温泉三益公寓重建 / 温泉1区域重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
- 东莱区温泉洞397-6号附近，位置，区域图，釜山东莱温泉场再开发投资
东莱区温泉洞区域的温泉三益公寓重建，即温泉1区域的重建项目取得了重要进展。此项目通过整治计划决定和整治区域指定公告，正式进入了区域指定阶段。
釜山广域市于2026年1月7日决定东莱区温泉洞397-6号附近温泉1重建项目的整治计划，并公告其为整治区域。这一过程预计将对地区发展产生重要贡献。
此次区域指定是在2024年12月，整治计划确定并整治区域指定（案）向居民公示及公告后，历时超过一年的时间。这是一个行政程序经历较长过程的案例，项目推进过程中经过了各种审查和调整，具有重要意义。
温泉1区域重建项目的目标地为第三种一般住宅区域，面积为19,927㎡（约6,027坪）。此处现有温泉三益公寓3栋，共432户。根据整治计划，容积率设置为最大281%以下，建筑覆盖率适用30%以下。
根据这些标准，重建后预计将形成约500户规模的共同住宅小区。户数增加幅度约为15%，属于相对较小的水平。这在未来可能会对居住环境的变化产生较大影响。
温泉三益公寓的重建目前未被评为具有高投资价值。最近施工成本和建筑成本的上升，考虑到釜山地区的销售市场环境不佳，因而对项目推进的顺利程度存在担忧。
然而，东莱区温泉洞的优越位置以及中长期内房地产市场和建筑环境改善的可能性，依然作为对项目条件产生积极影响的变量存在。
位于温泉场生活圈中心的现有住宅重建，在位置上具有很大的优势。重建结束后，附近新建小区“东莱雷美安爱Park”和“雷美安森林”可能会成为市场价格形成的基准。
根据最近的实际交易数据，东莱雷美安爱Park的84㎡的专用面积约在9亿韩元后半段到10亿韩元前半段，雷美安森林约在9亿韩元范围内进行交易。考虑到这种市场价格，温泉1区域重建完成后，参考现场和产品性的不同，84㎡的预期市场价格预计在8亿韩元后半段到9亿韩元前半段。这被评估为合理的范围。
温泉1区域的重建项目主要是针对现有住宅区的改善，而非大规模开发。未来的公寓协会成立、项目实施计划审查、施工单位选定等过程将是决定该项目成功与否的重要阶段。
釜山广域市公示第2025-542号
2030釜山广域市城市·居住环境整治基本计划变更,
温泉1重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
1. 根据釜山广域市公示第2019-397号(2019.12.25.)和釜山广域市公示第2024-491号(2025.1.1.)更改的“2030釜山广域市城市·居住环境整治基本计划”，依据《城市及居住环境整治法》第7条进行更改并公告。
2. 对于釜山广域市东莱区温泉洞397-6号附近的温泉1重建项目整治区域，根据《城市及居住环境整治法》第16条规定如次决定整治计划并指定整治区域并公告，依据《土地利用管制基本法》第8条及实施令第7条的规定进行地形图的公告。
3. 相关资料（土地是“
http://eum.go.kr
”可查阅）将于釜山广域市城市整治课（☏051-888-4244）和东莱区建筑课（☏051-550-4604）进行存档，供公众（利益相关人）查看。
2026年1月7日
釜山广域市市长
Ⅰ. 2030釜山广域市城市·居住环境整治基本计划
1. 变更原因
○对“釜山广域市城市·居住环境整治基本计划”上的温泉-重建-1整治预定区域范围进行更改，考虑周边环境及城市管理计划的衔接性，区划的标准化。
2. 变更内容
| 指定区分 | 序号 | 区域名 | 面积(千㎡) | 位置 | 土地利用计划 | 项目推进阶段 | 整治计划制定时间 | 阶段性计划 | 备注 |
| 既定 | 168 | 温泉-重建-1 | 20.8 | 温泉2洞397-6号附近(温泉三益) | 开发引导 | 整治区域指定 | 2014年 | 3阶段 | 面积变更(减少0.9千㎡) |
| 变更 | 19.9 |
Ⅱ. 整治区域指定及整治计划决定
1. 重建项目整治区域指定告示
| 指定区分 | 项目区分 | 区域名称 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新增 | 重建项目 | 温泉1重建项目整治区域 | 东莱区温泉洞397-6号附近 | 19,927 | - |
2. 重建项目整治计划
○ 关于土地利用的计划
| 区分 | 名称 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |
| 宅地及整治基础设施(城市规划设施) | 合计 | 19,927 | 100.0 | - | |
| 宅地 | 小计 | 19,416 | 97.4 | - | |
| 共同住宅 | 19,416 | 97.4 | - | ||
| 整治基础设施等 | 小计 | 511 | 2.6 | - | |
| 道路 | 511 | 2.6 | - | ||
○ 关于用地地域变更的计划（无变更）
| 区分 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |||
| 既定 | 变更 | 变更后 | ||||
| 合计 | 19,927 | - | 19,927 | 100.0 | - | |
| 住宅区域 | 第三种一般住宅区域 | 19,927 | - | 19,927 | 100.0 | - |
○ 关于土地等所有者分担金的估算及计算依据
| 分担金估算额 | 总收入估算额 | 总项目费估算额 | 净资产合计估算额 | 推定比例率 |
| 421,510,605,725韩元 | 228,766,225,852韩元 | 192,112,000,000韩元 | 100.33% | |
| 计算依据 | ⦁净资产合计估算额 = 土地等所有者净资产估算额合计⦁推定比例率 = (总收入估算额 – 总项目费估算额)/净资产合计估算额⦁土地等所有者的分担金 = 会员分配价 - 权利价格 | |||
未来管理处分计划等将会导致净资产的预期价值及各自的分担金发生变动。
同时，还需制定建筑物的主要用途、建筑覆盖率、容积率和高度的计划。
| 决定区分 | 区域区分 | 划分区分 | 位置 | 主要用途 | 建筑覆盖率(%) | 容积率(%) | 高度(m) | ||
| 名称 | 面积(㎡) | 名称 | 面积(㎡) | ||||||
| 新增 | 温泉1重建项目整治区 | 19,927 | 1-1 | 19,416 | 温泉洞397-6号 | 共同住宅 | 30以下 | 281以下 | 102以下 |
| 住宅的规模及规模别建筑比例 | ◦无相关事项 | ||||||||
| 租赁住房建设有关事项 | ◦无相关事项 | ||||||||
| 容积率放宽标准适用 | ◦适用《釜山广域市城市·居住环境整治基本计划》中容积率放宽标准-标准容积率：260%（开发引导）-公共设施用地提供时激励：11.84%-区域经济振兴激励（区域设计公司参与）：5%-可持续共同住宅激励（便于改造的共同住宅）：5%-允许容积率：260%+ 11.84%+5%+5%=281.84%-计划容积率：281%以下 | ||||||||
| 建筑物的建筑线有关计划 | ◦根据《釜山市建筑条例》第39条之2执行 | ||||||||
区分
公示
机关区分
市
机关
釜山广域市
公示·公告编号
第2025-542号
标题
2030釜山广域市城市·居住环境整治基本计划变更，温泉1重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
日期
2026-01-07
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常见问题(FAQ)
Q. 温泉三益公寓重建项目的整治计划和整治区域指定是什么时候公布的?
釜山广域市于2026年1月7日公布了温泉1区域重建整治计划决定和整治区域指定。
釜山广域市于2026年1月7日正式决定东莱区温泉洞397-6号附近温泉1重建项目的整治计划，并公告其为整治区域。通过这一公告，重建项目正式进入推动阶段，并成为地区开发及居住环境改善的重要转折点。
Q. 温泉1区域重建项目的目标地面积是多少，原有的户数又是多少？
目标地面积为19,927㎡，原有温泉三益公寓有432户。
温泉1区域重建项目的目标地为第三种一般住宅区域，面积约为19,927㎡（约6,027坪）。目前该地产有3栋温泉三益公寓，共432户居住。根据重建计划，预计户数将增加到约500户，约增长15%，这表明项目在改善居住环境和合理规模的住房供应方面的目标。
Q. 容积率和建筑覆盖率等重建项目的重要计划标准是什么？
容积率设置为最大281%以下，建筑覆盖率设置为30%以下。
根据温泉1区域重建整治计划，土地利用标准中的容积率限制为最大281%以下。同时，建筑物的地面面积比率，即建筑覆盖率设定为30%以下，以保持适当的建筑密度。这些规定旨在促进舒适和有规划的共同住宅小区的形成。
Q. 重建后预计的共同住宅规模和户数增加是多少？
重建后将形成约500户，户数增加约15%。
原有432户的温泉三益公寓预计通过重建扩展到约500户。这意味着约15%的户数增加，虽然变动相对较小，但我们希望在提升居住环境质量和供应最新住房方面取得成果。户数增加将适当控制，考虑到对现有居民和周边环境的影响。
Q. 温泉三益公寓重建项目的商业性评估如何？
目前的商业性并不高，市场环境和成本上升使得推进困难存在担忧。
由于最近施工成本和建筑成本上升，釜山地区的销售市场环境不佳，导致温泉三益公寓重建项目的商业性评估并不高。在这样的环境下，项目推动将面临困难，但东莱区温泉洞的优越位置和中长期市场及建设环境改善的可能性，将成为对项目产生积极影响的变量。
Q. 重建完成后温泉1区域公寓的市场价格预期如何？
按专用84㎡预计将处于约8亿后半段到9亿前半段。
温泉1区域重建完成后，基于位置和商品性的比较，预计专用面积84㎡的市场价格将在8亿韩元后半段到9亿韩元前半段之间。这一价格评估相较于周边新建小区而言略低，但属于合理价格范围。
Q. 温泉1区域重建项目的未来主要程序是什么？
公寓协会成立、项目实施计划审核、施工单位选定等是重要程序。
未来温泉1区域重建项目将从公寓协会成立开始，逐步推进项目实施计划审核、施工单位选定等行政和项目程序。这些阶段是项目顺利推进和成功的核心要素，各阶段的谨慎和系统化推进是必要的。