延山洞汉阳公寓重建 / 延山6区域重建项目整修计划及整修区域变更公告
- 延世区延山洞387-1号周边
位于延世区延山洞的汉阳公寓（延山6区域）的重建项目于釜山广域市宣告于2025年6月25日的整修计划和整修区域变更。此次变更使得区域面积从83,596㎡增加至84,191㎡，增加595㎡，并在不包括现有未同意的地块部分内包含有宽27~34m、延长53m的新入路。
因此，业务实施期也将从原来的4年延长至7年，使得推进委员会和后来的协会有时间重新制定对业务的路线图。
釜山市在今年2月确认了业务持续的意愿，延长了整修区域的解除期限，此次面积调整进入了权利关系整理的最后阶段。这些变化预计将对未来的重建项目产生积极影响。
根据过去计划，该项目将最高建至37层，总计设有1,672户、专用面积85㎡以下的住房。
容积率设定为285%以下，建筑面积比率为20%以下，目标是与温泉川连接的环保水滨项目。预计在2025年4月将进行整修事业专业管理公司的选择招标，通过此推进委员会将开始进行实际业务准备。
为比较市场价格，观察了两个小区。第一个是附近的The Shop Park City（2015年，1,758户），第二个是位于温泉川对面的安乐京东里人（2015年，693户）。
The Shop Park City的专用面积为101.95㎡，交易价格在6亿9,700万-7亿3,500万之间，而安乐京东里人的专用面积为80.95㎡，价格为3亿5,000万-3亿8,900万。
这两个小区在建成10年后形成了该地区市场价格的上限。考虑到这一点，商品性更加卓越的延山6区域重建小区在分配和入住时具有竞争力的可能性很高。
目前，釜山的房地产供应情况比较乐观。预计在2025年将有大约9,110户公寓入驻，这是2009年以来的最低水平。特别是延世区和东莱区在过去5年中没有获得新大型项目的使用批准。如果延山6区域的开发顺利进行，预计新住房的需求会大幅增加。
该区域被称为“土谷”，位于温泉川沿岸，形成水边步道和咖啡街。此外，延川小学和延川中学等教育机构位于附近，学区良好，借助中央大路、沿岸路、东莱路等多条道路网络，提高生活便利性和公共交通的可达性。
此次整修计划的变更将新创造的道路、公园和步行通道，预计将为解决交通拥堵问题以及改善步行环境发挥重要作用。
通过整修计划和区域变更公告，法律程序已重新整修。因此，推进委员会在今年内需获得协会成立的批准。随后，快速进行施工公司选择和事业实施批准的程序非常重要。投资者与需求者需仔细观察未来的总会日程和施工公司之间的竞争。
釜山广域市公告第2025-236号
2030釜山广域市城市·住宅环境整修基本计划变更,
延山6重建项目整修计划及整修区域变更公告
1.根据釜山广域市公告第2024-491号（2025.01.01.）变更公告的“2030釜山广域市城市·住宅环境整修基本计划变更”，根据《城市与住宅环境整修法》第7条第3款，现公告如下。
2.根据釜山广域市公告第2022-449号（2022.11.23.）整修计划及整修区域公告的延山6重建项目整修区域，依据《城市与住宅环境整修法》第16条规定，变更指定整修计划以及整修区域并公告，同时根据《土地利用管制基本法》第8条以及该法实施令第7条规定，公告地形图。
3.相关文件（可通过土地调用“http://eum.go.kr”查阅）可在釜山广域市城市整修科（☎051-888-4242）及延世区建筑科（☎051-665-5052）处供公众和利益相关者查阅。
2025年6月25日
釜 山广 域 市 长
Ⅰ. 2030釜山广域市城市·住宅环境整修基本计划变更
1. 变更原因
○ 根据《2030釜山广域市城市·住宅环境整修基本计划》，因排除延山-重建-6整修预定区域的未同意地块及确保替代入路的土地追加并入而进行的整修预定区域边界调整及面积变更。
2. 变更内容
| 指定区分 | 序号 | 区域名称 | 面积(千㎡) | 位置 | 土地利用计划 | 事业推进阶段 | 整修计划制定时期 | 阶段性计划 | 备注 |
| 既定 | 328-2 | 延山-重建-6 | 83.6 | 延山洞387-1号（汉阳公寓） | 住宅整修 | 推进委员会组成 | 2015年 | 4阶段 | 面积变更(增0.6千㎡) |
| 变更 | 84.2 |
Ⅱ. 延山6重建项目整修计划及整修区域变更
1. 整修区域指定条书 ：变更
| 指定区分 | 事业的区分 | 区名 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 既定 | 重建项目 | 延山6重建项目整修区域 | 延世区延山洞387-1号周边 | 83,596 | |
| 变更 | 84,191 | 增) 595㎡ |
※ 变更原因 : 排除现有入路未同意地块并为确保替代入路的土地追加而进行的区域边界和面积变更
2. 整修计划决定 : 变更
○ 关于土地利用的计划 : 变更
| 区分 | 名称 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |||
| 既定 | 变更 | 变更后 | |||||
| 合计 | 83,596 | 增) 595 | 84,191 | 100.0 | - | ||
| 整修基础设施等 | 小计 | 17,839 | 增) 595 | 18,434 | 21.9 | - | |
| [整修基础设施] | 12,216 | 增) 595 | 12,811 | 15.2 | - | ||
| 道路 | 12,216 | 增) 595 | 12,811 | 15.2 | ∙ 确保入路∙ 对小区内道路进行建筑退缩∙ 机械蓄水池重叠(A=1,348.1㎡) | ||
| [城市规划设施] | 5,623 | - | 5,623 | 6.7 | |||
| 公园 | 5,623 | - | 5,623 | 6.7 | ∙ 人行公园∙ 蓄水池重叠(A=898.9㎡) | ||
| 地块 | 小计 | 65,757 | - | 65,757 | 78.1 | ||
| 公寓用地 | 65,757 | - | 65,757 | 78.1 | ∙ 包括附属便利设施 | ||
○ 关于用途地区的变更计划 : 变更
| 区 分 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |||
| 既定 | 变 更 | 变更后 | ||||
| 合计 | 83,596 | 增) 595 | 84,191 | 100.0 | - | |
| 住宅地区 | 第三种一般住宅地区 | 82,528 | 增) 1,585 | 84,113 | 99.9 | |
| 准住宅地区 | 1,068 | 减) 990 | 78 | 0.1 | ||
建筑物的主要用途、建筑比率、容积率及高度相关计划已被修订。这是由于没有用途地区变更的区域的排除与并入所导致的面积变化。
| 决定区分 | 地区区分 | 地块区分 | 位置 | 主要用途 | 建筑比率 | 容积率 | 高度 | 备注 | ||||
| 名称 | 面积(㎡) | 名称 | 面积(㎡) | |||||||||
| 既定 | 延山6重建项目整修区域 | 83,596 | 1-1 | 65,757 | 延山洞390-3号周边 | 公寓与附属便利设施 | 20%以下 | 285%以下 | 111m以下 | |||
| 住房规模和建筑比例 | ∙ 无相关事项 | |||||||||||
| 容积率缓解标准适用 | ∙ 根据《2020釜山广域市城市与住宅环境整修基本计划》中的用途地区混合时适用激励计算（适用平均容积率）∙缓解和允许容积率1）标准容积率- 第三种一般住宅地区: 240%(住宅整修)- 准住宅地区: 400%2）平均容积率: 307.1%∙计划容积率: 285%以下（考虑周围条件与项目内合理土地利用的适当密度规划） | |||||||||||
| 建筑物的建筑线计划 | ∙ 为确保蓄水设施遮蔽空间，指定与东侧人行公园相接的项目用地内宽17m，长50m的建筑限界线。 | |||||||||||
| 变更 | 延山6重建项目整修区域 | 84,191 | 1-1 | 65,757 | 延山洞390-3号周边 | 公寓及附属便利设施 | 20%以下 | 285%以下 | 111m以下 | |||
| 住房规模及建筑比例 | ∙ 无相关事项 | |||||||||||
| 容积率缓解标准适用 | ∙ 根据《2020釜山广域市城市与住宅环境整修基本计划》中的用途地区混合时应用激励计算（应用于平均容积率）∙缓解与允许容积率1）标准容积率- 第三种一般住宅地区: 240%(住宅整修)- 准住宅地区: 400%2）平均容积率: 307.1%∙计划容积率: 285%以下（考虑周围条件与目标地内合理土地利用的适当密度的规划） | |||||||||||
| 建筑物的建筑线规划 | ∙ 为确保蓄水设施的隐蔽空间，指定与东侧人行公园相接的项目用地内宽17m，长50m的建筑限界线。 | |||||||||||
区分
公告
机构区分
市
机构
釜山广域市
公告·公告号码
第2025-236号
标题
2030釜山广域市城市·住宅环境整修基本计划变更，延山6重建项目整修计划及整修区域变更公告
日期
2025-06-25
#延山6区域, #延山洞重建, #汉阳公寓, #釜山重建, #延世区房地产, #温泉川景, #双地铁站, #延山站, #教大站, #1672户, #37层公寓, #容积率285, #整修计划变更, #替代入路, #釜山公寓市场, #The Shop Park City, #安乐京东里人, #新建稀缺性, #住宅环境改善, #釜山入驻量, #水滨项目, #步行桥计划, #施工公司选定, #协会成立, #事业实施批准, #釜山城市整修, #投资点, #釜山再开发, #供给不足, #房地产市场动向
常见问题(FAQ)
Q. 延山6区域重建项目的整修区域变更内容是什么？
延山6区域重建项目是区域面积从83,596㎡增加到84,191㎡，并包含新入路的整修区域变更已公告。
2025年6月25日，釜山广域市官方发布了延山洞汉阳公寓（延山6区域）的整修计划及整修区域的变更。原本的83,596㎡区域面积增加到595㎡，变更为84,191㎡，在原有未同意的地块之外，还新加入了宽27~34m、延长53m的新入路。这项区域变更是权利关系整理的最后一步，为业务奠定了法律基础。
Q. 重建项目的主要计划和规模是怎样的？
延山6区域将建设最高37层，专用面积85㎡以下的1,672户，容积率285%以下，建筑比20%以下的环保水滨小区。
根据过去的计划，延山6区域重建项目预计建设至最高37层，总计构成1,672户专用面积85㎡以下的住宅。容积率将限制在285%以下，建筑比率将在20%以下，以营造优美的住宅环境。此外，该小区将作为一处环保水滨小区，与温泉川沿接，希望自然和谐共生。2025年4月，将进行专业管理公司的选择招标，以进行事宜的正式准备。
Q. 延山6区域小区的市场竞争力及附近市场价格现状如何？
延山6区域的商品性高，预计在分配时具备较强的竞争力，且会与附近的The Shop Park City和安乐京东里人小区进行比较。
临近小区The Shop Park City（专用面积101.95㎡）的交易价格在6亿9,700万到7亿3,500万之间，而安乐京东里人（专用面积80.95㎡）的交易价格为3亿5,000万到3亿8,900万。考虑到这两个小区形成了该地区的价格上限，延山6区域小区作为新建小区，具备极强的商品性，预计在分配和入住阶段，会具备充足的市场竞争力。
Q. 釜山延山6区域重建项目对当地住房市场影响如何？
延山6区域重建项目将有助于新住房需求的增加，弥补延世区和东莱区的供应不足问题。
预计在2025年，釜山广域市将有大约9,110户新建公寓入驻，这是2009年以来的最低数量。尤其是在延世区和东莱区，过去5年鲜有新小区获得使用批准，这限制了住房供应。因此，如果延山6区域重建项目顺利推进，预计将对未来区域的新住房需求满足发挥重要作用，并积极影响当地房地产市场的活跃。
Q. 延山6区域的地理位置及生活环境特点是什么？
延山6区域靠近温泉川，具备优良的教育环境和交通基础设施，是一个便利的居住地。
该区域被称为“土谷”，沿温泉川开辟了水边步道和咖啡街，提供舒适的环境。此外，周边有延川小学和延川中学等教育机构，教育资源优良。中央大路、沿岸路和东莱路等主要道路网络以及便利的公共交通也使生活便利性得到了很大提升。新规划的入路、步行通道和公园等预计将为缓解交通拥堵和改善步行环境发挥重要作用。
Q. 未来延山6区域重建项目的推进日程及程序是怎样的？
需要在2025年内获得协会成立的批准，快速推进施工公司选择和项目实施批准程序。
根据釜山市的整修计划和区域变更公告，推进委员会需在今年内获得协会成立的批准。之后将进行施工公司选择及项目实施批准的各项重要程序。投资者和需求者需要仔细观察协会的总会日程及施工公司的竞争等进展情况。成功完成这些程序将有助于项目的顺利进行。