괴정11구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
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부산 사하구 괴정동 358-1번지에 위치한 괴정11구역의 재개발사업이 본격적으로 시작되었다. 이번 정비계획의 결정과 정비구역 지정 고시가 완료되면서, 새로운 단계로 나아가게 되었다.
괴정11구역은 2025년 10월에 정비계획이 결정되고 정비구역 지정안이 공람 공고된 이후, 약 7개월 만에 구역 지정 고시가 이루어졌다. 이러한 점에서 초기 행정 절차가 비교적 신속하게 진행되고 있는 사업지라 할 수 있다.
이번 정비구역의 면적은 147,231㎡로 설정되었으며, 기존의 제2종일반주거지역은 제3종일반주거지역으로 변화한다. 공동주택용지는 총 101,842㎡로 계획되어 있으며, 건축에 관한 기준으로는 건폐율이 30% 이하, 용적률이 271% 이하, 그리고 건물 높이는 100m 이하여야 한다.
또한 도로, 공원, 주차장, 공공청사, 문화시설, 사회복지시설 등 다양한 정비기반시설이 함께 포함되어 있다. 이러한 변화는 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다。
세대수는 사업의 성공 여부를 판단하는 중요한 요소로 작용한다. 현재 사업 대상 지역 내에 존재하는 세대수는 1,318세대이며, 정비계획에 따라 예상되는 세대수는 2,432세대로 나타났다. 기존 세대수는 꽤 많은 편이지만, 계획세대수가 1천 세대 이상 늘어나는 만큼 초기 사업성은 긍정적이라고 평가할 수 있다.
하지만 향후에 공사비가 어떻게 변동할지, 부산 부동산 시장의 흐름, 일반분양가의 산정 방식, 조합 설립 이후 사업 진행 속도 등은 실제 사업성에 중대한 영향을 미칠 것으로 보인다. 따라서 이러한 변수들을 잘 고려해야 할 필요가 있다.
부산도시철도 1호선 대티역 인근에 위치한 이 지역은 괴정 생활권과 대티터널, 낙동대로의 뛰어난 접근성을 자랑하는 서부산의 주거 공간이다. 앞으로 조합 설립 인가, 시공사 선정, 사업 시행 계획 인가 등의 절차가 진행될 예정이다. 괴정11구역은 사하구 괴정동의 주거 환경 개선과 함께 서부산 재개발 흐름을 주목할 만한 주요 사업지로 부각되고 있다.
부산광역시 고시 제2026-187호
괴정11 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 사하구 괴정동 358-1번지 일원의 괴정11 재개발사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음“http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏051-888-4234) 및 사하구 주거정비과(☏051-220-4612)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2026년 05월27일
부 산 광 역 시 장
I. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재개발사업 정비구역 지정조서
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積 (㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | 괴정11재개발사업 정비구역 | 부산광역시 사하구 괴정동 358-1번지 일원 | 147,231 |
2. 재개발사업 정비계획
○ 土地利用に関する計画
| 区分 | 名称 | 面積 (㎡) | 比率 (%) | 備考 | |
| 都市管理計画用土地地区 | 合計 | 147,231 | 100.0 | ||
| 第3種一般住宅地区 | 147,231 | 100.0 | 第2種→第3種 | ||
| 宅地及び整備基盤施設（都市計画施設） | 合計 | 147,231 | 100.0 | ||
| 宅地 | 104,443 | 70.9 | |||
| 共同住宅用地 | 101,842 | 69.1 | |||
| 宗教用地 | 2,601 | 1.8 | |||
| 整備基盤施設（都市計画施設） | 42,788 | 29.1 | |||
| 道路 | 26,127 | 17.7 | |||
| 駐車場 | 2,300 | 1.6 | |||
| 公共庁舎 | 1,200 | 0.8 | |||
| 文化施設 | 1,550 | 1.1 | |||
| 社会福祉施設 | 150 | 0.1 | |||
| 公園 | 8,512(3,213) | 5.8(2.2) | 公園下部の駐車場重複決定(A=3,213㎡) | ||
| 緑地 | 2,949 | 2.0 | |||
○ 用途地域変更に関する計画
| 区分 | 面積 (㎡) | 比率 (%) | 備考 | ||
| 既存 | 変更 | 変更後 | |||
| 合計 | 147,231 | - | 147,231 | 100.0 | |
| 第2種一般住宅地区 | 147,231 | 減)147,231 | - | - | |
| 第3種一般住宅地区 | - | 増)147,231 | 147,231 | 100.0 | |
■ 用途地域変更の理由書
| 図面表示番号 | 位置 | 用途地域 | 面積 (㎡) | 容積率 (%) | 変更理由 | |
| 既存 | 変更 | |||||
| - | 사하구 괴정동358-1번지 일원 | 第2種一般住宅地区 | 第3種一般住宅地区 | 147,231 | 300%以下 | ⦁整備事業の円滑な推進と合理的な土地利用、老朽・不良建築物が密集した地域の住環境改善のために、第2種一般住宅地区を第3種一般住宅地区に用途地域変更を行うことを希望する。 |
○ 土地等所有者別の分担金推定額及び算出根拠
| 分担金推定額 | 総収入推定額 | 総事業費推定額 | 最終資産合計推定額 | 推定比率 |
| 1,474,586,068,000ウォン | 1,195,779,424,206ウォン | 265,053,520,265ウォン | 105.19% | |
| 算出根拠 | ·最終資産合計推定額 = 土地等所有者別最終資産推定額合計·推定比率 = (総収入推定額 - 総事業費推定額) / 最終資産合計推定額·土地等所有者別分担金 = 組合員分譲価格 - 権利額 | |||
上記の最終資産の推定額及び個別分担金算出額等は、今後の管理処分計画に従って調整されることがあります。
建物の主要用途、建ぺい率、容積率、高さに関する具体的な計画が策定される必要があります。
| 決定区分 | 地区区分 | 画地区分 | 位置 | 主用途 | 建ぺい率 | 容積率 | 高さ (m) | 備考 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面積 (㎡) | 名称 | 面積 (㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新設 | 괴정11재개발정비구역 | 147,231 | Ⅰ-1 | 47,989 | 사하구 괴정동 350-70번지 일원 | 共同住宅及び付帯福利施設 | 30%以下 | 271%以下 | 100m以下 | |||||||||||||||||
| Ⅰ-2 | 1,550 | 사하구 괴정동 355번지 일원 | 文化施設 | 50%以下 | 260%以下 | 30m以下 | ||||||||||||||||||||
| Ⅰ-3 | 1,200 | 사하구 괴정동 354-5번지 일원 | 公的庁舎 | 50%以下 | 260%以下 | 30m以下 | ||||||||||||||||||||
| Ⅰ-4 | 601 | 사하구 괴정동 45-7번지 일원 | 宗教施設 | 50%以下 | 200%以下 | 30m以下 | ||||||||||||||||||||
| Ⅱ-1 | 29,193 | 사하구 괴정동 302번지 일원 | 共同住宅及び付帯福利施設 | 30%以下 | 271%以下 | 100m以下 | ||||||||||||||||||||
| Ⅲ-1 | 24,660 | 사하구 괴정동 372번지 일원 | 共同住宅及び付帯福利施設 | 30%以下 | 271%以下 | 100m以下 | ||||||||||||||||||||
| Ⅲ-2 | 2,000 | 사하구 괴정동 365-3번지 일원 | 宗教施設 | 50%以下 | 240%以下 | 30m以下 | ||||||||||||||||||||
| Ⅲ-3 | 150 | 사하구 괴정동 378-106번지 일원 | 社会福祉施設 | 50%以下 | 220%以下 | 30m以下 | ||||||||||||||||||||
| 住宅の規模及び建設比率 | ∙ 建設する住宅全体世帯数の40%以上を85㎡以下で建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ∙ 建設する住宅全体世帯数10%または建設する住宅全体延床面積7%以上を賃貸住宅として建設∙ 全体賃貸住宅世帯数の30%以上または建設する住宅全体世帯数の5%以上→ 居住専業面積40㎡以下規模の賃貸住宅として建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ∙ 「釜山広域市都市及び住宅環境整備基本計画」上基準容積率評価基準及び容積率緩和基準適用∙ 基準容積率算定 : 249%(住宅整備区) | |||||||||||||||||||||||||
| 区分 | 評価基準点数 | ⇨ | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | |||||||||||||||||||||
| 괴정11구역 | 54点 | 50~80点未満 | 住宅系整備 | 249% | ||||||||||||||||||||||
| ※ 釜山広域市告示第2021-541号(2021.12.29.)に基づく特別整備区（沙河区）基準容積率9%追加適用∙ 最大許容容積率算定▸インセンティブ総量適用時最大許容容積率- [104,443㎡×(249%+40%)]÷104,443㎡ = 289.0%▸公益要素提供時最大許容容積率- [104,443㎡×(249%+20%)]÷104,443㎡ = 269.0%∙ 容積率緩和適用▸公共施設地提供時インセンティブ算定- 1.5×(提供面積 ÷ 提供後土地面積)×200%(第2種一般住宅地域)- 1.5 × (6,330.5㎡ ÷ 104,443㎡) × 200% = 18.2%▸地域経済活性化インセンティブ : 設計者5%▸持続可能共同住宅 : 5%▸グリーン建築認証・エネルギー効率等級認証 : 6%▸緩和容積率 : 18.2% + 5% + 5% + 6% = 34.2%∙ 許容容積率 : 249% + 34.2% = 283.2%∙ 計画容積率 : 271%以下 | ||||||||||||||||||||||||||
区分
告示
機関区分
市
機関
釜山広域市
告示・公示番号
2026-187号
タイトル
괴정11再開発事業整備計画決定及び整備区域指定告示
日付
2026年05月27日
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よくある質問 (FAQ)
Q. 괴정11구역 재개발사업 정비구역은 언제 지정되었나요?
괴정11구역 재開発 整備区域指定告示は2026年5月27日に行われました。
괴정11구역은 부산광역시 사하구 괴정동 358-1번지를 대상으로 하는再開発事業입니다。該区域の整備計画決定と整備区域指定告示は2026年5月27日釜山広域市告示第2026-187号で公式に指定され、関連書類は釜山広域市都市整備課と沙河区住居整備課で確認できます。最初の公覧告示から約7か月後に迅速に区域指定が完了し、進行中の事業の行政手続きが円滑に進んでいることがわかります。
Q. 괴정11구역 정비사업의 계획 세대수는 얼마인가요?
괴정11구역 재개発後の計画世帯数は総じて2,432世帯と推測されています。
괴정11구역内の既存世帯数は1,318世帯であり、整備事業完了後には約1,114世帯が増加する2,432世帯に計画されています。これは住宅用住宅の数がかなり増加することを示しており、事業の規模と住環境改善効果を測る重要な指標です。世帯数の増加は住民の流入と人口増加による地域活性化の期待を反映しています。ただし、事業性は工事費の変動、分譲価格の算出、市場の流れなど様々な要因によって変化する可能性があります。
Q. 괴정11구역 재개발사업의 용적률과 건폐율 기준은 어떻게 되나요?
괴정11구역の容積率は271%以下、建ぺい率は30%以下に設定されています。
괴정11구역再開発事業では、建築物の主要用途と密度の調整のために建ぺい率と容積率の基準を明確に示しています。建ぺい率は30%以下、容積率は271%以下に制限されており、過度な開発を防ぎ、快適な住環境の形成を促進します。また、建物の高さは100m以下に規制されており、地域の景観や日照権などを考慮した計画であることがわかります。これに加えて、道路、公園、文化施設といった基盤施設も含まれ、地域の発展を支援します。
Q. 괴정11구역 재개발사업의 위치와 교통 접근성은 어떤가요?
괴정11구역은 부산 사하구 괴정동 대티역 인근에 위치해 교통 접근성이 뛰어납니다。
괴정11구역は釜山都市鉄道1号線の대티駅近くに位置し、 괴정生活圏と대티トンネル、 낙동大路に隣接しているため、釜山西部の代表的な住宅地として交通が便利な地域です。このような優れたアクセスは、整備事業の価値上昇と投資の分布性を高め、住民の便利な移動をサポートします。今後は組合設立、施工者選出などの手続き進行により住宅環境改善と地域活性化の期待が高まります。
Q. 괴정11구역 정비계획 변경으로 용도지역은 어떻게 달라지나요?
괴정11구역は既存の第2種一般住宅地区から第3種一般住宅地区に変更されます。
整備計画に従って、괴정11구역の用途地域が既存の第2種一般住宅地区から第3種一般住宅地区に変更され、建築および土地利用形態に変化が見込まれます。第3種一般住宅地区は一般的な住宅とともに中密度住宅建設が可能であり、住環境の改善と人口収容力の増加に寄与します。これを通じて、より多様な住宅タイプや便利な施設の実現が図られるため、地域の発展にポジティブな影響を与える見込みです。
