德川2区再开发项目整治计划决定及整治区域指定公告
- 北区德川洞422-1号一带，位置，区域图，商业性，立地分析，推进现状
在釜山北区德川洞422-1号一带，德川2区的再开发计划正在积极推进。该项目已进入整治计划决定和整治区域指定阶段。
釜山市于2026年5月20日宣布了德川2再开发项目的整治区域指定。该区域占地约50,946㎡，旨在改善老化建筑物集中的居住环境。同时还将扩充道路、公园、停车场等基础设施。
根据计划，该地区现有住房数量将从663户增加252户，总计扩展到915户。
共住用地分为第一期15,251㎡和第二期17,572㎡，容积率设定在267%以下。同时，共同住宅的高度限制在87m以下。
其中，超过40%的住房将供应84㎡以下的专用面积，租赁住房也将根据相关标准纳入其中。
位于釜山城市轨道交通第二线宿登站附近，该地区与德川站生活圈连接，交通便利。靠近2·3号线换乘站的德川站，便于往各个方向的移动。
此外，方便进入万德大路和南海高速公路，因此不仅进入釜山市中心 также осуществляется и выход на загород.
最近，整治基础设施大幅改善，新建了2548㎡的儿童公园，露天停车场也扩展到3006㎡。文化设施也新建120㎡，提升了当地居民的生活便利性。
商业性指标的公告文根据推定比例率为102.00%。但是，这仅仅是整治计划阶段的预测，未来的合并成立、业务实施许可、管理处置计划等过程中可能会有变动。
此次公告具有重要的意义，因为它标志着德川2区再开发正式进入整治项目程序。这预计会对未来的项目进展产生积极影响。
最近，德川洞的德川1区、德川2区、德川3区被选定为整治区域，因此该地区老旧住宅改善和居住环境提升的期待值高涨。
道路、公园、停车场等基础设施的扩展也将一并推进，因此，未来北区德川生活圈的居住环境变化受到众人的关注。
釜山广域市公告第2026-175号
德川2再开发项目整治计划决定及整治区域指定公告
1. 关于釜山广域市北区德川洞422-1号一带的德川2再开发项目整治区域，根据《城市及居住环境整治法》第16条的规定，现将整治计划的决定及整治区域的指定公告，以及根据《土地利用管制基本法》第8条及同法实施条例第7条的规定，公告地形图。
2. 相关文件（可在土地利音处分“http://www.eum.go.kr”上查看）存放于釜山广域市城市整治科（ ☏051-888-4234）及北区建筑科（ ☏051-309-4614），并向公众开放。
2026年5月20日
釜山广域市市长
I. 整治区域的指定及整治计划决定
1. 再开发项目整治区域指定确认书
| 指定区分 | 项目分配 | 区域名称 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新设 | 再开发项目 | 德川2再开发项目整治区域 | 釜山广域市北区德川洞422-1号一带 | 50,946 | - |
2. 再开发项目整治计划
○ 与土地利用相关的计划
| 区分 | 名称 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |
| 城市管理计划用地 | 合计 | 50,946 | 100.0 | ||
| 第二种一般居住区域 | 5,521 | 10.8 | |||
| 第三种一般居住区域 | 45,425 | 89.2 | |||
| 城市管理计划用地 | - | - | - | ||
| 宅地及整治基础设施(城市计划设施) | 合计 | 50,946 | 100.0 | ||
| 宅地 | 33,905 | 66.6 | |||
| 共同住宅用地 | 32,823 | 64.5 | ⦁第一期15,251㎡⦁第二期17,572㎡ | ||
| 邻里生活设施 | 1,082 | 2.1 | |||
| 整治基础设施(城市计划设施) | 17,041 | 33.4 | |||
| 道路 | 11,367 | 22.3 | |||
| 儿童公园 | 2,548 | 5.0 | |||
| 停车场 | 3,006 | 5.9 | ⦁现有1,961㎡(增1,045㎡) | ||
| 文化设施 | 120 | 0.2 | ⦁现有119.5㎡(增0.5㎡) | ||
○ 用途地区变更计划
| 区分 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |||
| 既定 | 变更 | 变更后 | ||||
| 合计 | 50,946 | - | 50,946 | 100.0 | ||
| 住宅区域 | 第二种一般住宅区域 | 41,506 | 减35,985 | 5,521 | 10.8 | |
| 第三种一般住宅区域 | 9,440 | 增35,985 | 45,425 | 89.2 | ||
■ 用途地区变更理由书
| 图纸标注编号 | 位置 | 用途地区 | 面积(㎡) | 容积率 | 变更理由 | |
| 既定 | 变更 | |||||
| - | 北区德川洞422-1号一带 | 第二种一般住宅区 | 第三种一般住宅区域 | 35,985 | 300%以下 | ⦁老化与不良建筑物密集，需要进行居住环境改善和整治基础设施的整治，为了有效利用土地，仅变更紧急整治的区域的用途区域 |
○ 土地所有者的分担金估算额及计算依据
| 分担金估算额 | 总收入估算额 | 总业务费用估算额 | 历史资产合计估算额 | 估算比例率 |
| 571,759,090千元 | 446,718,310千元 | 122,594,385千元 | 102.00% | |
| 计算依据 | ∙ 历史资产合计估算额=土地所有者的历史资产估算额合计∙ 估算比例率= (总收入估算额 – 总业务费用估算额) /历史资产合计估算额∙ 土地所有者的分担金估算额=合并分配价值-权利数量 | |||
※ 上述历史资产估算额及个别分担金计算额等将在今后管理处置计划等过程中可能变更
○ 建筑物的主要用途·建覆盖率·容积率·高度的计划
| 区分 | 区域划分 | 住宅或分区划分 | 位置 | 主要用途 | 建覆盖率(%) | 容积率(%) | 高度(m) | 备注 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面积(㎡) | 名称 | 面积(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新设 | 德川2再开发项目整治区域 | 50,946 | A-1 | 15,251 | 北区德川洞390-16号一带 | 共同住宅及附属福利设施 | 25%以下 | 268%以下 | 87m以下 | - | ||||||||||||||||
| B-1 | 17,572 | 北区德川洞425-2号一带 | 共同住宅及附属福利设施 | 25%以下 | 266%以下 | 87m以下 | - | |||||||||||||||||||
| C-1 | 1,082 | 北区德川洞139-21号一带 | 邻里生活设施等住宅) | 60%以下 | 200%以下 | 30m以下 | - | |||||||||||||||||||
| C-2 | 120 | 北区德川洞139-12号一带 | 文化设施 | 60%以下 | 220%以下 | 30m以下 | - | |||||||||||||||||||
| C-3 | 3,006 | 北区德川洞139-3号一带 | 停车场 | 60%以下 | 200%以下 | 30m以下 | - | |||||||||||||||||||
| 住宅的规模及建设比例 | ∙ 建设的住宅总户数40%以上将建设为85㎡以下 | |||||||||||||||||||||||||
| 租赁住宅建设相关事项 | ∙ 建设的房屋总户数的10%以上或建筑的总建筑面积的7%以上将建设为租赁房屋∙ 租赁房屋的户数超过30%或建筑住房的总数超过5% → 建设为居住专用面积40㎡以下的租赁房屋 | |||||||||||||||||||||||||
| 容积率放宽标准适用 | ∙ 根据《2030釜山广域市城市及居住环境整治基本计划》的标准容积率评估标准及容积率放宽标准适用∙ 标准容积率：240%(住宅整治区域) | |||||||||||||||||||||||||
| 区分 | 评估标准分数 | ⇨ | 评估基准配分 | 土地利用 | 标准容积率 | |||||||||||||||||||||
| 德川2区 | 76分 | 50~80分 | 居住整治 | 再开发240% | ||||||||||||||||||||||
| ∙ 容积率放宽适用▸ 提供公共设施时计入激励- 1.5 × (提供面积÷提供后土地区域面积) ×α(α：第二种普通住宅时200%，第三种普通住宅时300%)-第二种普通住宅1.5 × (3,176㎡÷26,750㎡) × 200% = 35.61%-第三种普通住宅1.5 × (653.6㎡÷ 7,155㎡) × 300% = 41.10%-平均容积率计算[(26,750㎡×275.61%)+(7,155㎡×281.10%)]÷(26,750㎡+7,155㎡)=276.76%▸ 公益要素激励：住宅相关整治项目激励最大范围20%适用▸ 活性化经济激励：5%(设计者地方企业参建比例50%以上)▸ 可持续共同住宅：5%▸ 放宽容积率：20% + 5% + 5% = 30%∙ 允许容积率：240% + 30% = 270%∙ 计划容积率：267%以下 | ||||||||||||||||||||||||||
※ 注) 第二种一般住宅区内可建造的建筑物
区分
公告
机构区分
市
机构
釜山广域市
公告·通知号码
第2026-175号
标题
德川2再开发项目整治计划决定及整治区域指定公告
日期
2026-05-20
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常见问题(FAQ)
Q. 德川2区再开发项目的整治区域指定公告是什么时候发布的？
德川2区再开发项目整治区域指定公告在2026年5月20日发布。
釜山市于2026年5月20日正式公告了德川2区再开发项目的整治区域指定。此公告根据城市及居住环境整治法进行，同一天也决定了整治计划。公告文及相关资料可在釜山广域市城市整治科及北区建筑科查阅。
Q. 德川2区再开发项目的项目面积和住宅供应规模是多少？
德川2区再开发项目面积约为50,946㎡，住宅数量将从原来的663户增至915户。
德川2区位于釜山北区德川洞422-1号一带，面积约为50,946㎡。原有的663户住宅数量将增加252户，总计供应915户。共住用地分为第一期15,251㎡，第二期17,572㎡，容积率不超过267%，建筑高度不超过87m。其中超过40%的住宅面积将为85㎡以下，并将包含租赁住房。
Q. 德川2区再开发项目的立地和交通状况如何？
德川2区位于宿登站附近，方便连接德川站生活圈，交通便利。
德川2区位于釜山城市轨道交通第二线宿登站附近，且靠近德川站（2·3号线换乘站），方便往各个方向移动。进入万德大路和南海高速公路也很方便，因此不仅能快速去到市中心也方便去外地。这些交通条件是提升生活便利性的重要因素。
Q. 再开发项目的基础设施扩充计划包括哪些内容？
计划新建2548㎡的儿童公园，扩展3006㎡的露天停车场并新建120㎡的文化设施。
德川2区再开发项目不仅致力于改善居住环境，还将重点扩充基础设施。项目将新建2548㎡的儿童公园，为儿童提供友好的空间。同时扩建3006㎡的露天停车场，以改善停车环境，并新建120㎡的文化设施，提高居民的生活便利性。
Q. 商业性指标和未来再开发项目的进展情况如何？
推定比例率为102.00%，但未来程序中可能会有变动。
德川2区再开发项目的推定比例率根据公告文为102.00%。这只是整治计划阶段的预测，后续的合并成立、业务实施许可、管理处置计划等程序中可能会有变动。此次公告意味着整治项目已经正式推进，预计对未来业务进展和成功率将产生积极影响。