덕천3구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 주민공람 실시 및 주민설명회 개최 공고
- 北區 덕천동 419-20번지 일원
부산 北區 덕천동 419-20番地に位置する「덕천3구역 再開発事業」が5月21日から整備計画の決定および整備区域指定（案）の住民公覧を開始した。北区庁は6月9日に住民説明会を開催し、事業関連情報を提供し、意見書は6月20日まで受け付ける予定である。
公覧文書によると、整備区域の面積は80,254㎡で、その77.4%が共同住宅として造成される予定です。該当地区の用途は第3種一般住宅地域に引き上げられ、計画されている容積率は251%、建ぺい率は30%と定められています。文化施設の場合、建ぺい率は50%が適用されます。これらの数字をもとに簡単に推定すると、約1,100から1,200世帯規模のアパートが新しく建設される可能性があります。
現在、施工者はまだ決定されていませんが、덕천1・2区域に続き、3区域の再開発が活発に進められるなら、덕천駅周辺が3,000世帯以上の住宅団地として拡張されると予想されています。したがって、大手建設会社の関心が注がれています。
2025年を基準に見ると、포레나부산덕천1·2차の専有84㎡の売買価格は約4億5,000万ウォンから6億9,000万ウォンになると予想されます。それに対して、1990年代に建設された北部アパートの専有59㎡は1億ウォン半ばで取引されており、新築アパートと旧アパート間の価格差は2.5倍から3倍に達する現状です。
このように新しい供給が活性化されると、旧市街の価格上昇圧力が高まる可能性が高いように見えます。この傾向は今後の市場変化に重要な影響を与えると予想されています。
立地競争力は優れている。숙등駅が近くに位置しており、덕천駅（2・3号線乗り換え）と구포駅KTXも近接しているため、釜山の中心部はもちろん、金海と昌原への移動が容易である。
さらに、万徳大路、구포大路、観門大路といった主要幹線道路へのアクセスも優れ、NCデパート、メガマート、農協ハナロマートなど多様な商業施設と양천초などの教育機関も近くに位置している。
事業が確定すると、さまざまな肯定的な変化が期待される。まず、老朽化した住宅環境が改善され、子供公園や文化施設が追加で拡充される予定である。また、12,879㎡の道路が新設されて交通条件が良くなると思われる。これにより最低10%以上の公共賃貸住宅が確保され、40㎡以下の小型賃貸住宅も義務的に供給される。
それとともに公共施設用地の提供と地域経済の活性化を目的とした設計、さらにグリーン建築認証を通じて容積率インセンティブが15.1%に増加し、事業性がさらに強化された。
덕천3구역 再開発事業は住民公覧が終了した後、整備計画が確定し、推進委員会の承認を受けた後、組合設立と施工業者選定、そして事業施行許可手続きを順次進める予定である。
부산광역시 북구 공고 제2025-568호
덕천3구역 再開発事業 整備計画決定及び整備区域指定（案）住民公覧実施及び住民説明会開催公報
釜山広域市北区덕천동419-20番地における덕천3구역 再開発事業 整備計画決定及び整備区域指定（案）について、「都市及び住宅環境整備法」第15条及び同法施行令第13条の規定に基づき、以下のように住民公覧を実施し住民説明会を開催して住民の意見を聴取しますので、意見がある場合は公覧期間内に北区建築課に意見書を提出してください。
2025年5月21日
釜山広域市北区庁長
1. 住民説明会 概要
a. 日時 : 2025年6月9日（月曜日）14:00
b. 場所 : 北釜山サイマーリ金庫 本店3階（釜山広域市北区万徳大路86）
c. 参加者 : 土地等所有者及び利害関係者
d. 内容 : 整備計画決定及び整備区域指定（案）説明
2. 住民公覧 概要
a. 公覧期間 : 2025年5月21日 ~ 2025年6月20日
b. 公覧場所 : 釜山広域市北区庁建築課再開発チーム（☎ 051-309-4612）
[釜山広域市北区沙祥路587、3階建築課（구포동）]
c. 公覧内容
1. 整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) |
| 新規 | 再開発事業 | 덕천3 再開発事業整備区域 | 北区 덕천동 419-20番地一帯 | 80,254 |
2. 整備計画決定
a) 用途地域に関する計画
| 区分 | 既定 | 変更 | 変更後 | 比率(%) |
| 総計 | 80,254 | - | 80,254 | 100.0 |
| 第2種一般住宅地域 | 80,254 | 減) 80,254 | - | - |
| 第3種一般住宅地域 | - | 増) 80,254 | 80,254 | 100.0 |
b) 土地等所有者別分担金推算額及び算出根拠
| 総収入推算額 | 総事業費推算額 | 権前資産合計推算額 | 推定比例率 |
| 953,039,221,320ウォン | 729,966,889,749ウォン | 221,725,307,270ウォン | 100.00% |
算出根拠
· 権前資産合計推算額 = 土地等所有者別権前資産推算額合計
· 推定比例率 = (総収入推算額 - 総事業費推算額) / 権前資産合計推算額
· 土地等所有者別分担金 = 組合員分譲価格 - 権利額
※ 上記権前資産推算額及び開発分担金算出額等は今後の管理処分計画等により変更される可能性があります。
c) 土地利用計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 |
| 都市管理計画用途地域 | 第3種一般住宅地域 | 80,254 | 100.0 | 第2種→第3種 |
| 宅地及び整備基盤施設(都市計画施設) | 計 | 80,254 | 100.0 | - |
| 宅地 | 共同住宅 | 62,075 | 77.4 | - |
| 整備基盤施設 | 道路 | 12,879 | 16.0 | - |
| | 文化施設 | 400 | 0.5 | - |
| | 公園 | 4,900 | 6.1 | - |
d) 建築物の主用途・建ぺい率・容積率・高さ等に関する計画
| 決定区分 | 区域区分 | 面積(㎡) | 家屋または圏地区分 | 面積(㎡) | 位置 | 主用途 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) |
| 新設 | 덕천3 再開発事業 整備区域 | 80,254 | 1-1 | 51,279 | 北区 덕천동 419-20番地一帯 | 共同住宅及び付帯福祉施設 | 30以下 | 271以下 | 105以下 |
| | | | 1-2 | 400 | 北区 덕천동 418-36番地一帯 | 文化施設 | 50以下 | 240以下 | 15以下 |
| | | | 2-1 | 10,796 | 北区 덕천동 421-8番地一帯 | 共同住宅及び付帯福祉施設 | 30以下 | 152以下 | 105以下 |
住宅の規模及び建設比率
· 建設する住宅全体世帯数の40%を85㎡以下で建設
賃貸住宅建設に関する事項
· 建設する住宅全体世帯数の10%以上を賃貸住宅で建設
· 全体賃貸住宅世帯数の30%以上又は建設する住宅全体世帯数の5%以上 ⇒ 40㎡以下規模の賃貸住宅で建設
容積率緩和基準適用
· 釜山広域市都市及び住宅環境整備基本計画における基準容積率評価基準及び容積率緩和基準適用
· 基準容積率算定 : 240%（住宅再整備区域）
· 容積率緩和適用
▶ 公共施設用地提供時インセンティブ算定
* 1.5 × (提供面積 ÷ 提供後地面積) × α（第2種一般住宅地域で200%）
* 1.5 × (440㎡ ÷ 62,075㎡) × 200% = 2.1%
▶ 地域経済活性化インセンティブ : 5%（設計者）
▶ 持続可能共同住宅 : 5%
▶ グリーン建築認証・優秀等級 : 3%
⇒ 緩和容積率 : 2.1% + 5% + 5% + 3% = 15.1%
⇒ 許可容積率 : 240% + 15.1% = 255.1%
⇒ 計画容積率 : 251%以下
e) その他事項 : 公覧文書参照
4. 公覧文書 : 掲載省略（公覧場所に備え付け）
5. 意見提出方法 : 公覧期間内に北区建築課に書面で [添付] 公覧意見書提出
区分
公報
機関区分
区郡
機関
北区
公示・公報番号
第2025-568号
タイトル
덕천3구역 再開発事業 整備計画決定及び整備区域指定（案）住民公覧実施及び住民説明会開催公報
日付
2025-05-21
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