덕천1구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
부산 북구 덕천동 342-2번지 일대는 주목받는 투자처이다.
해당 구역의 위치와 개발 진행상황은 투자자들에게 중요한 정보이다.
사업성 측면에서 이 지역은 향후 가치 상승이 기대된다.
부산 북구 덕천동 342-2번지 주변의 덕천1구역 재개발사업이 정비계획 결정과 정비구역 지정 고시를 통해 공식적으로 확정됐다. 이번 고시는 2025년 5월 주민공람 및 주민설명회 공고 이후 약 6개월 만에 이뤄진 것으로, 사업 추진이 한층 더 진전을 보인 상황이다.
정비구역의 총 면적은 28,310㎡로, 이 중 공동주택용지는 20,746㎡, 종교시설 용지는 355㎡, 그리고 정비기반시설은 7,209㎡를 차지한다. 용도지역은 기존의 제2종 일반주거지역에서 모두 제3종 일반주거지역으로 변경되었다.
건축계획에 따르면, 공동주택이 주 용도로 설정되며, 건폐율은 30% 이하, 용적률은 264% 이하로 제한된다. 또한, 건물의 최대 높이는 108m로 규정되어 있다. 이러한 기준들은 지역 발전과 주거 환경 개선을 목표로 하고 있다.
정비구역 내 현재 세대 수는 412세대이며, 정비계획에 따라 예정된 세대 수는 약 500세대에 이른다. 세대 수의 증가폭이 크지 않은 상황이지만, 계획된 주택의 대부분은 국민주택 규모인 전용 85㎡ 이하로 설계되어 조합원의 재입주가 가능한 여건이 마련되어 있다.
그러나 비례율이 100%로 설정되어 있어 기존 세대 수에 비해 새로 공급될 세대 수의 증가율이 낮다. 이와 함께 비례율 또한 사업성이 높다고 보기 어려운 수치로, 이러한 점에서 사업의 실현 가능성에 대한 의문이 제기되고 있다.
현재 진행 중인 지역 재개발 프로젝트로는 덕천2구역과 덕천3구역이 있다. 이들 구역은 모두 북구 덕천 생활권 내에서 대규모 정비사업으로, 주거 환경 전반에 긍정적인 변화가 기대된다.
그러나 각 구역마다 사업의 진행 속도와 규모, 용적률이 상이하므로, 개별 구역의 사업성은 향후 사업 시행 인가와 시공사 선정 과정에서 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다. 이러한 변화는 향후 주변 환경에 큰 영향을 미칠 가능성이 크다.
사업지가 위치한 곳은 부산 지하철 3호선 숙등역과 가까운 곳이며, 만덕대로 건너편의 2·3구역 연계 개발로 인해 생활 인프라의 향상이 기대된다. 그러나 현재까지 주택 세대수의 증가가 미미하며, 예상되는 비례율도 높지 않아 사업성에 대한 면밀한 검토가 요구되는 상황이다.
부산광역시 고시 제2025-437호
덕천1 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 북구 덕천동 342-2번지 일원의 덕천1 재개발사업 정비구역에 대하여「도시 및 주거환경정비법」제8조 및 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역을 지정하고 이를 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음 “
http://eum.go.kr
”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏ 051-888-4234) 및 북구 건축과(☏ 051-309-4612)에 비치하여 일반인(이해관계인)에게 보입니다.
2025년 11월 19일
부 산 광 역 시 장
Ⅰ. 정비구역 지정 및 정비계획 결정
1. 재개발사업 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위 치 | 면적(㎡) | 비 고 |
| 신규 | 재개발사업 | 덕천1재개발사업 정비구역 | 북구 덕천동342-2번지 일원 | 28,310 | - |
2. 재개발사업 정비계획
○ 토지등 소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정 비례율 |
| 356,423,973,000 | 278,438,738,000 | 77,985,234,000 | 100.00% | |
| 산출근거 | ◦종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계◦추정 비례율 = (총수입 추산액 – 총사업비 추산액) / 종전자산합계 추산액◦토지등소유자별 분담금 추산액 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음
○ 토지이용에 관한 계획
| 구 분 | 명 칭 | 면적(㎡) | 비율(%) | 비 고 | |
| 택지 및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 28,310 | 100.0 | - | |
| 택 지 | 소 계 | 21,101 | 74.5 | - | |
| 공동주택 | 20,746 | 73.3 | - | ||
| 종교시설 | 355 | 1.2 | - | ||
| 정비기반시설 등 | 소 계 | 7,209 | 25.5 | - | |
| 어린이공원 | 2,090 | 7.4 | - | ||
| 도 로 | 5,119 | 18.1 | - | ||
○ 용도지역 변경에 관한 계획
| 구 분 | 면적(㎡) | 비율(%) | 비 고 | |||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | ||||
| 계 | 28,310 | - | 28,310 | 100.0 | - | |
| 주거지역 | 제2종일반주거지역 | 28,310 | 감)28,310 | - | - | - |
| 제3종일반주거지역 | - | 증)28,310 | 28,310 | 100.0 | - | |
■ 용도지역 변경 사유서
| 도면표시번호 | 위 치 | 용도지역 | 면적(㎡) | 결정(변경)사유 | |
| 기 정 | 변 경 | ||||
| - | 북구 덕천동342-2번지일원 | 제2종일반주거지역 | 제3종일반주거지역 | 28,310 | 「부산광역시 도시 및 주거환경정비기본계획」에 적합한 용도지역 세분화 및토지이용 효율성 증진을 통한 계획적정비를 위하여 제3종일반주거지역으로변경 |
○ 건축물의 주용도․건폐율․용적률․높이에 관한 계획
| 결정구분 | 구역구분 | 획지구분 | 위 치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | ||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | ||||||
| 신규 | 덕천1재개발사업정비구역 | 28,310 | 1-1 | 20,746 | 덕천동339-20번지일원 | 공동주택 | 30이하 | 264이하 | 108이하 |
| 1-2 | 355 | 덕천동340-14번지일원 | 종교시설 | 50이하 | 264이하 | 25이하 | |||
| 주택의 규모및 건설비율 | ◦ 건설하는 주택 전체 세대수의 40%이상을 85㎡이하로 건설 | ||||||||
| 임대주택 건설에관한 사항 | ◦ 건설하는 주택 전체 세대수의 10%이상을 임대주택으로 건설◦ 임대주택의 30%이상 또는 총 건설 주택 세대수의 5%이상⇨ 40㎡이하 규모의 임대주택으로 건설 | ||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ◦「부산광역시 도시․주거환경정비기본계획」상 용적률 완화기준 적용- 기준용적률 : 240%- 지역경제 활성화 인센티브 : 8%- 지속가능형 공동주택 인센티브 : 5%- 녹색건축 및 에너지효율 등급 인증 : 11% [제로에너지건축물 5등급]- 허용용적률 : 240% + 8% + 5% + 11% = 264%- 계획용적률 : 264%이하 | ||||||||
| 건축물의 건축선에 관한 계획 | ◦「부산시 건축조례」제39조의 2에 따름 | ||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-437호
제목
덕천1 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2025-11-19
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 덕천1구역 재개발사업의 정비구역 면적과 주요 용도는 어떻게 되나요?
덕천1구역 정비구역은 총 28,310㎡로, 공동주택용지 20,746㎡, 종교시설 355㎡, 기반시설 7,209㎡로 구성되어 있습니다.
덕천1구역 재개발사업 정비구역 총 면적은 28,310㎡이며, 이 중 공동주택용지가 약 20,746㎡, 종교시설 용지는 355㎡, 그리고 정비기반시설은 7,209㎡로 지정되어 있습니다. 이들 용지는 각기 개발 목표에 맞게 배분되어 주거 환경 개선과 지역 사회 기반 시설 확충에 기여하도록 설계되었습니다.
Q. 정비구역 내 건축계획과 주요 건축 제한 조건은 무엇인가요?
건폐율 30% 이하, 용적률 264% 이하, 최고 건물 높이는 108m로 제한되어 있습니다.
덕천1 재개발사업의 건축계획에서는 공동주택을 주 용도로 하며, 건폐율을 30% 이하로 유지하고, 용적률은 264% 이하로 제한하는 등 강력한 건축 규제가 적용됩니다. 또한 건물의 최대 높이는 108미터로 규정해 주거 환경의 질을 높이고, 과도한 고층 건물로 인한 부작용을 방지하고자 했습니다. 이로써 지역의 균형적 발전과 쾌적한 주거 환경 조성을 목표로 하고 있습니다.
Q. 재개발사업으로 인한 세대 수 변화와 비례율 현황은 어떻게 되나요?
현재 412세대에서 약 500세대로 증가하며, 비례율은 100%로 낮아 사업성은 제한적입니다.
덕천1구역 내 현재 세대 수는 412세대로, 재개발 후 예정 세대 수는 약 500세대에 이릅니다. 세대수 증가 폭은 크지 않은 편이며, 주로 85㎡ 이하 국민주택 규모로 계획되어 기존 조합원의 재입주에 유리한 환경을 제공하려 합니다. 그러나 비례율이 100%로 설정되어 있어 새로 공급될 세대 수 증가율이 낮고, 이는 사업성 측면에서 한계로 지적되고 있습니다.
Q. 덕천1구역 재개발사업의 사업 추진 현황과 고시 일정은 어떻게 되나요?
2025년 5월 주민공람 후 약 6개월 만에 정비계획과 정비구역 지정 고시가 이루어졌습니다.
덕천1구역 재개발사업은 2025년 5월 주민공람 및 주민설명회 공고 이후 약 6개월 만에 정비계획 결정과 정비구역 지정 고시를 받았습니다. 이 고시는 부산광역시의 공식 고시 제2025-437호에 해당하며 2025년 11월 19일 부산시장 명의로 발표되었습니다. 이를 통해 사업 추진에 공식적인 법적 기반이 마련되어 사업 진행에 탄력을 받고 있습니다.
Q. 덕천1구역 재개발사업 인근 생활환경 및 교통 여건은 어떤가요?
부산지하철 3호선 숙등역과 가까우며, 주변 2·3구역 개발로 생활 인프라 개선이 기대됩니다.
덕천1구역은 부산지하철 3호선 숙등역 근처에 위치해 교통 접근성이 우수합니다. 또한 만덕대로를 건너편에 둔 2구역과 3구역의 연계 개발로 인해 생활 인프라 전반의 향상이 예상되고 있습니다. 하지만 세대 수 증가는 미미하고 비례율도 높지 않아 사업성 검토가 필요한 상황입니다. 향후 주변 개발과 연계된 교통 및 기반시설 개선은 주민들의 생활 편의성을 높일 전망입니다.
