감만2구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
남구 감만동 44번지 주변 지역은 재개발이 진행 중이다.
특히 감만1구역, 3구역, 4구역의 사업성 및 세대수에 대한 관심이 높아지고 있다.
구역도 변화와 함께 지역 발전이 기대되는 상황이다.
감만2구역 재개발사업이 드디어 정비계획 결정과 정비구역 지정을 완료하며 본격적인 추진 단계에 들어섰다. 2025년 4월에 정비계획(안)이 공람 및 공고된 이후, 불과 8개월 만에 고시가 이루어져 사업 진행 속도가 눈에 띄게 빨라졌다.
남구 감만동 44번지 일대는 5만 2,762㎡ 규모로 정식 정비구역으로 지정되었으며, 이는 인근의 감만1구역 철거와 함께 새롭게 추진되는 감만3·4구역, 대연8구역과의 연계 개발이 가능해지면서 큰 의미를 가진다. 이로 인해 대규모 개발이 이루어질 전망이다.
정비계획에 따르면 감만2구역은 공동주택 면적이 4만4,005㎡에 달하며, 정비기반시설은 7,861㎡, 기타시설은 896㎡로 구성된다. 이 지역의 용도는 90% 이상이 제3종 일반주거지역으로 재편성될 예정이다.
평균 용적률은 209%로 설정되었고, 허용용적률은 225%로 책정되었다. 또한, 건축물의 높이는 90m 이하로 제한된다. 이러한 계획이 완료되면 대규모의 중층 고밀도 주거단지가 형성될 것으로 기대된다.
토지 소유자를 위한 분담금 비율은 103.12%로 산정된다. 감만1·3·4구역과의 연계 정비가 가능해 추가적인 개발 이익도 기대할 수 있는 지역이다. 특히 감만권의 재개발은 북항, 문현 금융단지, 우암부두 재개발축과 연결되는 위치에 있어 최근 부산 도심 동측 재편의 중요한 중심지로 주목받고 있다.
정비구역 내 현재 세대 수는 482세대이며, 정비계획에 따라 약 900세대로 증가할 예정이다.
전용 면적이 85㎡ 이하인 국민주택 규모 중심의 공급 계획은 실제 분양 수요와 잘 맞아 사업의 안정성이 높아진다.
여기에 기반시설, 안전 및 범죄 예방 대책, 동물 보호 방안까지 포함된 점은 대규모 재개발 기준에 적합하다.
감만권역은 현재 감만1구역이 관리처분 단계에 다다르고 있으며, 감만3·4구역 또한 동시에 정비사업이 활발히 진행되고 있다. 최근 감만2구역의 지정이 추가되면서 남구 전역에서 신축 아파트 중심으로의 주거 구조 변화가 빠르게 이루어질 가능성이 높아졌다.
이러한 변화는 감만, 우암, 문현축이 향후 동부산권의 주거 경쟁력을 강화하는 중요한 축으로 자리잡는데 기여할 것으로 예상된다.
부산광역시 고시 제2025-468호
감만2 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 남구 감만동 44번지 일원의 감만2 재개발사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제8조 및 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역을 지정하고 이를 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이용)는 “[http://eum.go.kr”에서](http://eum.go.kr”에서) 열람 가능한 부산광역시 도시정비과(☎051-888-4231) 및 남구 건축과(☎051-607-4614)에 비치하여 일반인(이해관계인)에게 보입니다.
2025년 12월 10일
부산광역시장
I. 정비구역 지정 및 정비계획 결정
1. 재개발사업 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위치 | 면적(㎡) | 비고 |
| 신규 | 재개발사업 | 감만2 재개발사업 정비구역 | 남구 감만동 44번지 일원 | 52,762 | - |
2. 재개발사업 정비계획
○ 토지등 소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 구분 | 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정 비례율 |
| 분담금 추산액 | 539,524,394,695원 | 440,977,962,940원 | 95,562,720,000원 | 103.12% |
※ 산출근거
○ 종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계
○ 추정 비례율 = (총수입 추산액 - 총사업비 추산액) / 종전자산합계 추산액
○ 토지등소유자별 분담금 추산액 = 조합원분양가 - 권리가액
○ 상기 종전자산 추산액 및 개발발전비용 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음
○ 토지이용에 관한 계획
| 구분 | 명칭 | 면적(㎡) | 비율(%) | 비고 |
| 계 | - | 52,762 | 100.0 | - |
| 택지 | 소계 | 44,005 | 83.4 | - |
| 공동주택 | 44,005 | 83.4 | - | |
| 택지 및 정비기반시설(도시계획시설) | 소계 | 7,861 | 14.9 | - |
| 소공원 | 775 | 1.5 | - | |
| 근린공원 | 4,988 | 9.4 | - | |
| 도로 | 2,098 | 4.0 | - | |
| 기타시설 | 조경 | 896 | 1.7 | - |
○ 용도지역 변경에 관한 계획
| 구분 | 기정 | 변경 | 변경후 | 비율(%) | 비고 |
| 계 | 52,762 | - | 52,762 | 100.0 | - |
| 제2종전용주거지역 | 1,331 | - | 1,331 | 2.5 | - |
| 제2종일반주거지역 | 47,841 | 감소 47,841 | - | - | - |
| 제3종일반주거지역 | - | 증가 47,841 | 47,841 | 90.7 | - |
| 준주거지역 | 985 | - | 985 | 1.9 | - |
| 자연녹지지역 | 2,605 | - | 2,605 | 4.9 | - |
■ 용도지역 변경 사유서
도면표시번호: -
위치: 감만동 33-8번지
용도지역: 제2종일반주거지역 → 제3종일반주거지역
면적(㎡): 47,841
결정변경사유: 「부산광역시 도시 및 주거환경정비기본계획」에 적합한 용도지역 세분화 및 토지이용 효율성 증진을 통한 계획적 정비를 위하여 제3종일반주거지역으로 변경
○ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
| 결정구분 | 구역구분 명칭 | 면적(㎡) | 획지구분 명칭 | 면적(㎡) | 위치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) |
| 신규 | 감만2 재개발사업 정비구역 | 52,762 | 1-1 | 44,005 | 감만동 33-8번지 일원 | 공동주택 | 30 이하 | 225 이하 | 90 이하 |
○ 임대주택 건설에 관한 사항
* 건설하는 주택 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건설
* 임대주택의 30% 이상 또는 총 건설 주택 세대수의 5% 이상은 40㎡ 이하 규모의 임대주택으로 건설
○ 용적률 완화기준 적용
* 평균용적률: 209%
* 계획용적률: 225% 이하
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-468호
제목
감만2 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2025-12-10
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 감만2구역 재개발사업의 정비계획과 정비구역 지정은 언제 완료되었나요?
감만2구역 재개발사업은 2025년 12월 10일 정비계획 결정 및 정비구역 지정이 완료되었습니다.
감만2구역 재개발사업은 2025년 4월 정비계획(안)이 공람 및 공고된 후 약 8개월 만인 2025년 12월 10일 부산광역시 고시 제2025-468호로 정비계획 결정과 정비구역 지정 고시가 이루어졌습니다. 이를 통해 남구 감만동 44번지 일대가 본격적인 재개발 추진 단계에 진입하였습니다.
Q. 감만2구역 재개발사업의 주요 면적과 용도는 어떻게 설정되었나요?
감만2구역은 5만2762㎡ 규모이며, 90% 이상이 제3종 일반주거지역으로 계획되었습니다.
재개발구역의 전체 면적은 5만2,762㎡로, 공동주택 면적은 44,005㎡, 정비기반시설은 7,861㎡, 기타시설은 896㎡로 구성됩니다. 용도지역 변경에 따라 90% 이상은 제3종 일반주거지역으로 재편성되어 주거 효율성을 높이고 계획적 정비가 가능하도록 설계되었습니다.
Q. 감만2구역 재개발사업 계획에서 용적률과 건축물 높이 제한은 어떻게 되나요?
평균 용적률은 209%, 허용 용적률은 225%이며, 건축물 높이는 90m 이하로 제한됩니다.
정비계획에 의하면 감만2구역의 평균 용적률은 209%로 설정되었고, 허용 용적률은 225% 이하로 책정되었습니다. 건축물 높이는 90m 이하로 제한하여 고밀도 중층 주거단지 조성을 목표로 하면서도 균형 잡힌 도시경관을 유지하도록 계획되었습니다.
Q. 재개발 완료 후 감만2구역의 세대 수 및 주택 규모는 어떻게 변화하나요?
세대 수는 현재 482세대에서 약 900세대로 증가하며, 85㎡ 이하 국민주택 중심입니다.
감만2구역 내 기존 세대수는 482세대이나 정비계획에 따라 약 900세대로 대폭 증가할 예정입니다. 전용 면적 85㎡ 이하 국민주택 규모가 주를 이루어 분양 시장 수요에 부합하며, 사업 안정성도 강화됩니다. 이로써 주거환경 개선과 주민 수용력 증대가 기대됩니다.
Q. 감만2구역 재개발사업이 지역 발전에 미치는 의미는 무엇인가요?
감만2구역 재개발은 인근 구역과 연계되어 부산 동측 도심 재편 중심지로 부상합니다.
감만2구역은 감만1·3·4구역, 대연8구역과 연계 개발이 가능해 대규모 재개발 효과가 큽니다. 북항, 문현 금융단지, 우암부두 재개발축과 이어지는 위치로 부산 동부산권 주거 경쟁력 강화의 핵심축이 될 전망입니다. 남구 전역의 신축 아파트 중심 주거구조 변화와 함께 지역 발전의 촉매제 역할을 할 것입니다.
