Mục lục
Công bố Kế hoạch cơ bản cải tạo thành phố cũ năm 2035 Busan (Khu Hwamyung-Geumgok)
Dự án tái xây dựng chung cư trung tầng ở Hwamyung-dong chứa đựng nhiều khả năng đầu tư khác nhau.
Thông tin về tỷ lệ sử dụng và thời gian mở bán có thể ảnh hưởng đến sự thành công của dự án này.
Dự án có sự tham gia của Nakcheondae và Kolon, dự kiến sẽ gây ảnh hưởng lớn đến thị trường căn hộ Busan.
Định hướng tái xây dựng cho khu vực Hwamyung và Geumgok ở phía Bắc Busan đã được công bố chính thức. Chính quyền Busan đã công bố "Kế hoạch cơ bản cải tạo thành phố cũ Busan năm 2035 (Khu Hwamyung-Geumgok)" vào ngày 8 tháng 4 năm 2026, thiết lập nền tảng pháp lý cho việc tái xây dựng chung cư trung tầng. Diện tích của kế hoạch này được thiết lập khoảng 2,71 triệu m², và thời điểm mục tiêu được xác định là năm 2035.
Các yếu tố chính của kế hoạch này là tỷ lệ sử dụng. Tỷ lệ sử dụng chuẩn đạt trung bình 350%, khu vực nhà ở loại 2 là 340%, khu vực nhà ở loại 3 là 370%. Xét đến tỷ lệ sử dụng trung bình hiện tại khoảng 232%, có thể có sự tăng trưởng khoảng 117% p.
Hơn nữa, thị trường dự kiến tỷ lệ sử dụng sẽ tăng khoảng 10% do đóng góp công cộng. Do đó, có thể kỳ vọng hiệu ứng tăng tỷ lệ sử dụng thực tế từ khoảng 90% đến 100%. Những thay đổi này được cho là sẽ ảnh hưởng tích cực đến phát triển địa phương.
Quy mô của khu vực cải tạo rất lớn. Dự kiến sẽ có 15 khu vực dạng chung cư và tổng cộng sẽ cải tạo 31,359 cư dân. Các khu vực chính bao gồm Lotter Nakcheon, Kolon Hanulchae, Hwamyung Kolon, Beksan Riverside Town, Hwamyung Green, Daewoo I-An, và những chung cư trung tầng khác. Điều này có nghĩa là hầu hết các khu chung cư ở Hwamyung-dong sẽ được bao gồm trong kế hoạch cơ bản này.
Giống như Green City Haeundae, công bố này chỉ là khởi đầu. Kế hoạch cơ bản đã được công bố, nhưng việc thực hiện dự án là một vấn đề khác.
Theo kế hoạch, việc di dời và khởi công sẽ bắt đầu vào năm 2028 với khoảng 2,500 hộ gia đình trong khu vực dẫn đầu, nhưng đây chỉ là tiêu chuẩn hành chính. Do tính chất tái xây dựng tích hợp, việc đồng thuận của cư dân, kiểm tra tính khả thi, thảo luận đóng góp công cộng, và nhiều quy trình cấp phép khác nhau sẽ bị phức tạp, và có khả năng cần hơn 10 năm để hoàn thành dự án thực tế.
Do đó, cần cân nhắc đầy đủ các yếu tố này.
Khi đánh giá tính khả thi của dự án, cần có một cái nhìn tỉnh táo. Mặc dù tỷ lệ sử dụng tăng gần 100%, phí chia sẻ có thể cao vì nhiều lý do.
Tăng giá xây dựng, chi phí tài chính, cung cấp cơ sở hạ tầng và gánh nặng đóng góp công cộng đều hoạt động đồng thời. Đặc biệt, giá căn hộ mới ở Hwamyung-dong hiện đang thấp hơn so với Haeundae, điều này có thể dẫn đến một cấu trúc thu nhập không thuận lợi ngay cả khi tái xây dựng được thực hiện cho cùng một cấu trúc.
Cần tiếp cận một cách thận trọng với những điểm này trong tâm trí.
Các yếu tố bên ngoài cũng đóng một vai trò quan trọng. Khu vực lân cận Gangseo đang dự kiến sẽ có một chương trình xây dựng lớn ở Eco Delta City, nên có khả năng nhu cầu sẽ được phân tán trong tương lai. Nếu tính đến xu hướng giảm dân số ở Busan, thì việc đơn giản là lạc quan từ quan điểm đầu tư có thể là rất nguy hiểm. Cuối cùng, dự án tái xây dựng Hwamyung-dong được cho là sẽ có nhiều biến số và mất nhiều thời gian hơn so với Haeundae.
Công bố Busan quy định số 2026-124
Công bố Kế hoạch cơ bản cải tạo thành phố cũ Busan năm 2035
(Khu Hwamyung-Geumgok)
Để tăng cường chức năng đô thị và cải thiện môi trường sống ở khu Hwamyung-Geumgok đã xuống cấp, chúng tôi đã xây dựng kế hoạch cơ bản cải tạo thành phố cũ theo "Luật đặc biệt về cải tạo và hỗ trợ thành phố cũ" và công bố như sau theo Điều 6, Khoản 6 của cùng luật.
Ngày 8 tháng 4 năm 2026
Thị trưởng Busan
1. Tên gọi: “Công bố Kế hoạch cơ bản cải tạo thành phố cũ Busan năm 2035 (Khu Hwamyung-Geumgok)”
2. Năm cơ sở và năm mục tiêu
| Phân loại | Năm cơ sở | Năm mục tiêu |
| Năm | 2024 | 2035 |
3. Nội dung chính
a. Tổng quan về kế hoạch
○ Bối cảnh và mục đích của kế hoạch
○ Phạm vi của kế hoạch
| Phân loại | Nội dung |
| Phạm vi thời gian | • Năm cơ sở: 2024 / Năm mục tiêu: 2035 |
| Phạm vi không gian | • Thành phố cũ: Khu Hwamyung-Geumgok (A=2,710,030.7 m²) |
b. Định hướng cơ bản của cải tạo
○ Tầm nhìn và mục tiêu của kế hoạch
c. Kế hoạch cải thiện cấu trúc không gian
| Phát triển điểm tập trung khu vực đặc thù | Hiện thực hóa thành phố 15 phút | |
| • Phát triển điểm tập trung khu vực đặc thù "4 khu vực sống động đô thị" thông qua sự liên kết với các nguồn lực địa phương như Khu công nghiệp tiên tiến Geumgok, Đại học Truyền thông, Viện Phát triển Nhân tài Busan, Trường Cao đẳng Phòng cháy chữa cháy Busan - Trung tâm giáo dục nhân tài, trung tâm IT, công nghiệp sinh học - Trung tâm thương mại và công việc, Trung tâm giáo dục đời sống | • Tạo ra "khu vực sống 15 phút" thông qua việc mở rộng các cơ sở SOC sống và cải thiện môi trường đi bộ nhằm tập trung các cơ sở SOC như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục, và dịch vụ xã hội xung quanh nhà ga (750m) - Cải thiện môi trường sống thoải mái thông qua kế hoạch đường phố thân thiện với người đi bộ và xác định lối vào ra hợp lý cho các khu dân cư | |
| • Phát triển mạng lưới xanh - xanh ba chiều thông qua việc kết nối tự nhiên với núi Geumjeong và sông Nakdong nằm ở phía tây - Xây dựng lối đi bộ công cộng và công viên đậy từ sông Nakdong đến khu dân cư để cải thiện khả năng tiếp cận nước | • Xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông xanh tương lai trong đó việc cải cách giao thông tương lai được thực hiện - Tạo hình ảnh thành phố tương lai sống động thông qua việc chạy xe buýt tự lái thân thiện với môi trường dựa trên hydrogen và điện - Tạo trạm chuyển tiếp kết hợp nhỏ để có thể chuyển tiếp giữa các phương tiện như tàu điện ngầm, xe buýt, taxi | |
| Xây dựng mạng lưới xanh - xanh | Thực hiện thành phố giao thông xanh tương lai |
Nội dung về khu vực dự kiến được cải tạo đặc biệt.
Các khu vực dạng nhà ở sẽ được chia thành 15 khu vực, khu vực sửa chữa cơ sở vật chất sẽ là 3, và khu vực hỗ trợ hoán đổi sẽ là 4 khu vực.
Các khu vực này sẽ đóng góp vào sự phát triển của địa phương thông qua việc cải tạo và phát triển.
| Tên khu vực | Loại | Diện tích (m²) | Số lượng hộ gia đình (hộ) | Số dự án (cái) | Ghi chú |
| Tổng cộng | 1,701,485.1 | 31,359 | 37 | ||
| 1 | Hình thức nhà ở | 96,400.3 | 2,016 | 2 | Beksan Samgyeophansol, Geumgok Juguong 3 |
| 2 | Hình thức nhà ở | 74,876.1 | 1,152 | 2 | Geumgok Hwamok, Hyopjin TaeYang |
| 3 | Hình thức nhà ở | 40,920.4 | 480 | 2 | Yurim 2, Yurim 1 |
| 4 | Hình thức nhà ở | 53,093.2 | 1,366 | 1 | Geumgok Juguong 8, 9 |
| 5 | Hình thức nhà ở | 74,537.4 | 1,217 | 2 | Geumgok Juguong 5,6 |
| 6 | Hình thức nhà ở | 111,867.6 | 2,014 | 3 | Beksan Riverside Town, Gyeongnam Honors Ville, Hwamyung Green |
| 7 | Hình thức nhà ở | 154,539.4 | 2,729 | 3 | Hwamyung River Bill 2, Hwamyung Tranquil, Hwamyung Hanil U&I |
| 8 | Hình thức nhà ở | 165,526.3 | 2,460 | 4 | Hwamyung Green 1,2, Hwamyung Kolon, Green Forest |
| 9 | Hình thức nhà ở | 182,289.7 | 2,939 | 2 | Hwamyung Lotter Nakcheon và Daewoo I-An |
| 10 | Hình thức nhà ở | 66,770.8 | 1,047 | 2 | Samhan Hillpark, Hyundai 1 |
| 11 | Hình thức nhà ở | 66,814.8 | 1,099 | 3 | Hwamyung Yurim, Daewoo Prugio, Hwamyung Green Hill |
| 12 | Hình thức nhà ở | 174,417.9 | 2,624 | 2 | Kolon Hanulchae 1 và 2 |
| 13 | Hình thức nhà ở | 147,946.3 | 2,638 | 2 | Hyundai 2 và Daelim Ssangyong Riverside Town |
| 14 | Hình thức nhà ở | 72,387.1 | 1,780 | 1 | Sujeong Riverside Town |
| 15 | Hình thức nhà ở | 36,070.4 | 500 | 2 | Usin, Gukil |
| 16 | Hình thức sửa chữa cơ sở vật chất | 1,017.5 | - | - | Bãi đỗ xe |
| 17 | Hình thức sửa chữa cơ sở vật chất | 14,771.4 | - | - | Quảng trường |
| 18 | Hình thức sửa chữa cơ sở vật chất | 18,950.1 | - | - | Công viên (Đất cơ quan công cộng) |
| A | Hình thức hỗ trợ hoán đổi | 27,750.2 | 1,099 | 1 | Geumgok Juguong 1 |
| B | Hình thức hỗ trợ hoán đổi | 48,818.3 | 1,460 | 1 | Geumgok Juguong 2 |
| C | Hình thức hỗ trợ hoán đổi | 21,506.3 | 802 | 1 | Geumgok Juguong 7 |
| D | Hình thức hỗ trợ hoán đổi | 50,213.6 | 1,937 | 1 | Geumgok Juguong 4 |
Đ. Dân số dự kiến và tỷ lệ sử dụng tiêu chuẩn
○ Xác định dân số
| • Mức cho phép tăng dân số dựa trên công suất xử lý và tiếp nhận hiện tại của cơ sở hạ tầng là khoảng 22,200 người |
| Phân loại | Công viên | Trường tiểu học | Trường trung học | Trường trung học phổ thông | Cấp nước (trạm cấp nước) | Cấp thoát nước |
| Dân số khả thi tăng (người) | 22,417 | 67,996 | 104,851 | 37,525 | 74,951 (22,420) | 341,658 |
○ Xác định dân số dự kiến
| • Dân số dự kiến ước tính từ 75,416 người đến 97,833 người, tăng thêm 22,417 người |
| Phân loại | Tình trạng (năm 2022) | Thay đổi | Kế hoạch (năm 2035) | Ghi chú | |||
| Dân số (người) | Số lượng hộ (hộ) | Dân số (người) | Số lượng hộ (hộ) | Dân số (người) | Số lượng hộ (hộ) | ||
| Tổng cộng | 75,416 | 32,651 | 22,417 | 8,793 | 97,833 | 41,444 | |
| Khu vực cải tạo đặc biệt | 69,932 | 31,359 | 22,417 | 8,793 | 92,349 | 40,152 | |
| Ngoài khu vực cải tạo đặc biệt | 5,484 | 1,292 | - | - | 5,484 | 1,292 | |
○ Xác định tỷ lệ sử dụng tiêu chuẩn
| • Ứng dụng số lượng người dự kiến cho mỗi hộ gia đình là 2.3 người vào năm 2035, đã đề xuất trong Kế hoạch Cơ bản đô thị Busan 2040, cùng với diện tích căn hộ trung bình dựa trên công trình cải tạo trong vòng 10 năm qua - [Quy mô diện tích cung cấp] dưới 60㎡: dưới 85㎡: trên 85㎡ = 73㎡: 107㎡: 142㎡ - [Tỷ lệ cung cấp] dưới 60㎡: dưới 85㎡: trên 85㎡ = 29.4%: 61.1%: 9.5% |
| Phân loại | Giá trị được xác định | Ghi chú | |||
| Số lượng hộ trong khu vực cải tạo đặc biệt (hộ) | 40,152 | ||||
| Diện tích trong các dự án cải tạo trong 10 năm qua | Diện tích sử dụng | dưới 60㎡ | dưới 60~85㎡ | trên 85㎡ | |
| Diện tích cung cấp trung bình (tỷ lệ) | 73㎡ (29.4%) | 107㎡ (61.1%) | 142㎡ (9.5%) | ||
| Diện tích sàn (m²) | 4,028,384 | ||||
| Diện tích đất (m²) | 1,149,894 | ||||
| Tỷ lệ sử dụng tiêu chuẩn | 350% | ||||
Đ. Kế hoạch cơ sở hạ tầng
○ Cơ sở hạ tầng cần thiết theo từng khu sống
| • Để hiện thực hóa thành phố 15 phút, phân tích bán kính sử dụng cơ sở hạ tầng chính quanh các ga metro, các kế hoạch cấp cao và liên quan, cũng như ý kiến khảo sát cư dân, đã dẫn đến việc xác định các cơ sở SOC sống cần được bổ sung theo từng khu sống nhỏ như sau: Các cơ sở SOC sống phải được thực hiện với sự hợp tác với các cơ quan có liên quan trong huyện Bắc Busan và các kế hoạch đô thị 15 phút trong tương lai khi tiến hành dự án cải tạo | ||||||
| Tình trạng cơ sở hạ tầng cần thiết theo từng khu sống 15 phút | ||||||
| Phân loại | Khu Geumgok | Khu Dongwon | Khu Yully | Khu Hwamyung | Khu Sujeong | |
| Tình trạng (cơ sở phù hợp với thành phố 15 phút) | • 3 trường học (2 trường tiểu học, 1 trường trung học) • 1 thư viện, 1 trung tâm trẻ em • 1 cơ sở phúc lợi xã hội (cho người khuyết tật) • 1 cơ sở văn hóa (tôn giáo) | • 2 trường học (1 trường tiểu học, 1 trường trung học) • 1 thư viện, 1 cơ quan công cộng • 1 cơ sở phúc lợi xã hội (phúc lợi trẻ em) • 1 trung tâm trẻ em | • 8 trường học (4 trường tiểu học, 2 trường trung học, 2 trường phổ thông) • 1 thư viện, 1 cơ sở thể chất (sân golf) • 3 cơ sở phúc lợi xã hội (phúc lợi cho người cao tuổi 2, sức khỏe chung 1) • 4 cơ quan công cộng (ví dụ: cơ quan đấu thầu) | • 7 trường học (4 trường tiểu học, 2 trường trung học, 1 trường phổ thông) • 1 thư viện • 1 cơ quan công cộng (công viên) • 1 trung tâm thể chất (trung tâm thể dục tổng hợp) | • 2 trường học (1 trường tiểu học, 1 trường đại học) • 1 cơ sở phúc lợi xã hội (giáo dục, sức khỏe, phúc lợi cho người khuyết tật) | |
| Ưu tiên giữa các cơ sở SOC cần bổ sung | 1 | • Cơ sở thể thao sống | • Cơ sở hỗ trợ khởi nghiệp cho doanh nghiệp nhỏ | • Không gian văn hóa dành cho trẻ em đa dạng | • Cơ sở phúc lợi xã hội tổng hợp | • Cơ sở thể thao sống |
| 2 | • Cơ sở hỗ trợ khởi nghiệp cho doanh nghiệp nhỏ | • Cơ sở thể thao sống | • Trung tâm văn hóa (nhà hát nhỏ, v.v.) | • Không gian học tập suốt đời | • Cơ sở hỗ trợ khởi nghiệp cho doanh nghiệp nhỏ | |
| 3 | • Cơ sở văn hóa (nhà hát nhỏ v.v.), cơ sở phúc lợi tổng hợp | • Cơ sở văn hóa (nhà hát nhỏ, v.v.) không gian học tập suốt đời, trung tâm sức khỏe địa phương | • Không gian học tập suốt đời, cơ sở thể thao, trung tâm sức khỏe địa phương, cơ sở hỗ trợ khởi nghiệp cho doanh nghiệp nhỏ | • Không gian văn hóa dành cho trẻ em đa dạng, trung tâm sức khỏe địa phương, trung tâm trẻ em | • Cơ sở văn hóa (nhà hát nhỏ, v.v.), trung tâm sức khỏe địa phương | |
| Phân loại | Tiêu chuẩn chọn lựa | Ghi chú |
| 1 | • Đảm bảo cơ sở cung cấp cho những người dân mới đến sau khi cải tạo | • Tăng cường hệ thống cấp nước và công viên |
| 2 | • Đảm bảo các cơ sở SOC sống cần có để tạo thành phố 15 phút - Cung cấp ưu tiên cho các cơ sở cần có theo từng khu sống nhỏ - Thực hiện theo sự phối hợp để thực hiện thành phố 15 phút | • Không gian hỗ trợ khởi nghiệp cho doanh nghiệp nhỏ • Cơ sở thể thao sống • Trung tâm văn hóa (nhà hát nhỏ v.v.) • Cơ sở phúc lợi xã hội tổng hợp • Không gian học tập suốt đời • Trung tâm sức khỏe địa phương |
| 3 | • Đảm bảo phân vùng xanh và cải thiện môi trường đi bộ | • Công viên đậy • Cải thiện đường bộ ngầm kết nối sông Nakdong với khu sống • Công trình hồi sinh tự nhiên (Yongducheon) • Thang máy dạng thẳng đứng • Đường bộ ngầm nối Nakdong và Hwamyung • Lắp đặt đường ưu tiên cho PM |
| 4 | • Cơ sở tiện nghi sinh hoạt khác liên quan đến điều kiện giao thông | • Lắp đặt giao lộ thông minh • Lắp đặt địa điểm lưu trữ PM • Triển khai xe buýt tự lái • Lắp đặt trạm chuyển tiếp hợp tác nhỏ |
Đ. Kế hoạch mật độ xây dựng
○ Định hướng cơ bản