連山11地区 再開発事業 整備計画の決定および整備区域の指定公示
- 連済区 連山洞 651-10番地 一帯
釜山市は6月11日に「連山11 再開発事業整備区域」を公式に指定しました。この区域は連済区連山洞651-10番地に位置し、面積は56,573㎡に達します。
整備計画決定と整備区域指定案が昨年の12月に公示された後、約6ヶ月で進行した事項です。
該当地は第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域および準住宅地域の変化を経ることになります。このために計画された容積率は265%に設定され、地下3階から地上32階規模の共同住宅と多様な付帯施設が建設される予定です。
また、新たに造成される中路1-488・489号線は幅21〜22mで設計されており、児童公園（面積3,376㎡）と公共歩行通路（幅6m、長さ134m）も含まれます。これらの施設は車両の円滑な流れを促進し、住民の生活便宜を大いに向上させると期待されています。
整備計画によれば、共同住宅地区は38,263㎡に設定されています。専有面積が59・74・84㎡を中心に供給される場合、増加した容積率を考慮すると、既存の1,115世帯よりも1,200世帯ほどに増える可能性が高いとされています。この事業の施行認可は公示日から4年以内に行われる予定です。
現在施工会社は決定されていませんが、近隣に位置する連山10地区では1,166世帯規模の現設が進行され、5つの大手建設会社が参加しHDC現代産業開発が選ばれた事例があります。このため、大手ブランドの間の競争が激しくなると見られています。
釜山の連山駅と物万谷駅は徒歩で10〜15分の距離に位置しており、非常に便利な交通環境を誇ります。この地域は温泉川、市役所圏、黄嶺山トンネルなど生活インフラが近くにあり、居住条件も優れています。教育面でも連動小、連山中、連済中、連山高などの学校が近くにあり、良好な条件を備えています。
釜山の代表的なアパート団地である「連山ザイ」の84㎡の実取引価格は最近約5億9,000万ウォン形成されており、32坪の物件の募集価格は5億4,000万ウォンから7億ウォンの間で見られています。これらの価格帯はこの地域の居住安定性をさらに高める要素となっています。
6月初旬、連山12地区の整備区域公示が完了し、連山洞 物万谷地域が注目されています。
連山11、12地区を中心に13地区、14地区、15地区まで含めて最小5,000世帯以上の大規模アパート団地が形成される可能性が高まっています。
これにより、該当地域はミニ新都市級に発展する見込みです。
事業完了後には老朽住宅地の安全性が大幅に向上し、交通混雑の改善が見込まれます。大規模ブランド団地の集積効果により、居住好ましさが高まり、長期的には市況が上昇すると期待されます。
また、地域建設会社や設計者の参加を促進するために5%の容積率追加インセンティブが提供され、新たな設計インセンティブも5%適用されます。これらの点は地域経済の活性化やエネルギー効率の向上に貢献すると期待されています。
釜山広域市 公示 第2025-221号
連山11 再開発事業 整備計画の決定および整備区域の指定公示
1. 釜山広域市 連済区 連山洞 651-10番地 一帯の連山11 再開発事業整備区域について「都市及び住宅環境整備法」第16条の規定に基づき、次の通り整備計画の決定と整備区域の指定を公示し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条の規定に基づき、地形図面を公示します。
2. 関係図書（土地利用については「http://www.eum.go.kr」から参照可能）は釜山広域市 都市整備課（☏ 051-888-4231）及び連済区 建築課（☏ 051-665-5052）に備えられ、一般の方に公開されます。
2025年06月11日
釜山広域市長
Ⅰ. 整備区域の指定および整備計画の決定
1. 再開発事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | 連山11再開発事業整備区域 | 連済区連山洞651-10番地 一帯 | 56,573 |
2. 再開発事業 整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 割合(%) | 備考 | |
| 都市管理計画用地域 | 計 | 56,573 | 100.0 | ||
| 第3種一般住宅地域 | 52,161 | 92.2 | 第2種→第3種 | ||
| 準住宅地域 | 4,412 | 7.8 | |||
| 都市管理計画用地区 | - | - | - | ||
| 宅地及び整備基盤施設(都市計画施設) | 計 | 56,573 | 100.0 | ||
| 宅地 | 39,531 | 69.9 | |||
| 共同住宅 | 38,263 | 67.6 | |||
| 宗教施設 | 653 | 1.2 | |||
| 高齢者施設 | 615 | 1.1 | |||
| 整備基盤施設(都市計画施設) | 17,042 | 30.1 | |||
| 道路 | 13,425 | 23.7 | |||
| 公園 | 3,376 | 6.0 | |||
| 駐車場 | 241 | 0.4 | |||
○ 用途地域変更に関する計画
| 区 分 | 面積(㎡) | 割合(%) | 備考 | ||
| 既定 | 変更 | 変更後 | |||
| 計 | 56,573 | - | 56,573 | 100.0 | |
| 第2種一般住宅地域 | 52,161 | 減) 52,161 | - | - | |
| 第3種一般住宅地域 | - | 増) 52,161 | 52,161 | 92.2 | |
| 準住宅地域 | 4,412 | - | 4,412 | 7.8 | |
■ 用途地域変更の理由書
| 図面表示番号 | 位置 | 用途地域 | 面積(㎡) | 容積率(%) | 変更理由 | |
| 既定 | 変更 | |||||
| - | 連済区 連山洞651-10番地一帯 | 第2種一般住宅地域 | 第3種一般住宅地域 | 52,161 | 300%以下 | ·対象地は老朽・不良建築物が密集し、住宅環境改善と整備基盤の整備が必要な地域であるため、効率的な土地利用を図るために第2種一般住宅地域を第3種一般住宅地域に変更したいと考える。 |
○ 土地等所有者別分担金推算額および算出根拠
| 分担金推算額 | 総収入推算額 | 総事業費推算額 | 終電子産合計推算額 | 推定比例率 |
| 603,164,764千ウォン | 439,827,436千ウォン | 163,337,328千ウォン | 100.00% | |
| 算出根拠 | ⦁終電子産合計推算額 = 土地等所有者別終電子産推算額合計⦁推定比例率 = (総収入推算額–総事業費推算額)/終電子産合計推算額⦁土地等所有者別分担金 = 組合員分譲価格 - 権利額 | |||
※ 上記の終電子産推算額および個別分担金算出額などは今後の管理処分計画等により変更される可能性があります（土地等所有者別分担金推算額および算出根拠：あるじを省略）
○ 建築物の主要用途·建ぺい率·容積率·高さに関する計画
| 区分 | 区域区分 | 戸数または区画区分 | 位置 | 主要用途 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新設 | 連山11再開発事業整備区域 | 56,573 | 1-1 | 38,263 | 連済区 連山洞1184-2番地 一帯 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 50%以下 | 265%以下 | 113m以下 | |||||||||||||||||
| 1-2 | 653 | 連済区 連山洞1225番地 一帯 | 宗教施設 | 50%以下 | 360%以下 | 30m以下 | ||||||||||||||||||||
| 1-3 | 615 | 連済区 連山洞1215-1番地 一帯 | 高齢者施設 | 50%以下 | 240%以下 | 30m以下 | ||||||||||||||||||||
| 住宅の規模及び建設比率 | ・建設する住宅全体世帯数の40%以上を85㎡以下で建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ・建設する住宅全体世帯数の10%以上を賃貸住宅として建設・全賃貸住宅世帯数の30%以上または建設する住宅全体世帯数の5%以上→40㎡以下規模の賃貸住宅として建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ・「2030釜山広域市都市・住宅環境整備基本計画」に基づき基準容積率評価基準及び容積率緩和基準を適用・基準容積率：240%（住宅整備区域）、360%（住宅指定整備事業含む準住宅地域） | |||||||||||||||||||||||||
| 区分 | 評価基準点数 | ⇨ | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | |||||||||||||||||||||
| 連山11地区 | 76点 | 50~80点 | 住宅整備 | 240% | ||||||||||||||||||||||
| ・平均容積率：249%以下（用途地域混在、準住宅地域基準容積率360%適用）[(52,161㎡×240%) + (4,412㎡×360%)] ÷ 56,573㎡ ≒ 249.3%・容積率緩和適用‣持続可能型共同住宅（リモデリングが容易な共同住宅基準）のインセンティブ：5%‣地域経済活性化（地域建設業者及び地域設計業者参加）のインセンティブ：5%‣グリーン建築及びエネルギー効率等級認証インセンティブ：6%・許可容積率：249% + 5% + 5% + 6% = 265%・計画容積率：265%以下 | ||||||||||||||||||||||||||
区分
公示
機関区分
市
機関
釜山広域市
公示·公告番号
第2025-221号
タイトル
連山11 再開発事業 整備計画の決定および整備区域の指定公示
日付
2025-06-11
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よくある質問(FAQ)
Q. 連山11地区 再開発事業 整備区域指定はいつ行われましたか？
釜山市は2025年6月11日に連山11 再開発事業整備区域を公式に指定しました。
釜山広域市は2025年6月11日に連済区連山洞651-10番地一帯の連山11 再開発事業整備区域を公式に指定しました。この決定は2024年12月に整備計画の決定と整備区域の指定案が公示されてから約6ヶ月後に行われたものです。これにより本格的な再開発事業の推進が可能となりました。
Q. 連山11地区 再開発事業の用途地域と容積率はどのように変更されますか？
第2種一般住宅地域から第3種一般住宅および準住宅地域に変更され、容積率は265%に設定されます。
連山11地区は既存の第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域および準住宅地域に用途地域の変更が行われます。これにより計画された容積率は265%に決まっており、地下3階から地上32階規模の共同住宅と付帯施設の建設が予定されています。この変更により、より高密度な居住環境の形成が可能となります。
Q. 連山11 再開発事業の世帯数はどのように予想されますか？
既存の1,115世帯から約1,200世帯に世帯数が増加する見込みです。
再開発事業整備計画によれば、共同住宅地区は38,263㎡に造成されます。専有59・74・84㎡を中心に供給されることが予想され、容積率の増加を反映すると既存の1,115世帯より約1,200世帯程度に世帯数が増える可能性が高いです。これにより住宅供給が拡大されて地域の人口増加が期待されます。
Q. 連山11地区周辺の交通および生活インフラはどうなっていますか？
連山駅、物万谷駅が徒歩10〜15分の距離にあり、交通も便利で、生活インフラや学校も近く居住条件が良好です。
連山11地区は釜山の代表的な駅近く単位で、連山駅と物万谷駅が徒歩10〜15分の距離に位置しており非常に便利な交通環境を誇っています。また温泉川、市庁圏、黄嶺山トンネルなど生活インフラが隣接しており、連動小、連山中、連済中、連山高などの教育施設も近くにあり、家族単位での居住に適した環境を提供しています。
Q. 連山11 再開発事業完了後期待される効果は何ですか？
老朽住宅地の安全性向上、交通混雑改善、居住志向の上昇と市況上昇が期待されます。
事業完了後、古くなった住宅地の安全性が大幅に改善され、幅21〜22mに設計された道路と公共歩行通路などにより交通渋滞の緩和が見込まれます。また大規模ブランド団地の形成により、居住志向が高まり中長期的には地域の不動産市況上昇のポジティブな効果が期待されます。これと共に地域経済活性化やエネルギー効率向上に寄与するインセンティブも提供されます。
