修正2区域再開発事業の整備計画決定および整備区域指定告示
- 東区 修正洞 1043-1 番地地域
釜山 東区 修正洞 1043-1 番地地域で修正2区域再開発事業が行われています。このプロジェクトは6月25日に整備計画決定と整備区域指定を完了しました。昨年10月に行われた住民公聴会および説明会の後、8ヶ月ぶりに告示が行われており、迅速な行政手続きが目を引きます。
整備区域の面積は28,316㎡に達し、当該地域は第2種一般住宅地域から第3種へ変更されました。このため、建ぺい率は40%、容積率は259%、最高高さは110mまで可能になります。
計画された世帯数は670世帯で、その中の40%以上が専有面積85㎡以下の中小型住宅であり、10%以上は賃貸住宅に設定されます。インセンティブが適用され、容積率が上方修正されて事業性が高まり、施工会社が選定されると工事規模は約3,000億ウォンに達すると予想されます。
釜山港近くのe便利生活専用84㎡のアパートは2025年5月基準で5億7,000万ウォンから6億1,000万ウォンの間で取引されています。
また、超量ベスティウム セントラルベイの同面積のアパートは2025年上半期に4億8,000万ウォンから5億8,000万ウォンと報告されています。
修正2区域が大規模ブランドアパート団地として開発されれば、2つの団地間の市価差が縮まる可能性が高いと思われます。
教育施設が優れた地域です。同一中央小、釜山西中、釜山中、釜山高、慶南女子中、慶南女子高が近くに位置しており、初中高12年間の学習環境がすべて徒歩でアクセスできる距離にあります。
また、中央路1-490号線（幅22m）の新設と既存道路の拡張および延長、そして163mおよび90mの長さの公共歩行通路開放が予定されており、交通の流れと歩行経路の改善が期待されています。
釜山地下鉄1号線超量駅近くに位置し、車を利用した場合、망양로および弘曲南路を経由して南浦圏、釜山駅圏、西面圏までわずか10分以内に到着できます。特に北港再開発1段階事業と海洋水産部の移転計画が連携し、今後業務、文化、住宅需要が大幅に増加することが予想されます。
整備区域指定が確定し、リスクが解消され、これにより組合設立と事業施行計画認可、管理処分計画認可が順次進められる予定です。
このことにより、老朽住宅地区が670世帯規模の現代的アパートへと変貌を遂げれば、東区の旧市街の再生とともに人口流入効果も期待されると思われます。
釜山広域市告示 第2025-242号
修正2 再開発事業整備計画決定および整備区域指定告示
1. 釜山広域市 東区 修正洞 1043-1番地周辺の修正2再開発事業整備区域について、「都市および住宅環境整備法」第16条の規定に基づき、次のように整備計画の決定および整備区域を指定しこれを告示し、「土地利用規制基本法」第8条および同法施行令第7条の規定により地形図を告示します。
2. 関係文書（土地の結びつき「http://www.eum.go.kr」で確認可）は、釜山広域市都市整備課（☏051-888-4231）および東区建築課（☏051-440-4461）に備えられ一般に公開されます。
2025年6月25日
釜山広域市市長
Ⅰ. 整備区域の指定および整備計画決定
1. 再開発事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新設 | 再開発事業 | 修正2再開発事業整備区域 | 東区 修正洞 1043-1番地周辺 | 28,316 | - |
2. 再開発事業整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区 分 | 名 称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |
| 都市管理計画用地区 | 計 | 28,316 | 100.0 | - | |
| 第3種一般住宅地域 | 28,316 | 100.0 | 第2種 → 第3種 | ||
| 宅地及び整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 28,316 | 100.0 | - | |
| 宅地 | 23,995 | 84.7 | - | ||
| 共同住宅用地 | 23,995 | 84.7 | - | ||
| 整備基盤施設（都市計画施設） | 4,321 | 15.3 | - | ||
| 道路 | 4,321 | 15.3 | - | ||
○ 用途地域変更に関する計画
| 区 分 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |||
| 既 認 | 変 更 | 変更後 | ||||
| 計 | 28,316 | - | 28,316 | 100.0 | - | |
| 用途地域 | 第2種一般住宅地域 | 28,316 | 減) 28,316 | - | 0.0 | - |
| 第3種一般住宅地域 | - | 増) 28,316 | 28,316 | 100.0 | - | |
○ 土地等所有者別分担金推定額および算出根拠
| 分担金推定額 | 総収入推定額 | 総事業費推定額 | 従前資産合計推定額 | 推定割合 |
| 356,738,234,875 | 269,660,958,373 | 82,962,520,486 | 104.96% | |
| 算出根拠 | 従前資産合計推定額 = 土地等所有者別従前資産推定額合計推定割合 = (総収入推定額 – 総事業費推定額)/従前資産合計推定額×100%土地等所有者別分担金 = 組合員販売価格 - 権利額 | |||
※ 上記従前資産推定額および個別分担金算出額などは今後管理処分計画などにより変更される可能性があります
(土地等所有者別分担金推定額および算出根拠は掲載省略)
○ 建築物の主用途・建ぺい率・容積率・高さなどに関する計画
| 区分 | 区域区分 | 家屋または区画区分 | 位置 | 主用途 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | ||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||
| 新設 | 修正2再開発事業整備区域 | 28,316 | A-1 | 23,995 | 東区 修正洞1043-40番地周辺 | 共同住宅 | 40以下 | 259以下 | 110以下 | |
| 住宅の規模および規模別建設比率 | 建設する住宅の全世帯数の40%以上を85㎡以下に建設 | |||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | 建設する住宅の全世帯数の10%以上を賃貸住宅として建設全賃貸住宅世帯数の30%または建設する住宅の全世帯数の5%以上→40㎡以下の規模の賃貸住宅として建設 | |||||||||
| 容積率緩和基準の適用 | 基準容積率 : 219%(住宅管理区域210%、特別整備区域9%)容積率インセンティブ算定 : 42.2%- 公益要素提供時のインセンティブ : 3.2%= 1.5 × (提供面積 ÷ 提供後土地面積) × 200%= 1.5 × (257.0㎡ ÷ 23,995.0㎡) × 200% = 3.2%- 地域経済活性化インセンティブ : 25.0%→ 単独・共同受注 20%、設計者 5%- 追加インセンティブ : 14.0%→ 持続可能な共同住宅 5.0%→ 緑色建築認証エネルギー効率等級認証 9.0%許容容積率算定- 219% + 40% (インセンティブ総量適用) = 259.0%計画容積率 : 259.0%以下(地域建設業者未参加時は地域経済活性化インセンティブ除外) | |||||||||
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よくある質問(FAQ)
Q. 修正2区域再開発事業の主な内容は何ですか？
修正2区域再開発事業は東区修正洞1043-1番地において28,316㎡に670世帯規模のアパート団地を造成する事業です。
釜山東区修正洞1043-1番地で行われている修正2区域再開発事業は2025年6月25日に整備計画の決定および整備区域指定の告示を受けました。この事業地は第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域に用途地域が変更され、建ぺい率40%、容積率259%、最高高さ110mまで建築が可能です。670世帯が計画されており、そのうち40%以上は専有面積85㎡以下の中小型住宅であり、10%以上は賃貸住宅として供給されます。施工会社の選定後、工事規模は約3,000億ウォンに達すると予想されます。
Q. 修正2区域再開発事業の位置と交通環境はどのようになっていますか？
釜山東区修正洞に位置しており、超量駅近くで南浦、釜山駅、西面まで10分以内にアクセスできます。
修正2区域は釜山地下鉄1号線超量駅近くに位置しています。車を利用する場合、망양로および弘曲南路を通じて南浦圏、釜山駅圏、西面圏までわずか10分以内に到達できるため、交通が非常に便利です。また、中央路1-490号線の新設と既存道路の拡張、163mおよび90mの長さの公共歩行通路の開放が予定されており、交通の流れと歩行環境が大幅に改善される見込みです。北港再開発1段階事業と海洋水産部の移転計画が連携し、業務、文化、住宅需要の増加が期待される地域です。
Q. 修正2区域再開発事業が地域の居住環境と人口に与える影響は何ですか？
老朽住宅が670世帯の新築アパートとして再生し、東区の旧市街の再生と人口流入効果が期待されます。
整備区域の指定により事業のリスクが解消され、組合設立と事業施行許可、管理処分計画許可が順次進められる予定です。老朽化している劣悪な居住環境が現代的なアパート団地に生まれ変わり、東区旧市街地域の再生効果をもたらすと予想されています。さらに、新しいアパート団地の入居が人口流入を促進し、地域経済の活性化にもポジティブな影響を与える見込みです。
Q. 修正2区域再開発事業における中小型および賃貸住宅の割合はどのようになっていますか？
全体世帯数の40%以上が専有85㎡以下の中小型、10%以上は賃貸住宅として計画されています。
修正2区域再開発事業において計画されている670世帯のうち、40%以上は専有面積85㎡以下の中小型住宅で構成されており、実需者の居住便利性を考慮しています。また10%以上は賃貸住宅に設定されており、さまざまな階層が安定して居住できる居住環境を整える計画です。これにより、事業性を強化し地域の住居供給を安定させることを目指しています。
Q. 修正2区域再開発事業近隣のアパート市価はどのように形成されていますか？
近隣のe便利生活の専用84㎡は5億7,000万〜6億1,000万ウォン、超量ベスティウムセントラルベイは4億8,000万〜5億8,000万ウォン程度です。
釜山港近くに位置するe便利生活専用84㎡アパートは2025年5月基準で5億7,000万ウォンから6億1,000万ウォンの間で取引されています。同じ面積の超量ベスティウムセントラルベイアパートは2025年上半期基準で4億8,000万ウォンから5億8,000万ウォンと報告されています。修正2区域が大規模ブランドアパート団地として造成されれば、この2つの団地間の市価差が縮まるなど不動産市場にポジティブな影響を与える可能性が高いです。