怪正11区域重建项目整治计划决定及整治区域指定（案）公览公告
- 沙河区怪正洞358-1番地一带，区域图、位置、户数、项目性、釜山投资
釜山沙河区怪正洞地区主动启动重建过程，以转变为新的居住空间。沙河区政府以2025年10月15日为基准，发布了关于“怪正11区域重建项目整治计划决定及整治区域指定（案）”的公览公告，并正在进行听取居民意见的程序。
公览时间从10月15日持续到11月17日一个多月。居民说明会将在10月27日下午4点于沙河区政府大礼堂举行。公览地点确定为沙河区政府住宅整治科和怪正11区域推进委员会办公室。
本项目的主要位置位于沙河区怪正洞358-1番地一带，面积达到14万7,231㎡。该地块将被指定为新的重建整治区域。
根据整治计划（案），该地区将从现有的第二类普通住宅区提升为第三类普通住宅区，计划变更为以公寓为中心的大型住宅区。这一开发预计将改善地区的居住环境，并提供更好的生活质量。
项目区域的容积率设定为不超过271%，建蔽率计划为30%以下。此外，整体户数的40%以上将以使用面积85㎡以下的形式建造，超过10%的部分将作为租赁住房提供。与此同时，还将规划设立公共机关、文化设施、公园等多种基础设施。
根据财务计划，预计总收入约为1兆6千亿韩元，项目投资额预计约为1兆3千亿韩元。因此，比例率计算为111.6%，从项目有效性方面来看，稳健的收益结构已得到确认。这些各项因素都有助于提高项目的成功可能性。
怪正11区域曾被称为怪正13区域，目前正式作为11区域推进。2023年在事前可行性审查中获得了有条件决议，此次公览标志着重建计划的建立阶段向前推进，具有重要意义。
怪正11区域的地理条件非常优越。该地区毗邻地铁1号线怪正站及沙河站，被称为双轨道交通。并且容易接近纳东大路和沙里路等主要道路。附近有胜学小学及东周女子中学等，教育环境也相当优秀。
最近，怪正洞地区除了怪正5区域的管理处置外，怪正6、7、8区域的新重建项目也在积极进行。这在沙河区的重整项目中占据重要地位。但在某些邻近区域，施工单位的选定遭遇困境，因此未来的怪正11区域程序能否顺利进行，备受关注。
此次公览结果及居民说明会中收集的意见将反映在后续的城市规划委员会及景观·建筑审议中。一旦整治区域指定最终确定，点将进入具体的项目实施计划的批准及施工单位选定等阶段。
釜山市沙河区公告第2025-1201号
怪正11重建项目整治计划决定及整治区域指定（案）公览公告
釜山市沙河区怪正洞358-1番地一带怪正11重建项目的整治计划制定及整治区域指定（案）根据《城市及居住环境整治法》第15条及同法实施令第13条的规定，以下进行居民说明会以及居民公览，若有意见请在公览期间向沙河区政府住宅整治科提交意见书。
2025年10月15日
釜山市沙河区区长
1. 居民说明会概述
蜘蛛。时：2025年10月27日（星期一）16:00
二。地点：沙河区政府大礼堂（釜山沙河区纳东大路398番街12，本馆4层）
三。与会者：土地等所拥有者及居民
四。内容：整治计划决定及整治区域指定（案）说明
2. 居民公览概述
一。期间：2025年10月15日（星期三） ~ 2025年11月17日（星期一）（公告日起超过30天）
二。地点
1) 沙河区政府住宅整治科（釜山沙河区纳东大路398番街12，第一别馆1层）
2) （暂名）推进委员会办公室（釜山沙河区沙里路7番街3，2层）
三。公览内容：怪正11重建项目整治计划决定及整治区域指定（案）公览
1) 整治区域指定文件（案）
| 指定区域 | 事业的区分 | 区域的名称 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新规 | 重建项目 | 怪正11重建项目整治区域 | 釜山市沙河区怪正洞358-1番地一带 | 147,231 |
2) 整治计划
一) 土地等所有者类型别分担金估算额及计算依据
| 分担金估算额 | 总收入估算额 | 总事业费用估算额 | 物业总资产合计估算额 | 估算比例率 |
| 1,602,071,476,638 | 1,300,189,164,698 | 270,461,762,213 | 111.6% | |
| 计算依据 | • 物业总资产合计估算额 = 土地等所有者别物业估算额合计• 估算比例率 = (总收入估算额 - 总事业费用估算额)/物业总资产合计估算额• 土地等所有者别分担金 = 会员分配价格 - 权利金额 | |||
所示财产估值及各别负担金可能根据日后管理处置计划而变动。
因此需要对用途区域变更进行规划。
| 种类 | 面积(㎡) | 构成比例(%) | 备注 | |||
| 既定 | 变更 | 变更后 | ||||
| 合计 | 147,231 | - | 147,231 | 100.0 | - | |
| 住宅区域 | 第二类普通住宅区域 | 147,231 | 减) 147,231 | - | - | - |
| 第三类普通住宅区域 | - | 增) 147,231 | 147,231 | 100.0 | - | |
三) 土地利用计划
| 种类 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |||
| 宅地及整治基础设施（城市规划设施） | 合计 | 147,231 | 100.0 | |||
| [宅地] | 104,703 | 71.1 | ||||
| 公寓用地 | 102,102 | 69.3 | ||||
| 宗教用地 | 2,601 | 1.8 | ||||
| [整治基础设施](城市规划设施) | 42,528 | 28.9 | ||||
| 道路 | 整治基础设施 | 223 | 0.1 | |||
| 城市规划设施 | 25,904 | 17.6 | ||||
| 停车场 | 2,300 | 1.6 | ||||
| 公共机关 | 1,200 | 0.7 | ||||
| 文化设施 | 1,550 | 1.1 | ||||
| 社会福利设施 | 150 | 0.1 | ||||
| 公园 | 5,543 | 3.8(2.2) | 公园下部停车场重复计算(A=3,213㎡) | |||
| 绿地 | 5,658 | 3.8 | ||||
四) 建筑物的主用途、建蔽率、容积率、高度计划
| 决定种类 | 地区类别 | 规划区域 | 位置 | 主用途 | 建蔽率(%) | 容积率(%) | 高度(m) | ||
| 名称 | 面积(㎡) | 名称 | 面积(㎡) | ||||||
| 新设 | 怪正11重建项目整治区域 | 147,231 | Ⅰ-1 | 48,249 | 沙河区怪正洞350-70番地一带 | 公寓及相关福利设施 | 30%以下 | 271%以下 | 100m以下 |
| Ⅰ-2 | 1,550 | 沙河区怪正洞355番地一带 | 文化设施 | 50%以下 | 260%以下 | 30m以下 | |||
| Ⅰ-3 | 1,200 | 沙河区怪正洞354-5番地一带 | 公共机关 | 50%以下 | 260%以下 | 30m以下 | |||
| Ⅰ-4 | 601 | 沙河区怪正洞365-12番地一带 | 宗教设施 | 50%以下 | 200%以下 | 30m以下 | |||
| Ⅱ-1 | 29,193 | 沙河区怪正洞302番地一带 | 公寓及相关福利设施 | 30%以下 | 271%以下 | 100m以下 | |||
| Ⅲ-1 | 24,660 | 沙河区怪正洞372番地一带 | 公寓及相关福利设施 | 30%以下 | 271%以下 | 100m以下 | |||
| Ⅲ-2 | 2,000 | 沙河区怪正洞365-3番地一带 | 宗教设施 | 50%以下 | 240%以下 | 30m以下 | |||
| Ⅲ-3 | 150 | 沙河区怪正洞378-106番地一带 | 社会福利设施 | 50%以下 | 220%以下 | 30m以下 | |||
| 住房的规模及建设比例 | · 建设的住房整体户数的40%以上建造在85㎡以下 | ||||||||
| 租赁住房建设的相关事项 | · 建设的住房整体户数的10%以上建造为租赁住房· 租赁住房的户数30%以上或整体住房的5%以上 → 建设为40㎡以下规模的租赁住房 | ||||||||
| 适用容积率缓和基准 | ◦基准容积率：249%（住宅整治区域240%，特别整治区域9%）◦缓和容积率：32.7%- 提供公共设施用地的激励 = 16.7%- 区域经济振兴激励：5%（设计师5%）- 持续性公寓（易于改造的公寓基准）：5%◦允许容积率：281.7%◦规划容积率：271%以下 | ||||||||
五) 其它事项：请查阅公览资料
3. 公览资料:
发布省略（在公览场所备齐）
4. 意见提交方法:
在公览期间内向沙河区政府住宅整治科书面提交
5. 详细事项请参阅公览场所备齐的资料，该内容可根据日后城市景观共同委员会审议等行政程序的执行而变更。
常见问题（FAQ）
Q. 怪正11区域重建项目的主要内容是什么？
怪正11区域重建是在沙河区怪正洞358-1番地一带创建以公寓为中心的大型住宅区域的项目。
怪正11区域重建项目在釜山沙河区怪正洞358-1番地进行。面积约147,000㎡，将从原有的第二类普通住宅区提升至第三类，建立以公寓为中心的大规模住宅区。容积率设定为最高271%，建蔽率规划为30%以下，整体户数的40%以上将建造在使用面积85㎡以下，10%以上将提供租赁住房。此外，还将设置公共机关、文化设施、公园等基础设施，从而大大改善居住环境。
Q. 重建项目的经济性及财务规模如何？
总预期收入约为1兆6千亿韩元，事业费用为1兆3千亿韩元，从而确保了经济的稳固性。
怪正11区域重建项目的财务计划显示，预计总收入约为1兆6千亿韩元，事业费用约为1兆3千亿韩元。因此，所计算的比例率为111.6%，显示了在项目经济性方面已建立了稳健的收益结构。这一财务规模将起到提高项目成功可能性的关键作用。
Q. 居民如何提交与重建相关的意见？
可以在10月15日至11月17日期间公览后向沙河区政府住宅整治科书面提交意见。
关于重建项目整治计划决定及整治区域指定（案）的居民公览将于2025年10月15日至11月17日进行，公览地点为沙河区政府住宅整治科及怪正11区域推进委员会办公室。居民可在该期间内亲自前往查看内容，并可向沙河区政府住宅整治科提交书面意见。提交的意见将反映在后续的城市规划委员会、景观·建筑审议中。
Q. 居民说明会何时何地召开？
2025年10月27日下午4时，将在沙河区政府大礼堂举行。
怪正11区域重建项目的居民说明会将于2025年10月27日星期一下午4点在釜山沙河区政府大礼堂（本馆4层）召开。届时，土地等所有者和居民将参加会议，听取整治计划决定及整治区域指定（案）的说明，并进行问答。居民的关注与参与是重要的程序，对项目进展将产生实质性的影响。
Q. 怪正11区域的地理位置及周边环境如何？
邻近地铁1号线怪正站与沙河站，主要道路通达性优越且教育环境优秀。
怪正11区域位于釜山地铁1号线怪正站与沙河站之间，因此被称为双重可达性。该区域容易接近纳东大路、沙里路等主要干道，交通非常便利。此外，周边有胜学小学、东周女子中学等教育设施，具有优秀的学区环境。这些地理优势将增强重建项目的竞争力，并有助于提升居民的生活质量。