設の現在の処理・受容容量を考慮した人口増加許容水準は約2.2万人 |
| 区分 | 公園 | 小学校 | 中学校 | 高等学校 | 上水道(排水地) | 下水道 |
| 増加可能人口(人) | 22,417 | 67,996 | 104,851 | 37,525 | 74,951(22,420) | 341,658 |
○ 計画人口算定
| • 計画人口は現在75,416人から22,417人増加して97,833人で算定 |
| 区分 | 現況(2022年) | 増減 | 計画(2035年) | 備考 | |||
| 人口(人) | 世帯数(世帯) | 人口(人) | 世帯数(世帯) | 人口(人) | 世帯数(世帯) | ||
| 合計 | 75,416 | 32,651 | 22,417 | 8,793 | 97,833 | 41,444 | |
| 特別整備予定区域 | 69,932 | 31,359 | 22,417 | 8,793 | 92,349 | 40,152 | |
| 特別整備予定区域外 | 5,484 | 1,292 | - | - | 5,484 | 1,292 | |
○ 基準容積率算定
| • 2040釜山都市基本計画で示す2035年釜山広域市の世帯当たり人口数は世帯当たり2.3人を適用し、世帯当たりの平均共同住宅面積は最近10年間の釜山広域市内の整備事業に対する平均面積を適用- [供給面積規模] 専有60㎡以下:60~85㎡以下:85㎡超 = 73㎡:107㎡:142㎡を適用- [供給比率] 専有60㎡以下:60~85㎡以下:85㎡超 = 29.4%:61.1%:9.5%を適用 |
| 区分 | 算定値 | 備考 | |||
| 特別整備予定区域内世帯数(世帯) | 40,152 | ||||
| 最近10年間の区内整備事業の事例面積 | 専有面積 | 60㎡以下 | 60~85㎡以下 | 85㎡超 | |
| 平均供給面積(比率) | 73㎡(29.4%) | 107㎡(61.1%) | 142㎡(9.5%) | ||
| 延べ面積(㎡) | 4,028,384 | ||||
| 敷地面積(㎡) | 1,149,894 | ||||
| 基準容積率 | 350% | ||||
バ. 基盤施設計画
○ 生活圏別必要基盤施設
| • 15分都市の実現のため、主要駅圏基盤施設利用半径分析、上位及び関連計画、住民アンケート意見などを考慮し、次のように小生活圏別追加確保が必要な生活SOC施設が導出されました• 生活SOC施設は今後整備事業推進時に15分都市計画及び北区関連部門などと協議を通じて多機能複合空間として整備される必要があります | ||||||
| 15分生活圏別必要基盤施設現況 | ||||||
| 区分 | 金谷生活圏 | 동원生活圏 | 율리生活圏 | 화명生活圏 | 修正生活圏 | |
| 現況(15分都市適合施設) | •学校3(小2、中1)•図書館1、青少年訓練施設1•社会福祉施設1(障害者)•文化施設1(宗教) | •学校2(小1、中1)•図書館1、公共庁舎1•社会福祉施設1(児童福祉)•青少年訓練施設1 | •学校8(小4、中2、高2)•図書館1、体育施設1(ゴルフ場)•社会福祉施設3(高齢者福祉2、総合健康1)•公共庁舎4(調達庁など) | •学校7(小4、中2、高1)•図書館1•公共庁舎1(公園)•体育センター1(総合体育センター) | •学校2(小1、大1)•社会福祉施設1(教育、健康、障害者福祉) | |
| 追加確保生活SOC施設の優先順位 | 1位 | •生活体育施設 | •小商人創業支援施設など | •子供複合文化空間 | •総合社会福祉施設 | •生活体育施設 |
| 2位 | •小商人創業支援施設など | •生活体育施設 | •文化センター(小劇場など) | •生涯学習空間 | •小商人創業支援施設など | |
| 3位 | •文化センター(小劇場など)、総合社会福祉施設 | •文化センター(小劇場など)生涯学習空間、地域健康センター | •生涯学習空間、生活体育施設、地域健康センター、小商人創業支援施設など | •子供複合文化空間、地域健康センター、青少年訓練施設 | •文化センター(小劇場など)、地域健康センター | |
| 区分 | 順位選定基準 | 備考 |
| 1位 | • 整備事業を通じて新規流入人口を対象とした供給施設確保 | •排水地の増設及び公園 |
| 2位 | • 15分都市の創造に向けた生活SOC施設確保- 小生活圏別に優先的に供給が必要な施設から供給- 15分都市創造と協議した上で推進 | •小商人創業支援空間 •生活体育施設•文化センター(小劇場など) •総合社会福祉施設•生涯学習空間 •地域健康センター |
| 3位 | • 緑地軸確保及び歩行環境改善 | •被覆公園 •낙동川接続地下通路の改善•自然型河川復元事業( 용두천)•垂直型エレベーター •낙동川-화명地区地下歩行路•PM優先道路設置 |
| 4位 | • その他交通条件などの生活便利施設 | •スマート交差点設置 •PM保管所設置•自動運転バス導入•小規模複合乗換所設置 |
サ. 建物の密度計画
○ 基本方針
| • 従前の容積率は特別整備計画策定前に決定されている現在の地区単位計画上の基準容積率及び建物台帳に記載されている容積率のうちより大きな値を適用• 特別整備予定区域の容積率緩和に伴う人口増加分を考慮して約2.2万人を収容可能な適正開発密度(基準容積率350%)計画を策定- 第2種一般住宅地域基準容積率：340%- 第3種一般住宅地域基準容積率：370%• 公共寄与金を通じて基準容積率適用後、追加の基盤施設及び自足施設確保がなされる場合には容積率緩和の適用が可能 ※ 後に特別整備計画を策定する際、整備委員会の審議を経て決定 | ||||||||||
| 区域番号 | 用途地域 | 区域面積(㎡) | 敷地面積(㎡) | 現況容積率(%) | 地区単位容積率(%) | 従前容積率(%) | 基準容積率(%) | 容積率増加量(%) | 団地数(個) | 備考 |
| 合計 | 1,666,746.1 | 1,152,925 | - | - | 232.62 | 350 | 117.38 | - | ||
| 1 | 第2種一般 | 96,400.3 | 72,561 | 219.02 | 200.00 | 219.02 | 340 | 120.98 | 2 | |
| 2 | 第2種一般 | 74,876.1 | 46,703 | 202.80 | 200.00 | 202.80 | 340 | 137.20 | 2 | |
| 3 | 第2種一般 | 40,920.4 | 24,966 | 232.25 | 200.00 | 232.25 | 340 | 107.75 | 2 | |
| 4 | 第2種一般 | 53,093.2 | 46,756 | 165.18 | 200.00 | 200.00 | 340 | 140.00 | 1 | |
| 5 | 第2種一般 | 74,537.4 | 41,171 | 183.27 | 222.21 | 222.21 | 340 | 117.79 | 2 | |
| 6 | 第2種一般 | 111,867.6 | 74,278 | 262.47 | 237.33 | 262.47 | 340 | 77.53 | 3 | |
| 7 | 第3種一般 | 154,539.4 | 99,884 | 270.86 | 267.33 | 270.86 | 370 | 99.14 | 3 | |
| 8 | 第2種一般 | 165,526.3 | 85,872 | 251.49 | 249.00 | 251.49 | 340 | 88.51 | 4 | |
| 9 | 第3種一般 | 182,289.7 | 123,711 | 267.03 | 269.64 | 269.64 | 370 | 100.36 | 2 | |
| 10 | 第3種一般 | 66,770.8 | 44,004 | 290.35 | 260.00 | 290.35 | 370 | 79.65 | 2 | |
| 11 | 第3種一般 | 66,814.8 | 41,491 | 269.33 | 266.84 | 269.33 | 370 | 100.67 | 3 | |
| 12 | 第3種一般 | 174,417.9 | 112,283 | 267.54 | 266.00 | 267.54 | 370 | 102.46 | 2 | |
| 13 | 第3種一般 | 147,946.3 | 113,117 | 267.32 | 265.28 | 267.32 | 370 | 102.68 | 2 | |
| 14 | 第3種一般 | 72,387.1 | 59,420 | 251.02 | 268.00 | 268.00 | 370 | 102.00 | 1 | |
| 15 | 第2種一般 | 36,070.4 | 18,420 | 119.70 | 200.00 | 200.00 | 340 | 140.00 | 2 | |
ア. 移転対策
○ 年間移転需要算定
| • 移転需要が発生する化名・金谷地区内特別整備予定区域の区域数は総計19区域で、移転予定世帯数は31,359世帯• 該当区域が10年(2028年〜2037年)にわたり順次事業着手される計画で、先導地区が含まれる初年度の移転量は2,500世帯、その他年間平均移転世帯数は2,600世帯 |
| 特別整備予定区域数 | 移転予定世帯数 | 滅失期間 | 年間平均推進世帯 | 年間平均整備団地 |
| 19개 | 31,359(分譲 26,061 / 賃貸 5,298) | 10年(2028~2037) | 約2,600世帯(先導地区除外) | 1~2개(先導地区除外) |
○ 年次別移転需要及び供給量算定
| • 化名・金谷地区近隣10km以内の自治区の整備事業及び開発事業の許可及び竣工を考慮した場合、2040年までに総96,000世帯が供給されると検討- 近隣10km以内の自治区：北区、江西区、金井区、東来区、釜山仁区、沙上区、連済区• 同様の時期に策定される釜山市内の老朽計画都市整備基本計画を通じて発生する移転量を受け入れるため、各地区別に予測される移転量規模を考慮して自治区別供給量を比率で配分し、利用可能量が重複して適用されないよう検討• 特別整備事業による移転量は31.3千世帯が発生すると見込まれ、対象地近隣10km以内の自治区である江西区、金井区、東来区、釜山仁区、北区、沙上区、連済区で発生する将来の整備事業及び開発事業の利用可能量を活用して移転対策のための供給量として活用が可能であると判断されています |
ジャ. 階段別推進計画
| • 特別整備予定区域内世帯数である31,359世帯を基準に先導地区2,500世帯を優先的に推進• 残りの世帯数は2035年まで適正に配分し、推進量の予測を可能にすることにより不動産市場の安定化を図る- 該当年度の推進物량未使用で発生した残余整備物量は年間許可整備物量の範囲内で翌年度または数年度に再配分し、階段別推進計画の調整 (整備区域対象地選定計画を策定する際、国土交通部と事前協議) |
