德川3区域重建项目整治计划决定及整治区域指定（案）居民公览开展及居民说明会召开公告
- 北区德川洞419-20号一带
位于釜山北区德川洞419-20号的‘德川3区域重建项目’自5月21日起开始进行整治计划决定及整治区域指定（案）居民公览。北区厅将于6月9日举行居民说明会，提供项目相关信息，并计划于6月20日前受理意见书。
根据公览资料，整治区域的面积为80,254㎡，其中77.4%将被开发为共同住宅。该地区的用途已调整为第三类一般居住区，规划的容积率为251%，建蔽率设定为30%。文化设施方面，建蔽率适用50%。根据这些数据，简单估算可能新建约1,100到1,200户规模的公寓。
目前施工企业尚未确定，但如果德川1·2区域之后，3区域的重建积极推进，德川站附近预计将扩展为3,000户以上的居住区。因此，吸引了大型建筑公司的关注。
以2025年为基准来看，福瑞纳釜山德川1、2期的84㎡的买卖价格预计将达到约4亿5,000万到6亿9,000万韩元。而相比之下，1990年代建造的北部公寓的59㎡则在1亿韩元中盘交易，因此新建公寓与旧公寓之间的价格差距达到2.5到3倍。
如新供应活跃，旧城区的价格上升压力很可能增大。这种趋势预期将在未来的市场变化中产生重要影响。
入驻竞争力较强。宿洞站位置较近，德川站（2·3号线换乘）和九浦站KTX也相邻，使得前往釜山市中心以及金海和昌原的移动十分方便。
此外，主要干道如满德大路、九浦大路、关门大路的可达性优良，NC百货、Mega Mart、农协Hanaro Mart等多种商业设施以及如阳泉小学等教育机构也在附近。
项目一旦确定，预计将带来多种积极的变化。首先，老化的居住环境将得到改善，儿童公园和文化设施将进一步扩充。此外，12,879㎡的道路将新建，交通条件有望改善。由此将保障至少10%以上的公共租赁住房，同时40㎡以下的小型租赁住宅也会被强制供应。
与此同时，通过提供公共设施用地及区域经济活性化的设计，以及通过绿色建筑认证使得容积率激励增加15.1%，项目的商业性也进一步强化。
德川3区域重建项目在居民公览结束后，将对整治计划进行确认，并在推进委员会的批准后，依次进行协会成立、施工企业选定及项目实施许可程序。
釜山广域市北区公告第2025-568号
德川3区域重建项目整治计划决定及整治区域指定（案）居民公览开展及居民说明会召开公告
关于位于釜山广域市北区德川洞419-20号一带德川3区域重建项目整治计划决定及整治区域指定（案），根据《城市及居住环境整治法》第15条及该法施行令第13条的规定,现进行居民公览，并召开居民说明会，听取居民意见，如有意见，请在公览期间内向北区建筑科提交意见书。
2025年5月21日
釜山广域市北区区长
1. 居民说明会概况
a. 时间: 2025年6月9日（星期一）14:00
b. 地点: 北釜山塞马尔金库总部3楼（釜山广域市北区满德大路86号）
c. 参会者: 土地等所有者及利益关系人
d. 内容: 整治计划决定及整治区域指定（案）说明
2. 居民公览概况
a. 公览期间: 2025年5月21日 ~ 2025年6月20日
b. 公览地点: 釜山广域市北区建筑科重建团队（☎ 051-309-4612）
[釜山广域市北区沙尘路587, 3楼建筑科（九浦洞）]
c. 公览内容
1. 整治区域指定材料
| 指定区分 | 项目分类 | 区域名称 | 位置 | 面积(㎡) |
| 新设 | 重建项目 | 德川3重建项目整治区域 | 北区德川洞419-20号一带 | 80,254 |
2. 整治计划决定
a) 用途区域的计划
| 分类 | 已设定 | 变更 | 变更后 | 比例(%) |
| 总计 | 80,254 | - | 80,254 | 100.0 |
| 第二类一般居住区 | 80,254 | 减少) 80,254 | - | - |
| 第三类一般居住区 | - | 增加) 80,254 | 80,254 | 100.0 |
b) 土地等所有者每人的分担金估算金额及计算依据
| 总收入估算金额 | 总工程费用估算金额 | 净资产合计估算金额 | 估算比例 |
| 953,039,221,320元 | 729,966,889,749元 | 221,725,307,270元 | 100.00% |
计算依据
· 净资产合计估算金额 = 土地等所有者每人的净资产估算金额总和
· 估算比例 = (总收入估算金额 - 总工程费用估算金额) / 净资产合计估算金额
· 土地等所有者每人的分担金 = 组员分配价 - 权利价
※ 上述净资产估算金额及开发分担金计算金额等将根据后期管理处置计划等进行变更
c) 土地利用计划
| 分类 | 名称 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 |
| 城市管理计划 用途区域 | 第三类一般居住区 | 80,254 | 100.0 | 第二类→第三类 |
| 宅地及整治基础设施（城市计划设施） | 合计 | 80,254 | 100.0 | - |
| 宅地 | 共同住宅 | 62,075 | 77.4 | - |
| 整治基础设施 | 道路 | 12,879 | 16.0 | - |
| | 文化设施 | 400 | 0.5 | - |
| | 公园 | 4,900 | 6.1 | - |
d) 建筑物的主要用途·建蔽率·容积率·高度等计划
住宅的规模及建设比例
· 建造的住宅总户数的40%以上须建造85㎡以下的住宅
关于租赁住宅的建设事项
· 建造的住宅总户数的10%以上须建造租赁住宅
· 租赁住宅的总户数的30%以上或建造的住宅总户数的5%以上 ⇒ 40㎡以下规模的租赁住宅
容积率放宽标准适用
· 釜山广域市城市与居住环境整治基本计划中的标准容积率评价标准及容积率放宽标准适用
· 标准容积率算定：240%(居住整治区)
· 容积率放宽适用
▶ 提供公共设施用地时激励算定
* 1.5 × (提供面积 ÷ 提供后地面面积) × α（第二类一般居住地为200%）
* 1.5 × (440㎡ ÷ 62,075㎡) × 200% = 2.1%
▶ 区域经济活性化激励：5%(设计者)
▶ 可持续共同住宅：5%
▶ 绿色建筑认证·优秀等级：3%
⇒ 放宽容积率：2.1% + 5% + 5% + 3% = 15.1%
⇒ 允许容积率：240% + 15.1% = 255.1%
⇒ 计划容积率：251%以下
e) 其他事项：请参阅公览资料
4. 公览资料：刊载省略（于公览地点备置）
5. 意见提交方法：在公览期间内向北区建筑科以书面形式提交\[附录]公览意见书
分类
公告
机构分类
区县
机构
北区
公告·公示编号
第2025-568号
标题
德川3区域重建项目整治计划决定及整治区域指定（案）居民公览开展及居民说明会召开公告
日期
2025-05-21
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