目次
海雲台グリーンシティ老朽計画都市整備基本計画、2035年未来都市への大変革
釜山の代表的な計画都市である海雲台グリーンシティ（海雲台新市街）が形成されてからほぼ30年が経ち、新たな転換期を迎えています。
1990年代に大規模な住宅供給を目的に設計されたこの地域は、現在、施設の老朽化、駐車問題、自足機能不足など様々な困難に直面しています。これらの問題を解決し、未来の都市の変化に対応するために「2035釜山市老朽計画都市整備基本計画（海雲台グリーンシティ）」が準備されました。
この計画は、海雲台グリーンシティの持続可能な発展のための重要な分岐点となることが期待されています。
このプロジェクトは単なる再建築にとどまらず、海雲台グリーンシティを持続可能で活気ある未来型居住空間に変えるための包括的な計画を提案します。
一緒に見ると役立つ投稿
計画の背景と目標: なぜ今整備が必要なのか？
1980年代後半、住宅200万戸供給を目指して造成された1期新都市と海雲台グリーンシティのような大規模住宅団地は現在、老朽化問題に直面しています。
従来の個別団地の再建築方式では、広域的な基盤施設の拡充と体系的な都市管理に限界があり、同時に複数の整備事業が進行される場合、不動産市場の不安定性をもたらす可能性があります。
したがって、新しいアプローチが必要です。
老朽問題を解決するために「老朽計画都市整備および支援に関する特別法」が制定されました。この法律を基に海雲台グリーンシティ整備基本計画が策定されました。
この計画の主な目標は、老朽化した住宅地の改善を通じてより良い環境を創造することです。これを実現するために、地域の特性に合った整備モデルを提案し、事業が円滑に進むよう支援します。また、高度な技術と環境に優しいインフラを活用して未来型都市へと進むことに寄与し、すべての世代が共に暮らせる快適で安全な居住環境を作ることが最終目標です。
海雲台グリーンシティの現状と主要な整備課題
海雲台グリーンシティは釜山初の計画都市として開発されましたが、時間が経つにつれていくつかの構造的問題が発生しています。特に、最も緊急の問題は共同住宅の老朽化です。
現在平均老朽年数は27.5年に達しており、これは設備の機能低下、駐車スペース不足、エネルギー効率の低下などにつながり、住民の生活に不便をもたらしています。これらの問題を解決するための努力が必要です。
海雲台グリーンシティの開発は居住機能に重点を置いて進められましたが、都市の自足機能が不足しているという点は解決すべき大きな課題です。商業及び業務用地は全体の7.2%に過ぎず、これは分譲(9.2%)や一山(8.4%)などの他の1期新都市と比較して著しく低い数値です。この低い割合は職住近接性を妨げ、都市の活力を低下させる原因となっています。したがって、この問題に対する補完が急務です。
公園と緑地の割合は11.7%で、一山(23.5%)や分譲(19.4%)に比べて著しく低い水準です。これにより、快適な居住環境のために緑地空間の拡充が必要です。
また、住民のアンケート調査結果では、駐車不足、老朽住宅、文化及びレジャー施設の不足が主要な不満として浮かび上がっています。これらの問題を解決するための包括的な対策が緊急に求められています。
未来に向けた青写真: 空間構造の改善と特別整備予定区域
今回の整備基本計画は海雲台グリーンシティを4つのビジョンで新たに構成することを目指します。『持続可能な融合都市』『釜山型15分都市』『回復力のある都市』『スマートモビリティ都市』という方向性を示します。これらのビジョンを通じて地域の発展と住民の生活の質の向上を図りたいと思います。
特別整備予定区域の指定は、これを実現するための重要な方法です。これらの区域は大規模ブロック単位で統合整備を進め、基盤施設を効果的に再配置し、都市機能の複合的高度化を目指す空間的単位です。
海雲台グリーンシティには合計17の特別整備予定区域が設定されました。この区域は住宅団地整備型が13、施設整備型が3、移住対策支援型が1で構成されています。
最も注目すべき点は、この地域に適用される容積率が現在の第2種一般居住地域の平均である250%から最大360%に引き上げられる予定であることです。この変化は市民が主導する迅速で秩序ある整備事業を支援する重要な要素になると期待されます。また、一部の連立住宅地に対しては210%の容積率が適用され、差別化された密度計画が策定されました。
容積率が緩和されれば地域社会に必要な公園、生活SOC、自足施設などを拡充するための公共貢献が増加します。これによりグリーンシティはより住みやすい環境へと発展していくと考えられます。
市民の生活を変える部門別計画
整備基本計画は市民の生活を革新するための様々な部門に対する具体的な戦略を含んでいます。住居環境の改善を越えて、全般的な生活の質向上を目指す内容が盛り込まれています。
基盤施設計画は15分都市の概念を基に各近隣区で不足する生活SOCを補強し、未開発地域を活用してレジャー、文化、体育機能が統合された複合拠点を整備する方向で進められます。このような計画は住民の生活の質向上に寄与するでしょう。
交通計画では需要に応じたバスサービス（DRT）や自律走行バスなどの革新的な公共交通システムを導入する予定です。また、個人型移動装置（PM）の使用を促進し、公共交通が不足している地域の問題を解決しようとしています。
産業と経済の活性化を目指す計画は、近隣の先端サイエンスパークと連携します。長山駅周辺の駐車場跡地を複合的に開発し、若者の創業スペースや知識産業センターを整備することで、自足機能を大幅に強化する予定です。
低炭素緑の都市転換に向けた計画に従い、ゼロエネルギー建物（ZEB）の導入が必須となります。また、春川は生態河川として復元される予定で、公園と緑地軸を有機的に結びつけて気候変動に対応する環境に優しい都市を作る目標を立てています。
結論: 単なる再建築を超え、新しい都市のパラダイムを開く
2035年海雲台グリーンシティの老朽都市整備基本計画は単なるアパートの再建築を越えます。この計画は都市構造を新たに構成し、足りなかった自足機能と基盤施設を補強し、未来志向の交通や環境に優しい技術を融合させて都市の全般的なパラダイムを変革することを目的としています。この試みが地域社会にポジティブな変化をもたらすことを期待しています。
特別整備予定区域の指定により、統合的な開発と革新的な容積率の緩和が実現します。これらの変化は事業推進に必要な原動力を提供し、発生する公共貢献は都市全体の公共性を高める善循環構造を形成します。
今回の計画が成功裏に進められた場合、海雲台グリーンシティは単なる居住空間を越えて、仕事、文化、レジャーと環境に優しい価値が調和する釜山の新しい中心地に発展するでしょう。住民の積極的な参加と公共の体系的な支援がうまく調和する時、2035年の海雲台グリーンシティはすべての世代が好む未来型のプレミアム都市の基準を提示することが期待されます。
釜山市公告 第2025 - 2226号
2035釜山市老朽計画都市整備基本計画（案）
- 海雲台グリーンシティ -
公覧公告
「老朽計画都市整備及び支援に関する特別法」第6条第1項により策定する2035釜山市老朽計画都市整備基本計画（案）（海雲台グリーンシティ）について、同法第6条第2項及び同法施行令第5条第1項の規定により住民意見を聴取するため、次のように住民公覧を実施いたしますので、ご意見がある方は公覧期間内に書面で意見を提出してください。
2025年7月9日
釜山市長
1. 公覧名称 : 2035釜山市老朽計画都市整備基本計画（案）
（海雲台グリーンシティ）公覧公告
2. 公覧期間 : 2025. 7. 9. ~ 2025. 7. 30.
3. 公覧場所
a. 釜山市庁 : 住宅建築局都市整備課 (☎051-888-4224)
b. 海雲台区庁 : 建築課 (☎051-749-4616)
4. 公覧内容 : 老朽計画都市（海雲台グリーンシティ）整備基本計画（案）
5. 公覧文書 : 掲載省略（公覧場所に備え付け）
○
整備基本計画（案）主要内容 : 老朽計画都市整備基本方向、部門別計画、計画の実行など
6. 意見提出 : 釜山市庁都市整備課（整備計画チーム）に書面提出
○
直接訪問またはファックス（051-888-4229）] ※ FAX提出の場合、電話で受け付けの有無を確認 必
7. その他事項
◦ 公覧内容は住民の意見、市議会の意見聴取、地方委員会の審議及び国土交通省の承認等行政手続きの実行過程で変更されることがありますので、その他の問い合わせは釜山市都市整備課（☎051-888-4224,4225）までお問い合わせください。
◦ 2035釜山市（海雲台グリーンシティ）老朽計画都市整備基本計画（案）は「釜山市整備事業統合ホームページ(
https://dynamice.busan.go.kr/
) → お知らせ → “公告”に掲載及び公覧場所備え付け
区分
公告
機関区分
市
機関
釜山市
告知・公告番号
第2025-2226号
件名
2035釜山市老朽計画都市整備基本計画（案） - 海雲台グリーンシティ - 公覧公告
日付
2025-07-09
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よくある質問(FAQ)
Q. 釜山海雲台グリーンシティ老朽整備計画が進められる背景は何ですか？
海雲台グリーンシティは30年が経過した老朽住宅と施設問題、駐車スペース不足、自足機能の不足により整備計画が必要です。
海雲台グリーンシティは1990年代に造成された計画都市で、現在平均老朽年数27.5年で、設備機能の低下や駐車不足など様々な問題が発生しています。また、商業・業務用地が全体の7.2%に過ぎず自足機能が不足し、公園・緑地空間も他の新都市に比べて著しく少なく快適な居住環境が求められています。それに応じて「老朽計画都市整備および支援に関する特別法」に基づき2035年を目指す整備基本計画が策定され都市全般の問題解決と持続可能な発展が図られます。
Q. 2035海雲台グリーンシティ老朽計画都市整備基本計画の主要ビジョンと目標は何ですか？
持続可能な融合都市、釜山型15分都市、回復力、スマートモビリティの実現が目標です。
この計画は老朽化した住宅地の改善を越えて多様な都市ビジョンを提示します。持続可能な融合都市として環境に優しいインフラの導入と先端技術の活用を図り、15分都市の概念を適用して住民生活SOCの拡充と便利なアクセスを強化します。回復力のある都市は気候変動対応と生態復元に集中し、スマートモビリティの導入により公共交通の革新と個人型移動装置の活性化を推進し、便利で快適な都市環境を整えます。
Q. 特別整備予定区域の指定と容積率調整はどのような意味を持ちますか？
大規模な統合整備と容積率の引き上げにより迅速な事業推進と公共貢献の拡大が可能になります。
海雲台グリーンシティ内の17の特別整備予定区域は大規模ブロック単位の統合整備を目指します。従来の第2種一般居住地域の容積率250%を最大360%に緩和し、市民主導の整備事業を支援し、一部の連立住宅地には210%の差別化された容積率が適用されます。容積率の緩和は公園や生活SOCの拡大、自足施設の確保のための公共貢献を増加させ、これにより都市の公共性を高め快適な環境へと変わることが可能になります。
Q. 市民の生活の質向上のための具体的な部門別計画にはどのような内容が含まれていますか？
生活SOCの拡充、革新的交通導入、産業・経済の活性化、低炭素緑の都市転換計画が含まれます。
生活SOCは15分都市の概念を基に、近隣区別の不足施設の補強や複合拠点の整備が推進されます。交通分野では需要に応じたDRTバス、自律走行バス、個人型移動装置の普及などの革新的な公共交通システムが計画されています。産学連携の先端サイエンスパークに関連した創業支援および知識産業センターの整備により経済活性化を図り、ゼロエネルギー建物の導入と生態河川の復元、緑地軸の整備など環境に優しい低炭素都市への転換にも力を入れています。
Q. 今回の計画実施後の海雲台グリーンシティの期待効果は何ですか？
居住環境の改善と自足機能の強化、持続可能な未来型プレミアム都市への飛躍が期待されます。
2035年の計画が成功すれば、単なる再建築を越えて都市構造の革新と基盤施設の補強、環境に優しい・スマート技術の融合により市民の生活の質が向上します。統合開発と容積率緩和により迅速な事業推進が可能になり、公共貢献を通じて公園、生活SOCの拡充など快適な都市環境が整備されます。仕事、文化、レジャーが調和する釜山の新しい中心地に発展し、すべての世代が好む未来型プレミアム都市のモデルになることが期待されます。