Kiểm tra thị trường căn hộ Busan: chi phí tái phát triển, gánh nặng đóng góp bổ sung và nhà tồn kho ở địa phương

Thị trường bất động sản địa phương, bao gồm Busan, đang phải đối mặt với nhiều yếu tố gây áp lực chồng chất. Chi phí xây dựng tái phát triển tăng, khoản đóng góp bổ sung của thành viên hợp tác xã, nhà hoàn thiện nhưng chưa bán và lãi suất caođồng thời gây sức ép lên thị trường.

​

Bài viết gốc giải thích rằng kể từ năm 2026, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc tăng lãi suất cơ bản, khiến gánh nặng lãi vay thế chấp nhà ở tăng lên. Cùng với tình trạng dân số giảm và người trẻ chuyển đến vùng thủ đô, khả năng thị trường căn hộ địa phương suy thoái kéo dài cũng được đề cập.

Ngay trong Busan, nhu cầu ở các khu dân cư được ưa chuộng như Haeundae, Suyeong và Dongnae có thể diễn biến khác với các khu vực ngoại ô. Vì vậy, thay vì xem toàn Busan như một thị trường duy nhất, cần cân nhắc điều kiện của từng khu vực.

Một trong những yếu tố chính có thể làm tăng gánh nặng của thành viên hợp tác xã trong các dự án tái phát triển ở Busan là chi phí xây dựng tăng.

D.I.L (THE IL), dự án tái phát triển khu Daeyeon 3 ở quận Nam-gu, là khu phức hợp quy mô lớn gồm 4,488 căn hộ, do Lotte Engineering & Construction và HDC Hyundai Development Company thi công.

Năm 2023, đại hội hợp tác xã đã thông qua phương án điều chỉnh chi phí xây dựng từ mức hiện hữu 4,395,000 won/3.3㎡ lên 6,385,000 won. Mức này tăng khoảng 45.3% so với trước.

Theo bài viết gốc, tại thời điểm đưa tin tháng 11 năm 2026, phía nhà thầu yêu cầu bổ sung khoảng 183.9 tỷ won chi phí xây dựng và đã đề nghị thành phố Busan đứng ra hòa giải tranh chấp chi phí.

Ngay cả khi chi phí xây dựng tăng, gánh nặng của thành viên hợp tác xã vẫn có thể tăng nếu doanh thu bán căn hộ thông thường không đủ bù đắp khoản đó.

​

Với các dự án tái phát triển khác như ở Uam-dong, cần xem xét cả chi phí tài chính và doanh thu bán dự kiến, chứ không chỉ riêng chi phí xây dựng. Đặc biệt, cần phân biệt khoản tăng chi phí xây dựng mà nhà thầu yêu cầu với khoản đóng góp bổ sung mà thành viên hợp tác xã thực tế phải chịu, vì hai khoản này có thể không bằng nhau.

Theo thống kê nhà ở tháng 9 năm 2026 của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông được bài viết gốc trích dẫn, cả nước có 65,941 căn nhà chưa bán, trong đó có 27,549 căn đã hoàn thiện nhưng chưa bán.

Trong số nhà hoàn thiện nhưng chưa bán, lượng căn ở địa phương là 23,067, chiếm 83.7% tổng số.

Theo số liệu tháng 9 năm 2026 được bài viết gốc đưa ra, số nhà hoàn thiện nhưng chưa bán trên toàn quốc đã giảm so với tháng trước. Ở Busan, con số này cũng giảm từ 2,969 căn xuống 2,455 căn, trong khi Gyeongnam tăng từ 2,973 căn lên 3,067 căn. Cần lưu ý xu hướng có thể khác nhau giữa các khu vực.

Nếu nhà đã hoàn thiện vẫn không bán được, các công ty xây dựng sẽ chậm thu hồi vốn và có thể chịu áp lực phải giảm giá bán hoặc xử lý lượng hàng tồn còn lại.

Bán giảm giá có thể khiến những người đã ký hợp đồng trước đó bất mãn về giá. Nếu xuất hiện các căn hộ lân cận được rao bán với mức giá thấp hơn giá mua, điều này có thể ảnh hưởng đến kỳ vọng giá của các căn hộ mới trong khu vực.

​

Bài viết gốc nêu ví dụ trong quá khứ: năm 2024, 121 căn chưa bán tại Villiv Heritage ở quận Suseong, Daegu được đưa ra bán đấu giá công khai với giá trị khoảng 200.9 tỷ won. Các dự án gặp khó khăn tài chính cũng có thể đối mặt với nguy cơ tài sản thế chấp bị bán đấu giá công khai hoặc phát mại. Tuy nhiên, không thể khẳng định rằng chỉ riêng việc có nhà chưa bán sẽ ngay lập tức dẫn đến bán đấu giá công khai hoặc nợ xấu PF.Mức độ rủi ro khác nhau tùy theo cơ cấu vay và điều kiện thế chấp của từng dự án.

Một trong những áp lực mang tính cơ cấu đối với thị trường bất động sản địa phương là nền tảng nhu cầu nhà ở có thể suy yếu.

Busan đang đối mặt với sự dịch chuyển của người trẻ đến vùng thủ đô và những thay đổi cơ cấu dân số do tỷ lệ sinh thấp, già hóa. Nếu nguồn cung căn hộ mới vượt nhu cầu thực tế tại địa phương, nhà ở hiện hữu cũng có thể chịu ảnh hưởng từ cạnh tranh về giá.

​

Gánh nặng lãi suất vay cũng có thể tăng thêm.

Bài viết gốc cho biết Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã tăng lãi suất cơ bản 0.25 điểm phần trăm vào tháng 7 và tháng 8 năm 2026, sau đó giữ nguyên ở mức 3.00%/năm vào ngày 22 tháng 10. Bài viết cũng đề cập khả năng tăng thêm vào tháng 11, nhưng cần kiểm tra thông báo sau đó để biết quyết định lãi suất thực tế.

Ví dụ, nếu lãi suất của khoản vay thế chấp nhà ở 300 triệu won tăng từ 4% lên 5%, theo phép tính lãi đơn giản, gánh nặng hằng năm sẽ tăng 3 triệu won, tương đương trung bình 250,000 won mỗi tháng.

Đây là số tiền tính chưa bao gồm khoản trả nợ gốc. Số tiền thanh toán thực tế tùy thuộc vào phương thức trả nợ và điều kiện vay.

​

Lãi suất cao làm giảm khả năng vay của người mua nhà, đồng thời có thể làm tăng chi phí tài chính cho vốn dự án của các hợp tác xã tái phát triển. Kết quả là, gánh nặng giá bán tăng do chi phí xây dựng tăng, trong khi sức mua thực tế suy yếu vì gánh nặng lãi suấtcó thể xuất hiện.

Lý do khiến thị trường bất động sản Busan có thể khó phục hồi nhanh không chỉ nằm ở tình hình kinh tế. Nhiều yếu tố như chi phí xây dựng, cơ cấu dân số, lãi suất và nhà chưa bán cùng tác động.

Căn hộ mới ở vị trí tốt có thể duy trì nhu cầu tương đối ổn định, nhưng giá tại các khu vực nguồn cung tập trung hoặc nền tảng việc làm yếu có thể phục hồi chậm hơn. Đây là nhận định về khả năng, còn diễn biến thực tế tùy vào điều kiện của từng khu vực.

Nếu là thành viên hợp tác xã tái phát triển, cần xem xét không chỉ tỷ lệ phân bổ dự kiến mà cả chi phí xây dựng bổ sung, chi phí tài chính, doanh thu bán căn hộ thông thường và khả năng chuẩn bị khoản thanh toán cuối cùng vào thời điểm bàn giao.

Khi theo dõi thị trường căn hộ địa phương trong thời gian tới, điều quan trọng là kiểm tra xem nhu cầu mua thực tế có phục hồi hay không, thay vì chỉ xem giá đã giảm bao nhiêu.

​

Trước khi đồng thời xác nhận nhà chưa bán giảm, lượng giao dịch phục hồi và lãi suất ổn định, thận trọng hơn là kiểm tra dòng tiền và chuẩn bị cho khả năng giá tiếp tục giảm, thay vì đầu tư bằng khoản vay quá mức.

#BấtĐộngSảnBusan, #CănHộBusan, #TáiPhátTriểnBusan, #KhoảnĐóngGópBổSungTáiPhátTriển, #ChiPhíXâyDựngTáiPhátTriển, #KhuDaeyeon3, #DIL, #NhàChưaBánBusan, #NhàHoànThiệnChưaBán, #NhàChưaBánKhóTiêuThụ, #BấtĐộngSảnĐịaPhương, #CănHộĐịaPhương, #NhàChưaBánDaegu, #NhàChưaBánGyeongnam, #BánĐấuGiáBấtĐộngSản, #ĐấuGiáCănHộ, #BánGiảmGiá, #GiáThấpHơnGiáMua, #PFCôngTyXâyDựng, #PFBấtĐộngSản, #SuyThoáiBấtĐộngSản, #TriểnVọngGiáCănHộ, #TriểnVọngCănHộBusan, #TăngLãiSuấtCơBản, #VayThếChấpNhàỞ, #DânSốGiảm, #TậpTrungVàoVùngThủĐô, #ĐầuTưTáiPhátTriển, #PhânHóaBấtĐộngSản, #TriểnVọngBấtĐộngSản2026