덕천3구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 북구 덕천동 419-20번지 일원, 구역도, 위치, 사업성, 세대수
부산 북구 덕천동 419-20번지에 위치한 덕천3구역 재개발 사업이 고시 제2025-414호를 통해 정비계획 결정과 정비구역 지정이 공식 발표되었다. 이번 고시는 올해 5월에 진행된 주민공람 및 설명회 이후 약 5개월 만에 이루어진 결과이다.
최근 발표된 고시에 따르면, 정비구역의 면적은 80,254㎡이며, 모든 구역이 제3종 일반주거지역으로 지정되어 주거환경 개선이 본격적으로 이루어질 예정이다. 이 중 택지와 공동주택용지는 전체 면적의 약 77.4%인 62,075㎡를 차지하고 있다.
용적률은 271%로 제한되며, 건물의 최대 높이는 105m로 설정되었다. 또한, 사업과 관련된 재정적 사항으로는 총 수입이 약 9,530억 원, 총 사업비가 약 7,300억 원으로 예상되며, 종전자산의 합계는 약 2,217억 원으로 추정된다. 이러한 계획은 지역 개발에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다.
부산 지하철 3호선의 숙등역 인근은 뛰어난 입지를 자랑한다. 주요 간선도로인 만덕대로, 구포대로, 관문대로와의 연결이 용이해 교통 편의성이 높다. 주변에는 뉴코아아울렛, 덕천시장, 메가마트와 같은 생활 편의시설이 마련되어 있으며, 덕천중학교와 양천초등학교 등 교육기관도 가까워 주거 환경이 양호하다. 특히 최근 이 지역에서 분양된 대형 브랜드 아파트 '한화 포레나 부산덕천3차'의 청약 경쟁이 치열했던 점은 많은 이들의 관심을 끌고 있다.
해당 사업은 지정 고시 이전에 사전타당성 검토와 주민 의견 수렴을 마쳤다. 주민 공람은 2025년 5월에 진행될 예정이다. 이후에는 정비계획 확정, 조합 설립 인가, 시공사 선정 등의 과정이 남아 있다. 따라서 세대 수, 시공사 선정, 일반분양 물량 등 구체적인 사항은 아직 결정되지 않았다.
이번 고시는 노후 주거지의 정비와 기반시설 개선을 위한 초석이 된다. 사업이 본격적으로 진행되면서 향후 사업의 실현 가능성과 지역 주거환경의 변화에 대한 관심이 높아질 것이다.
또한, 인근 지역에서는 덕천1과 덕천2 재개발 프로젝트도 활발히 진행되고 있다.
부산광역시 고시 제2025-414호
덕천3 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 북구 덕천동 419-20번지 일원의 덕천3 재개발사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음“http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏ 051-888-4234) 및 북구 건축과(☏ 051-309-4612)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2025년 10월 29일
부 산 광 역 시 장
I. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재개발사업 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위치 | 면적(㎡) | 비고 |
| 신규 | 재개발사업 | 덕천3재개발사업 정비구역 | 북구 덕천동419-20번지 일원 | 80,254 |
2. 재개발사업 정비계획
○ 토지이용에 관한 계획
| 구 분 | 명 칭 | 면 적(㎡) | 비율(%) | 비고 | |
| 도시관리계획용도지역 | 계 | 80,254 | 100.0 | ||
| 제3종일반주거지역 | 80,254 | 100.0 | 제2종→제3종 | ||
| 도시관리계획용도지구 | - | ||||
| 택지 및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 80,254 | 100.0 | ||
| 택지 | 62,075 | 77.4 | |||
| 공동주택 | 62,075 | 77.4 | |||
| 정비기반시설(도시계획시설) | 18,179 | 22.6 | |||
| 도로 | 12,879 | 16.0 | |||
| 문화시설 | 400 | 0.5 | |||
| 공원 | 4,900 | 6.1 | |||
○ 용도지역 ‧ 지구 변경에 관한 계획
| 구 분 | 면적(㎡) | 비율(%) | 비고 | ||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | |||
| 계 | 80,254 | - | 80,254 | 100.0 | |
| 제2종일반주거지역 | 80,254 | 감) 80,254 | - | - | |
| 제3종일반주거지역 | - | 증) 80,254 | 80,254 | 100.0 | |
■ 용도지역 변경 사유서
| 도면표시번호 | 위치 | 용도지역 | 면적(㎡) | 용적률 | 변 경 사 유 | |
| 기정 | 변경 | |||||
| - | 북구 덕천동419-20번지 일원 | 제2종일반주거지역 | 제3종일반주거지역 | 80,254 | 300%이하 | ·대상지는 노후·불량건축물이 밀집하여 주거환경 개선 및 정비기반시설 정비가 필요한 지역으로서 효율적 토지이용을 위해 용도지역을 제3종일반주거지역으로 변경 결정코자 함 |
○ 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입추산액 | 총사업비추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정비례율 |
| 953,039,221,320원 | 729,966,889,749원 | 221,725,307,270원 | 100.00 % | |
| 산출근거 | ⦁종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계⦁추정비례율 = (총수입 추산액–총사업비 추산액)/종전자산합계 추산액⦁토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음 (토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 : 게재 생략)
○ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
| 구분 | 구역 구분 | 가구 또는획지 구분 | 위치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | 비고 | |||||||||||||||||||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | ||||||||||||||||||||||||
| 신설 | 덕천3재개발사업정비구역 | 80,254 | 1-1 | 51,279 | 북구 덕천동419-20번지 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 30%이하 | 271%이하 | 105m이하 | - | |||||||||||||||||
| 1-2 | 400 | 북구 덕천동418-11번지 일원 | 문화시설 | 50%이하 | 240%이하 | 15m이하 | - | ||||||||||||||||||||
| 2-1 | 10,796 | 북구 덕천동421-8번지 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 30%이하 | 152%이하 | 105m이하 | - | ||||||||||||||||||||
| 주택의 규모 및건설비율 | ∙ 건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡이하로 건설 | ||||||||||||||||||||||||||
| 임대주택 건설에관한 사항 | ∙ 건설하는 주택 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건설∙ 전체 임대주택 세대수의 30%이상 또는 건설하는 주택 전체세대수의 5%이상 → 40㎡이하 규모의 임대주택으로 건설 | ||||||||||||||||||||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ∙ 「부산광역시 도시 및 주거환경정비 기본계획」상 기준용적률 평가 기준 및 용적률 완화기준 적용∙ 기준용적률 산정 :240%(주거정비구역) | ||||||||||||||||||||||||||
| 구 분 | 평가기준 점수 | ⇨ | 평가기준배점 | 토지이용 | 기준용적률 | ||||||||||||||||||||||
| 덕천3구역 | 66점 | 50~80점 | 주거정비 | 240% | |||||||||||||||||||||||
| ∙ 용적률 인센티브▸ 공공시설부지 제공시 인센티브 산정- 1.5×(제공면적÷제공후대지면적)×α(제2종일반주거 시 200%)- 1.5 × (440㎡ ÷ 62,075㎡) × 200% = 2.1%▸ 공익요소 외 인센티브- 지역경제활성화 인센티브 : 설계자 5%- 지속가능공동주택 : 5%- 녹색건축인증 : 우수 등급 3%완화용적률 : 2.1% + 5% + 5% + 3% = 15.1%∙ 허용용적률 : 240% + 15.1% = 255.1%∙ 계획용적률 : 251%※{(51,279㎡×271%)+(10,796㎡×152%)}÷(51,279㎡+10,796㎡) = 250.3% | |||||||||||||||||||||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-414호
제목
덕천3 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2025-10-29
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 덕천3구역 재개발사업 정비구역은 어디에 위치해 있나요?
덕천3구역 재개발사업 정비구역은 부산 북구 덕천동 419-20번지 일원에 위치합니다.
덕천3구역 재개발사업의 정비구역은 부산광역시 북구 덕천동 419-20번지 일원에 지정되어 있습니다. 이 지역은 지하철 3호선 숙등역 인근이며 만덕대로, 구포대로, 관문대로와 인접해 있어 교통 접근성이 우수합니다. 주변 생활편의시설과 교육기관이 다양하게 자리 잡고 있어 주거환경도 뛰어납니다.
Q. 덕천3구역 재개발사업의 정비계획 주요 내용은 무엇인가요?
덕천3구역 정비계획은 80,254㎡ 면적에 용적률 271%, 최대 건물 높이 105m로 지정되었습니다.
이번 재개발 정비계획에서 정비구역의 면적은 80,254㎡로 지정되었으며, 전 구역이 제3종 일반주거지역으로 구분됩니다. 용적률은 271%로 제한되고, 건물은 최대 105m 높이까지 건축 가능하도록 계획되었습니다. 택지 및 공동주택용지가 전체 면적의 약 77.4%를 차지해 주거환경 개선에 초점이 맞춰져 있습니다.
Q. 덕천3구역 재개발사업의 예상 사업비와 수입 규모는 어떻게 되나요?
예상 총수입은 약 9,530억 원, 총 사업비는 약 7,300억 원으로 전망됩니다.
덕천3구역 재개발사업과 관련해 예상되는 총 수입 규모는 약 9,530억 원이며, 총 사업비는 약 7,300억 원으로 추산됩니다. 종전자산의 합계는 약 2,217억 원으로 예상돼 재정적 안정성과 수익성을 고려한 계획이 수립되어 있습니다. 다만 이 수치는 추후 관리처분계획에 따라 변경될 수 있습니다.
Q. 덕천3구역 재개발사업은 현재 어떤 단계에 있나요?
2025년 5월 주민공람 이후 정비계획 확정, 조합 인가, 시공사 선정 등이 예정되어 있습니다.
이번 정비구역 지정과 정비계획 결정 고시는 2025년 5월 주민공람 및 설명회를 거쳐 약 5개월 만에 이루어진 결과입니다. 앞으로 정비계획 확정과 조합 설립 인가, 그리고 시공사 선정 절차가 남아 있어 구체적인 세대 수, 분양 물량 등 세부 사항은 아직 확정되지 않은 상태입니다.
Q. 덕천3구역 재개발사업 주변 교통 및 생활환경은 어떠한가요?
숙등역 인근으로 교통이 편리하며, 생활편의시설과 교육기관이 가까워 환경이 우수합니다.
덕천3구역은 부산 지하철 3호선 숙등역과 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 간선도로인 만덕대로, 구포대로, 관문대로와 연결되어 차량 이동도 용이합니다. 인근에는 뉴코아아울렛, 덕천시장, 메가마트 등 다양한 생활편의시설이 있으며, 덕천중학교와 양천초등학교 등 우수한 교육기관도 가까워 생활환경이 양호합니다.
