연産洞の漢陽アパート再建築：連産6地区の整備計画及び地区変更告示の案内

연산동 한양아파트 재건축 / 연산6구역 재건축사업 정비계획 및 정비구역 변경 지정 고시

- 연제구 연산동 387-1번지 일원

연제구 연산동に位置する 한양アパート(연산6구역)의 재건축プロジェクトが釜山広域市により2025年6月25日に整備計画と整備区域の変更が公告されました。本変更で区域面積は83,596㎡から84,191㎡へ595㎡増加し、既存の未同意地番を除いた部分には幅27~34m、延長53mの新しい進入道路が含まれます。

これにより事業の実施期間も当初の4年から7年に延長され、推進委員会と今後の組合が事業に対するロードマップを再整備する時間を持つことができました。

釜山市は先月、整備区域解除期限を延長し、事業の継続意志を再確認しました。この面積調整は権利関係整理の最終段階に入ったことを示し、これらの変化は今後の再建築事業に好影響をもたらすと期待されています。

過去に計画された事業によれば、该项目は最高37階規模で専有面積85㎡以下の世代数が1,672戸で構成される予定です。

容積率は285%以下、建蔽率は20%以下に設定されており、温泉川の水辺と連携した環境に優しいウォーターフロント団地を目指しています。2025年4月には整備事業専門管理業者の選定入札が実施される予定で、これを通じて推進委員会は実際の事業準備に本格的に着手する計画です。

市場比較をするために2つの団地を見てみました。最初は近くのザ・シャプ・パーク・シティ(2015年、1,758世代)で、2番目は温泉川を挟んだ位置にある安楽慶洞リーニン(2015年、693世代)です。

ザ・シャプ・パーク・シティの専有面積101.95㎡の取引価格は6億9,700万ウォンから7億3,500万ウォンの間に形成されており、安楽慶洞リーニンの専有面積80.95㎡は3億5,000万ウォンから3億8,900万ウォンに現れました。

この2つの団地は竣工から10年以上経過し、地域市場の上限価格を形作っています。これを考慮すると、商品性がさらに優れた 연산6구역 再建築団地は分譲及び入居時に競争力を持つ可能性が高いです。

現在、釜山の不動産供給状況はやや好調です。2025年には約9,110戸のアパートが入居する予定で、これは2009年以降最も少ない数字です。特に 연제区と 동래区では最近5年間に使用承認を受けた大規模新規団地がない状況です。 연산6구역 の開発が順調に進むと、新規住宅需要の大幅な増加が見込まれます。

この地域は「토곡」として知られており、温泉川に沿って位置しているため、水辺の散策路とカフェ街が形成されています。また、연천초と 연천중などの教育機関が近くにあり、学区が良好であり、中央大路、海岸道路、東来路など様々な道路網のおかげで生活利便性が高く、公共交通機関へのアクセスも優れています。

今回の整備計画の変更により、新たに造成される道路、公園、歩行通路は交通混雑問題を解決し、歩行環境の改善に大きな役割を果たすと期待されています。

整備計画及び区域変更公告により法的手続きが新たに整備されました。そのため、推進委員会は今年中に組合設立許可を取得しなければなりません。その後、施工会社選定及び事業施行許可手続きを迅速に進めることが重要です。投資家と需要者は今後の総会日程や施工会社間の競争を注意深く見守る必要があります。

釜山広域市公告第2025-236号

2030 釜山広域市都市・住宅環境整備基本計画変更,
연산6 再建築事業整備計画及び整備区域変更指定公告

1. 釜山広域市公告第2024-491号(2025.01.01.)で変更公告された「2030 釜山広域市都市・住宅環境整備基本計画変更」に関して、都市及び住宅環境整備法第7条第3項に基づいて次のように公告します。
2. 釜山広域市公告第2022-449号(2022.11.23.)で整備計画及び整備区域指定公告された 연산6 再建築事業整備区域に関して、都市及び住宅環境整備法第16条規定に基づいて次のように整備計画及び整備区域を変更指定し、これを公告し、土地利用規制基本法第8条及び同法施行令第7条規定に基づいて地形図面を公告します。
3. 関係図書（土地官「http://eum.go.kr」から閲覧可能）は釜山広域市都市整備課(☏051-888-4242)及び 연제구建築課(☏051-665-5052)に備え、一般人及び利害関係者に提示します。

2025年6月25日
釜山広域市長

Ⅰ. 2030 釜山広域市都市・住宅環境整備基本計画変更
1. 変更理由
○「2030 釜山広域市都市・住宅環境整備基本計画」において、 연산-再建築-6整備予定区域の未同意地番除外及び代替進入道路確保のための土地追加便宜に伴う整備予定区域境界調整及び面積変更

2. 変更内容

指定区分	連番	区域名	面積(千㎡)	位置	土地利用計画	事業進行段階	整備計画策定時期	段階別計画	備考
既定	328-2	연산-再建築-6	83.6	연산동 387-1番地（ 한양アパート）	住宅整備	推進委員会構成	2015年	4段階	面積変更（増0.6千㎡）
変更			84.2

Ⅱ. 연산6 再建築事業整備計画及び整備区域変更
1. 整備区域指定調書 : 変更

指定区分	事業の区分	区域の名称	位置	面積(㎡)	備考
既定	再建築事業	연산6 再建築事業整備区域	연제区 연산동387-1番地一帯	83,596
変更	再建築事業	연산6 再建築事業整備区域	연제区 연산동387-1番地一帯	84,191	増) 595㎡

※変更理由 : 既存進入道路未同意地番除外及び代替進入道路確保のための土地追加便宜に伴う区域境界及び面積の変更

2. 整備計画決定 : 変更
○ 土地利用に関する計画 : 変更

区分	名称		面積(㎡)			比率(%)	備考
区分	名称		既定	変更	変更後	比率(%)	備考
合計			83,596	増) 595	84,191	100.0	-
整備基盤施設等	小計		17,839	増) 595	18,434	21.9	-
		[整備基盤施設]	12,216	増) 595	12,811	15.2	-
		道路	12,216	増) 595	12,811	15.2	・進入道路確保・団地内道路SETBACK・貯留地重複(A=1,348.1㎡)
		[都市計画施設]	5,623	-	5,623	6.7
		公園	5,623	-	5,623	6.7	・通り公園・貯留地重複(A=898.9㎡)
宅地	小計		65,757	-	65,757	78.1
宅地		共同住宅用地	65,757	-	65,757	78.1	・付帯福利施設含む

○ 用途地域変更に関する計画 : 変更

区分		面積(㎡)			比率(%)	備考
区分		既定	変更	変更後	比率(%)	備考
計		83,596	増) 595	84,191	100.0	-
住宅地域	第3種一般住宅地域	82,528	増) 1,585	84,113	99.9
住宅地域	準住宅地域	1,068	減) 990	78	0.1

建物に関する主用地、建蔽率、容積率、及び高さに関する計画が修正されました。これは用途地域変更がない区域の除外及び編入によって面積に変化が生じたためです。

決定区分

地区区分

穗地区分

位置

主用途

建蔽率

容積率

高さ

備考

名称

面積(㎡)

名称

面積(㎡)

既定

연산6再建築事業整備区域

83,596

1-1

65,757

연산동 390-3番地一帯

共同住宅及び付帯福利施設

20%以下

285%以下

111m以下

住宅の規模及び建設比率

・該当事項なし

容積率緩和基準適用

・「2020 釜山広域市都市及び住宅環境整備基本計画」に基づく用途地域混在の場合のインセンティブ計算適用(平均容積率適用)・緩和及び許容容積率1) 基準容積率- 第3種一般住宅地域: 240%(住宅整備)- 準住宅地域: 400%2) 平均容積率: 307.1%・計画容積率: 285%以下(周辺条件と対象地内の合理的な土地利用を考慮した適正密度の計画)

建物の建築線に関する計画

・貯水施設遮へい空間確保のため、東側街路公園に接する事業用地内に幅17m、長さ50mの建築限界線を指定します。

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